월부 1년 만에 1호기 지방 투자 경험 공유 (2탄)

1탄에 이어서 2탄 작성 이어나가봅니다. 1탄 글은 아래에서 확인하실 수 있습니다.

https://weolbu.com/community/782111

이번 글에서는

1. 실제 투자 프로세스 (매매,전세 맞추기)
2. 마무리 KPT 회고

를 회고겸 정리를 해보겠습니다.

실제 투자 프로세스 (매매,전세 맞추기)

네이버부동산 알림 설정을 통해 급매 빠르게 파악하기

주변 분들에게 가장 추천드리고 싶은게 바로 ‘매매 최저가 알림’입니다. 이전에는 호갱노노 실거래가 알림만 받았었는데요, 이렇게 하니까 불편한 점이 최저가 매물이 나왔을때 제가 빠르게 파악하기가 다소 어려웠다는 점이 있었습니다. 사실 매물 최저가 설정이 가능하다는 것을 알고 있었음에도 귀차니즘이 커서 바꾸지 않았습니다 ㅎㅎ

이왕 1호기를 목표로 삼은 만큼, 그리고 제가 타겟으로 한 지역이 급매가 나올 경우 투자금 범위 안에 충분히 들어올 수 있었기 때문에 모든 수단을 다 동원할 필요가 있다고 판단했습니다.

알림을 설정해 놓으니 일을 하는 와중에도 제가 생각한 가격보다 저렴할 경우 알림이 와서 곧바로 확인할 수 있었습니다. (설레는 마음에 매물 상세하게 확인해보면 항상 저층인건 함정..)

알림 같은 경우 아래와 같이 네이버 부동산 앱에 들어가서 설정할 수 있었습니다. 처음에는 저도 잘 몰라서 가격 무관하게 매물이 나오기만 하면 알림이 오도록 설정을 했습니다. 그런데 알고보니 ‘지정한 매물의 가격보다 쌀 경우’에만 알림이 오도록 설정할 수 있었습니다.

현실적으로 모든 사장님이 다 매물을 가지고 계신 것은 아니기 때문에 매수를 희망하는 단지가 있다면 알림은 최소한 해두는게 나아보입니다.

폰에 알림이 오면 항상 설레는 마음으로 열어봅니다 ㅎㅎ

알림 단지를 차곡차곡 모아가고 있는데 아마 개수 제한이 있어서 정말 관심 있는 단지만 설정할 수 있습니다.

아래는 독립문 극동 아파트에서 8.5억 보다 매물이 싸게 나오면 알림이 오도록 설정하는 예시입니다.

이렇게 하니까 재밌었던 경험이 모 중소도시에서 연락을 자주 주고 받던 사장님께서 네이버 최저가 알림이 오자마자 몇 분 안에 제게 전화를 주셨던 일이었습니다.

- 부사님: “사장님 지금 급매 x억에 나왔어요. 가능해요?”

- 저: “네 알고 있어요 사장님, 몇 동 몇 호 x억이죠?

- 부사님: “어떻게 알았어요??”

- 저: “네이버 알림 좀전에 왔습니다 ㅎㅎ 지금 근데 전세가 급격하게 빠져서 지금 가격에는 조금 어려울것 같아요. 혹시 가격 더 네고 돼서 투자금 xx 이내로 들어오면 꼭 말씀주세요!”

- 부사님: “네~”

부동산 알림 뿐만 아니라 수시로 다녔던 앞마당의 가격을 계속해서 쳐다보니 ‘이 정도 생활권에 이 정도 단지면 xx억은 싸지 않나?’라는 감이 조금 왔었고 다음 ‘가격 네고’ 하는데 있어서 확신을 가지고 대화를 할 수 있어서 도움이 되지 않았나 싶습니다. 특정 단지에 사랑에 빠지는건 금물이지만 그래도 꾸준한 관심은 계속해서 필요하더군요.

가격 네고 해보기 (최대한 전화로..)

아무래도 서울에서 일하는 사람이 지방 투자를 하기 위해서는 다양한 어려움이 있지만, 가장 큰 건 물리적인 거리였던것 같습니다. 매물 하나 보기 위해서 KTX 타고 지방 내려가는게 몇 번씩 해봤지만 일이 적은 것도 아니라 체력적으로 큰 부담이 되더군요. 어차피 신축을 투자하기로 마음 먹은 만큼, ‘원하는 수준으로 가격이 협상되면 그때 보러가자’고 생각을 하게 됐습니다.

아래는 제가 사장님들과 가장 많이 대화했던 유형입니다.

- 저: “사장님, xx단지 x 매물 x 억에 나와있는데 이거 x 까지 조정 가능한가요? 제가 잔금까지도 가능하고 조건만 맞으면 진짜 투자할 생각 있습니다!”

이렇게 여쭤보면 사장님들마다 반응이 전부 다 달랐습니다.

- 사장님: "저는 집도 안보고 네고는 안해요~"

유형이 있는가 하면,

- 사장님: “집 이미 본 적 있다구요? 기다려봐요 집주인한테 물어는 볼게요. 이 가격되면 진짜 하는거죠?”

유형도 생각보다 많았습니다. (매물 임장 안해본 단지도 물론 있었습니다 ㅎㅎ..)

아무래도 집 본다고 힘들게 내려갔는데 계약이 무산되는 경우가 많았어서 저도 제 나름대로 힘든 사정을 말씀드리면서 설득 했습니다. 공부 차원에서 문의한게 아니라 진짜 돈을 쓸 생각이 있다는 점을 어필했던게 중요하지 않았나 싶네요 ㅎㅎ

중소도시 특정 지역은 수요가 꽤 있는 편이라 투자자 분들이 많이 문의하고, 매도자 분들이 일시적으로 많아서 신기하기도 경험을 하기도 했습니다. 이 과정에서 매도자들이 이 사장님, 저 사장님과 가격 얘기를 하면서 결국 일 잘하는 사장님 혹은 조금 더 친한 사장님에게 가격을 더 깎아준다는 사실을 알게 됐습니다.

예를 들어, A 사장님은 특정 매물이 xx억까지 네고가 된다는 것을 알고 있었는데 B 사장님에게 물어보니 그 가격보다 500~1000까지 싸게 매수할 수 있다는 것이였습니다. 이런 경험을 해보면서 부동산에 ‘무조건’은 없다는 것을 알게 됐습니다. 실제로 호가와 실제 거래되는 금액이 꽤 차이나는 것을 보면서, 누군가는 싸게 사는데 네이버 호가만 트래킹하고 있으면 절대 기회가 없겠구나를 여실히 깨달았습니다. (강의에서 강조하는 ‘현장’이겠죠?)

전화를 많이 해보면서 깨달은 것은 네이버 최저 호가보다는 적당히 싼 매물이 더 네고가 잘된다는 것을 경험으로 깨닫게 됐습니다. 지금 같은 하락장에서는 당연히 갭에 집착하기 보다는 좋은걸 깎는 노력이 필요해 보이더군요. 실제로 호가에서 전화로만 적지 않은 금액을 깎았다가 다음날 남편이 말려서 매물 거두는 것을 보면서 분명히 기회가 다시 있겠다는는 생각을 많이 했습니다.

결국, 가계약금 넣기 직전까지 갔지만 무산되는 여러 번의 경험을 하게 되면서 사장님과의 대화 스킬이 점점 늘어나게 됐고 이게 1호기 투자까지 좋은 영향을 끼쳤다고 생각합니다.

추가로 조금 정리를 해보면, 제가 직접 내려가서 매물을 보려고 했던 단지를 곰곰이 생각해보면 아래 경우에 해당 했습니다. 경험이 쌓이다보면 진짜 불필요한 에너지 낭비 안하고 확실하게 시간을 쓰게 되지 않을까 싶습니다.

- 매매가가 생각한 절대가 이하면서 그리고 생각한 투자금 범위에 들어오는 경우이거나 (ex. 고층이 저층 가격)

- 설령 범위 내에 들어오지 않더라도 조금만 더 깎이면 범위 내에 들어오거나, 매도자가 사정이 있어 깎일 가능성이 조금이라도 있는 경우

- 조건이 나쁘지 않은 경우 (ex.주전세로 전세를 높게 맞출 수 있는 경우 / 투자금이 많이 들더라도 갱신권 사용했고 만기가 얼마 안남은 경우)

그럼에도 아래와 같은 조건이 껴있는 경우에는 애초에 고려를 하지 않았습니다.

- 중소도시의 경우 만기가 공급과 겹치는 경우 (실제 계약 직전까지 갔던 단지가 입주로 전세가 확 빠지는걸 보면서 더 보수적으로 접근해야겠다는 생각을 했음)

- 투자금이 큰 대신 절대가가 낮은 경우가 있는데 이런 경우에도 만기가 한참 남은 경우

우선순위 높게 보았던 매물은 아무래도 세가 껴있는 조건 좋은 매물, 매매와 동시에 전세까지 맞출 수 있는 매물이었고 제 1호기가 후자에 해당하게 됐습니다 ㅎㅎ

그래서 1호기는 어떻게?

사실 1호기는 살짝 후순위로 보고 있었던 지역에서 하게 됐습니다. 절대가 자체는 다른 지역 대비 높다고 생각했기 때문인데요, 그래도 조건이 맞으면 충분히 투자할 수 있겠다는 생각에 계속 관심 단지를 트래킹 하고 있었습니다. (물론 위에 얘기했던 네이버 부동산 알림도 다 해두었습니다)

한 번은 제가 봤던 단지에 급매가 나와서 네고를 시도해봤는데 집주인이 절대 여기서 더 깎을 수 없다며 완강하게 얘기를 해서 넘어갔었는데 아니나 다를까 며칠 안돼서 바로 매도되는 것을 보고 가만히 지켜만 보고 있었습니다.

기다리다 보니 저층 가격 대비 살짝 높은 가격에 신규 매물이 등장했고 (기존에 올렸던 가격에 2천 정도 깎은 가격) 바로 전화를 시도해봤습니다.

평소 연락하던 사장님이 생각보다 냉대한 반응이 있었어서 포기할까 싶으면서도 (대략적인 매매가와 전세가는 파악할 수 있었습니다) 그 다음에는 매물을 가지고 있는 신규 사장님에게 연락을 드렸는데 생각보다 호의적으로 말씀해주셔서 새로운 사장님을 통해 매물을 직접 보러 가봐야겠다는 생각이 들었습니다.

가기 전에는 미리 나름 마음을 먹고 갔었습니다. 현재 살고 있는 세입자도 시세대로 신규 계약을 하고, 매매가도 조금 깎이면 충분히 할만 하겠다는 생각이 많이 들었습니다. (이렇게 처음 희망하는 방향대로 된다면 제가 생각한 투자 기준도 대부분 충족했었습니다)

하지만 막상 가보니 생각보다 마음처럼 진행되지 않는듯한 느낌이었습니다 (힘들게 KTX 타고 갔는데..)

- 저: “사장님 이거 이 가격에서 조금 더 깎이고, 전세 이 가격에 맞출 수 있으면 저 하고 싶습니다.”

- 사장님: “에이 안돼 이거 방금 막 2천 깎은거고 이미 거의 저층 가격이야. 세입자도 얘기한 금액보다 1천 낮게 살고 싶으시대.”

- 저: “아니 그래도 집주인한테 한 번 말씀해 봐주세요. 지금 되면 바로 가계약금 쏠게요. 그리고 세입자는 제가 매수하면 제 집인데 제가 먼저 금액을 제안드리는게 순서 아닌가요? 그리고 다른 사장님 통해서 들었는데 세입자분 애초에 제가 말한 금액에 살겠다고 하셨대요.”

- 사장님: “내가 가지고 있는 물건이라서 세입자 분과 얘기를 내가 하는데 무슨 말인지 모르겠네. 우선 매수 가격부터 얘기해보는게 순서야. 진짜 이 금액 깎이면 하는거지?”

- 저: “네 그 금액 깎이고 세입자도 이 가격에 맞춰지면 할게요. 바로 가계약금 쏠 수 있습니다.”

여기서부터는 저도 처음 경험했는데 사장님이 제 앞에서 매도자 분, 세입자 분과 통화해서 신기했었습니다. 웬만하면 제가 없는 자리에서 통화하셨던것 같은데 뭔가 장면이 신기했습니다.

- 사장님: “응 여기 매수자가 집 봤는데, 지금 가격에서 더 깎아주면 하겠대.

- 매도자: “지금 가격에서 더요? 하.. 사장님 이거 맞아요? 다른 사장님이 그 가격 이미 제안 받았어서 이미 거절했어요.”

- 사장님: “지금 집 그래도 빨리 처분해버리자. 내가 다음 집 잘 알아봐줄게. 이 가격이면 그래도 나쁘지 않아. 매수자가 지금 다른 단지도 보고 있어서 이거 안되면 그거 사러 간대.” (앞에서 종이로 다른 중소도시 X억 매수 고려중 적어드렸습니다)

- 매도자: “아 조금만 더 고민해볼게요.” (여기서 제가 종이에 ‘지금 아니면 매수 X' 쓰면서 사장님께 보여드렸습니다)

- 사장님: “지금 당장 아니면 끝이래. 이사람 지금 멀리 서울에서 왔는데 지금 아니면 끝이야.”

- 매도자: “하 네 알겠습니다. 사장님이니까 믿고 그냥 하는거에요.”

여기서 저도 현장에서 되는걸 보면서 사장님과 저 둘 다 놀랐습니다 ㅎㅎ 당시 도파민이 마구 분출 됐던것 같네요.

역시 매도자와 사장님과의 관계도 중요하다는걸 느꼈습니다.

다음은 세입자와의 통화입니다.

- 사장님: “아 여기 매수자가 매수를 할 것 같은데요. 혹시 X억에 신규 계약하고 싶으시다는데 괜찮으세요?

- 세입자: “아.. 그건 좀 너무 높은데요.. 저희도 대출을 받는데.. 그 가격은 조금 힘들것 같아요..”

- 사장님: “매수자와 한 번 더 얘기해볼게요.”

전화 끊고 사장님과 조금 더 대화를 해봤습니다.

- 저: “그래도 저 이 가격 받고 싶어요. 세입자가 말한 시세는 저층 시세기도 하잖아요. 한 번 더 말해주세요.”

- 사장님: “안돼 안돼. 이미 매매 가격도 깎였고, 여기서 더 욕심 부리지마.”

- 저: “알겠어요. 그럼 xxx 만 낮출게요. 이 가격으로 한 번만 더 얘기해주세요. 세입자 분도 계속 살고 싶어하는 눈치고 어차피 대출이자 차이가 그렇게 크지는 않잖아요.”

그리고 마지막이라는 듯이 반응을 하시면서 세입자 분에게 전화를 해주셨습니다.

- 사장님: “네 그 매수자가.. 세금 문제도 있고 다 계산을 해보니까.. xx 가격까지는 가능하다네요. 혹시 괜찮으실까요?”

- 세입자: “어쩔 수 없죠.. 저희도 어차피 대출 받아야 하는거라서.. 알겠어요”

전화를 끊자마자 제가 사장님께 폭풍 칭찬을 해드렸습니다. “봐요 사장님~ 안되는거 없잖아요! 사장님처럼 일 잘하면 금방 부자되시겠어요~” 확실히 안되는건 없구나를 많이 느꼈습니다. 노력하면 다 깎이는구나!

결과적으로 그 자리에서 바로 매매/전세 가계약금 모두 송금할 수 있었습니다 ㅎㅎ

(마지막으로는 법무사 비용도 30만 원 이상 얘기하시길래 25만 원에 맞춰달라는 디테일까지 월부 덕분에 챙길 수 있었네요!)

1호기 아쉬움은 없었는지?

누구나 그렇듯이 아쉬움은 많이 남을것 같습니다. 저도 살짝만 회고 차원에서 정리해보면,

- 단지임장 때 조금 많이 소홀히 봤던 점. 로얄동이 어디인지 정도는 당연히 파악해야 한다는 생각이 들었습니다. 제가 투자한 동호수가 어떤 단점이 있는지는 명확하게 파악하지 못했다는 점이 아쉬웠습니다. (큰 단점은 아니지만 알고 협상에 들어간 것과는 다르다고 생각합니다)

- 가계약 넣기 전에 복비 네고를 하지 못했던 점 - 한 곳에서 계약을 모두 진행할 경우 전세 신규 계약 복비 정도는 네고가 가능하다고 하더군요. 조금 아쉬운 점입니다. 그래도 사장님이 열심히 일해주셔서 복비 이상으로는 깎았으니 잊으려고 합니다 ㅎㅎ

- 갑자기 현장에서 살고 있는 세입자를 보니 마음이 약해져서 생각한 전세 금액에서 조금 빼드린 점 (한 번 더 버텨봐도 괜찮았을텐데) 하지만 한편으로는 기분 상하게 했다가 세입자가 나가겠다고 했으면 굉장히 큰 리스크였기 때문에 잘했다고 생각도 스스로 하고 있습니다 (현재 전세 시세가 1~2천 빠진 상태..) 전세를 같이 맞추니까 마음이 편한 만큼 이와 같이 조건 맞는 물건을 찾기 힘들었던 것 같습니다.

- 매물 소홀히 본 점. 사소한 하자(벽면 구멍)을 발견하지 못했음 - 이후에는 매수를 고려한다면 정말 꼼꼼하게 봐야겠다는 생각이 들었습니다. (부사님, 세입자 모두 하자 없다고 얘기하더니 약간 배신감 ㅎ)

- 절대가 자체는 다른 앞마당 대비 생각했던 것보다 더 들어갔고, 그만큼 예상 투자금 대비 조금 더 들어갔는데 지금도 잘한건지는 확신이 조금 부족하긴 합니다. 그래도 저층 가격 비슷하게 매수를 했고 이 지역도 나름대로의 장점은 있었기 때문에 잃지는 않지 않을까 하는 생각이 있긴 합니다. (나중에 결과가 알려주겠지만..)

KPT 회고

Keep

- 투자하기로 마음 먹었으면 모든 단지 털어보기. 전화도 후회 없이 모든 사장님들께 다 해보기

- 불가능한 것은 없다는 마음가짐으로 다 시도해보기 (안되는 것은 없다. 가격도 하락장에서는 만들 수 있다)

- 최대한 리스크가 없는 투자를 한 점. 전세를 동시에 맞춤으로써 이후 신경을 끄고 일과 앞마당 확보에 집중할 수 있었음.

Problem

- 마음 먹은 기준이 있다면 최대한 보수적으로 지킬 것 (예상보다 투자금 몇 백이 더 들어갔다)

- 단지 내 동호수 선호도를 완벽하게 파악하지 못하고 있던 점. (동호수별 차이점)

Try

- 앞마당 제대로 뽀개기 (단지임장/매물임장) - 전임, 지역 카페 등을 통해 선호도 명확하게 파악하기

- 투자금 줄일 수 있는 모든 수단 강구하기 (가격은 내가 만든다는 생각으로, 모든 협상 카드 검토하기)

- 미리 명확한 기준을 가지고 부사님과 소통하기 (감정에 휘둘리지 말 것)

확실히 강의만 듣는 것과 실제로 투자를 하는 행위는 차원이 다르다는 것을 느꼈습니다. 처음이다보니 시행착오도 굉장히 많았고 지방을 투자하다 보니 체력적으로 많이 힘들긴 했지만, 다음 투자부터는 확실히 여유가 생기겠다는 생각이 많이 들었습니다. 마치 강의를 재수강 했을때 이전에 들었던 지역이 들어오면 공부하는데 에너지가 덜 드는것처럼 실전투자도 마찬가지라고 생각됩니다.

물론 당연히 1호기이기 때문에 남에게 자랑할 만큼 좋은 투자를 했다고 생각하지는 않습니다. 하지만 적어도 제 주식 수익률(10~20% 정도..)보다 좋겠다는 확신은 있습니다 ㅎㅎ 선배분들에게는 당연한 경험이지만 1호기를 시도해보면서 많은 깨달음을 얻어서 확실히 수익률 이상의 값진 리턴이 있는 경험이라고 생각합니다.

회고겸, 복기겸 글을 써봤는데 제가 수많은 글을 통해 도움을 받았던 것처럼 어떤 분에게도 도움이 됐으면 좋겠어서 글을 써봤습니다.

감사합니다 :)