2주차 강의후기

알게 된 것 / 내 생각 / 적용할 것 & 질문사항

Ch 1. 알게 된 것

1. 서울 아파트 소액투자 특징

1-1. 과거를 분석하는 이유: 과거를 분석해야, 2년 뒤, 4년 뒤의 시나리오를 그려볼 수 있고 검증해 나갈 수 있다.

1-2. 전세가율이 높다는 것의 의미: 매매가가 기다려준다는 것

1-3. 소액투자 기회가 올 수 있는 곳 특징

- 전세 매물 사라지는 방식도 중요하다. ㅈㄱ매물이 거래되면서 팔리는지.

- 전세에 추세선을 그어봐서, 내가 지금 진입할 때 어떤 상황이 펼쳐질 지도 예측해볼 수 있다.

1-4. 서울 소액 투자에서 알아야 할 것

- 현 시장에서 소액투자는 100~200% 수익 정도만으로도 매도 생각해야 한다.

- 앞으론 정보가 더 많아졌기 때문에 기회가 더 짧아질 수 있다.

2-1. 소액투자 가능한 4,5 급지 특징

- 같은 급지 내의 다른 지역 대비 전세가율, ㅈㅅㅅㅈ 등을 보고, 어디가 기회인지 알 수 있다.

- 투자 가능한 지역 중에 상급지 부터 봐야 한다.

Insight : 천천히 오른다는 것은 기다려준다는 것. ㅎㄱㅈ(5)일수록 선호도 있는 아파트를 선택해야만 한다.

- 거기 꼭 살아야 한다면 ㄷㅈㅅ이 있다는 것., 거기 꼭 살아도 되는게 아니라면 ㅇㅈㄷㅈㅅ이 없으니까. ㅅㅊ이어야 한다.

- 전세 오르다가 꺾이는 이유 : !!!

- 같은 가격이던 아파트가, 가격 상승했다고 모두 같은 가격이 되는 것은 아니다. → 이것에 대한 분석이 중요!

- ㅈㄱㅈ을 볼 때, out-lier 같은 것은 배제해야 한다. 그걸로 ㅈㄱㅈ이라 보기 어렵다 .

- 지금 X년도로 돌아간 곳이 있다면, 진짜 싼 곳이다.

- 과거 흐름을 봤을 때, 매매가가 기다려주는 단지들은 ㅎㅅㅇ로 봐도 된다. 매매가가 기다려주기 때문에, 나중에 매수할 수 있다.

Ch 2. 내 생각(깨달은 것) 및 적용할 것

- 신도시들이 들어온 곳, 과거/현재 - 다음지도로 시계열 분석해보면서 3기 신도시 모습도 그려봐야겠다.

→ 인근 아파트들을 내 것으로 만들기. 신도시 보다도 뉴타운 등. 이미 형성된 지역 내에 재탄생 하는 지역들.

- 무조건 단지 대 단지로 보기. 편견 깨야 한다.

- 비슷한 지역 다니면서 서로 계속 비교하면서 다니기- 같은 4급지, 5급지 아니면 4-> 5급지 등

-한 급지당 2개 이상 앞마당이 있어야 한다. 10개 앞마당 → 1년반 정도를 잡아서 계획 세우기.

- 임보 쓸 때, 역 별로 정리해서 한눈에 보도록 해보기 (강의정리 21page)

★ 단지 대 단지 비교할 때는 집요하게 파고들 것. 다 같은 조건이라면, 학군, 반배정, 배정학교의 학급수, 고학년 증감비율 등 까지 상세하게 파악해서 선호도를 알아야 한다.

- 비교퍙가 하는 단지는 2-3개로만 해야 한다. 두 세개씩 토너먼트로 올려야 맞지, 한번에 하기 어렵다.

- 고민 된다면 흐름을 놓고 비교해보자.

- '지금 고점 대비 x% 떨어졌다가 반등했으므로, 기다려야 하는 시점이다. 트래킹 단지로 선정' ← 등의 판단이 단지분석에 들어가야 한다.

- 단지 임장 갔을 때, 해당 아파트만 보는 게 아니라, 주변을 볼 것. 주변 아파트들의 연식은? 주변 환경은? 주변 사람들의 인구 구성은? 상태는? 등등 ....

- 강의에서 나온 아파트들 다 돌아볼 것 (9/28 또는 9/29, 임보작성 완료 후, 9월 내로 끝낼 것)

- 가격 고정해두고 비교할 것.

- 다른 지역(앞마당)들과도 비교했을 때, 남길 것 하나만 남긴다. (임보정리 Page 29 참고)

지난 임장지들 다시 돌아보면서 단지 순위 매기고 트래킹 단지 재선정 할 것. (같은 가격끼리 놓고 흐름 및 입지 비교 → 한 놈씩만 살린다!) → 이렇게 살린 놈들 월 1회 트래킹 진행

- 꼭 너무 각박하게 6억대면 6,0-6.9억 짜리 이렇게 보지말고.. 좀 깎는다는 생각으로 7.0억 까지도 ^^구겨 넣어보자

Ch 3. 질문사항

- 전세가율이 오르는데 2년에 10%씩 올랐다는 것은 과거의 그냥 한 시점뿐이지 않을까?

20-22년 급상승장 시기에는 서울 전체 전세가율이 10% 오르는데, 1년씩 밖에 걸리지 않았다.

-ㅈㅇ 지역 비교에서, 흐름이 계속 비슷하게 가는 것을 보고, 결국 셋 다 같으니까 싼거를 사거나. 다 가격 같으면 역세권을 사는게 맞다고 하셨는데… 그러면, 이런 흐름이 없었다면, 판단이 어려운건가? 흐름이 없었다면 교통 기준으로 샀을 텐데, 흐름이 같은 걸 보니까 그냥 그중에 싼걸 사면 된다고 판단을 내린건지 궁금하다.