서울투자 기초반 3주차 강의후기[서기10억벌자구0조 직진희원준]

1강: 절대적 저평가 시기, 지금 동북권을 주목해야 하는 이유

○ 8p 동북권의 미래(업무지구 접근성이 좋아지는 개발계획은 반드시 알아야하고 굉장히 중요함!

→호재가 가격에 반영되지 않았을 시에만 매수

○ 10p 동북권 투자할 때 반드시 알아야할 Top5

- (직장) 업무지구 접근성을 높이는 교통을 1순위로 볼 것

- (교통) 현재>>>미래(호재에 영향받는 단지를 더 디테일하게 알아야 함)

- (학군) 1번: 부자동네+학군지(대치, 목동),

2번: 지역에서 이사하는 학군지(광남, 중계), 3번: 구 내에서 선호하는 학교(특목고 진학)

- (환경) 1번: 균질성과 신축택지가 갖춰진 곳(전농답십리, 이문휘경, (직)길음, 장위),

2번: 백화점, 마트 등 상권이 잘 갖춰진 동네(청량리역, 미아사거리, 노원역)

- (공급) 공급 영향범위, 만기 시 입주 확인

(성수1~4지구 재개발, 자양 재건축/재개발, 이문휘경, 장위, 미아 뉴타운)

○ 11p 서울 아파트 중위값: 9.6억원(2014년 중위값 4.2억원)

○ 14p 종암동 종암SK(99, 1318^)사례

- 2011 인천 1.6(자본1.3/대출0.3) 아파트 구입 vs 2012.12. 종암SK뷰(매3.2/전2.2/투1)

→ 2016. 8. 인천 2.0(0.4수익) VS 종암SK뷰4(0.8수익) 종암 0.4억 추가수익

- 2016. 8. 인천 3.0(자본1.5/대출1.5) 아파트 구입 vs 종암SK뷰(매4/전3.3/투0.7)

→ 2019. 8. 인천 3.4(0.4수익) VS 종암SK뷰5.7(1.7수익) 종암 1.3억 추가수익

- 2019. 8. 인천 4.7(자본1.2/대출3.5) 아파트 구입 vs 종암SK뷰(매5.7/전3.1/투2.6)

→ 2024. 3. 인천 7(2.3수익) VS 종암SK뷰7(1.3수익) 인천 1억 추가수익

- 2019. 8. 인천 4.7(자본1.2/대출3.5) 아파트 구입 vs 광명역센트럴자이5.2

→ 2024. 3. 인천 7(2.3수익) VS 광명 11.35(6.15수익) 광명 3.85 추가수익

→ 상승 전 어떤 물건을 들고 있었는지에 따라 상승폭이 달라짐!!!

(서울 2~4급지 모두 앞마당 만들고 투자실행할 것!!)

○ 19P 동북권 투자 기대수익

- (2급지) ①서울 주요업무지구 접근성 30분 내, 입지 좋은 10년 내 신축(14 이후) 10억

② 입지 좋지만, 생활권 내 선도호 빠지는 단지(전세가율 80%+) 소액투자 기회

- (4급지) 선호단지X, 준구축 서울 주요업무지구 접근성 1시간 내 10년 보유시, 6억

○ 23P 지역별 키워드

- 성동구(부자동네, 한강뷰, 강남30분 내, 성수재개발)

- 광진구(학군지, 강남30분 내, 자양재개발/재건축)

- 동대문구(주요업무지구 1시간 내, 이문휘경뉴타운(개선))

- 성북구(주요업무지구 1시간 내, 장위길음뉴타운(개선))

○ 28P 600+소득가구가 9억대 이상 집값을 받아줄 수 있다.(자본 3~4억+대출 5~6억)

2~3강: (성동구) 지하철과 도로의 중심, 모든 생활권이 업무지구로 연결

○ 생활권(①성수 ②옥수/금호 ③행당/왕십리/응봉 ④마장)

사근(대학),송정(광진생활권),용답(동대문생활권)은 주요생활권에서 제외

- (직) 성수가 가장 좋은 생활권인 이유 중 하나는 평지!!

- 53P 현재 성동구 한강 프리미엄 2억대, 프리미엄이 거의 없어질 때가 투자적기!!

- 59P 성동 주변 공급(`25.1. 강동/동대문 15천, `25.6. 동대문 1.8천, `25.11. 동대문 4.3천)

- 65-68P 지역 내 비교평가 다시 볼 것

- 70P (투자우선순위) 부자동네(성수동?)>연식과 환경(균질성)>교통>학군

4강: 광진구(입지, 학군, 교통의 가치)

○ 생활권(①광장 ②구의 ③자양)

- 96P 지역 내 비교평가 다시 볼 것

- 99P (투자우선순위) 학군>교통>환경>연식

5강: 동대문구(지금 모두가 주목하는 천지개벽할 구)

○ 생활권(①전농 답십리 ②이문휘경 ③청량리 ④장안)

- (직)2급지와 달리 4급지는 교통 소외지역이 있음(그래서 교통이 가장 중요!!)

- 122P 지역 내 비교평가 다시 볼 것

- 124P (투자우선순위) 교통>연식, 환경>>>>학군

5강: 성북구(서울 소액투자 하고 싶다면 꼭 알아야 할 구)

○ 생활권(①길음 ②장위 ③종암, 월곡 ④삼선, 보문 ⑤정릉)

- 140P 지역 내 비교평가 다시 볼 것

- 142P (투자우선순위) 교통>환경, 연식>학군

○ 145-146P 구별 비교평가

- 전고점 대비 많이 하락한 단지인가?

- 더 가치 있는 단지인가?

- 투자금은?

- 매물조건은?

○ 151P 서울 아파트를 산다(BUY)는 것의 의미

- 1채만 있어도 노후걱정 없음

- 2채부터는 조기 은퇴를 선택할 수 있음

→ 1호기는 투자금 내에서 가장 좋은 물건을 사자!!