[지기 12기 미7듯한 노력으로 부동산4조 시자유] 1주차 강의후기_제주바다님_전국구 투자자가 되세요!

안녕하세요~ 시간적 자유를 꿈꾸는 시자유입니다.

제가 무려.. 지기 1기 출신인데요 ㅎㅎ

지기 1기 수강 후 그동안 자실도 하고

다른 정규 강의들도 들으면서

앞마당을 늘려오다 이번 12기를 재수강하게 되었네요.

이번 지방투자 기초반에서 반드시 배워야 할 것으로

제주바다님께서는 "지"와 "행"을 강조해주셨습니다.

지행용훈평

지: 얼마나 많이 아느냐

행: 아는대로 잘 행하느냐

용: 자유자재로 사용할 줄 아는가

훈: 내가 아는 걸 가르칠 수 있는가

평: 나를 끊임없이 평가하여 개선하는가

지금의 우리는

지식을 습득하고,

배운지식을 행동으로 옮기는

단계라고 생각합니다.

이번 강의를 통해

누군가의 말만 듣고

시장을 쫓아다니는 투자자가 아닌

전국을 이해하고 흐름에 맞춰 선진입할 수 있는

투자자가 될 수 있는 기초를 단단히 하는

한 달이 되도록 해야겠습니다 :)

BM#1) 지방투자에 대한 기준을 정립하자

지방투자는 이것만 알면 됩니다.

각각의 시장은 개별성을 가집니다.

즉, 각 지역별로 사이클이 다르다는 겁니다.

지방을 인구별로 구분하는 이유는

아파트라는 상품을 소비할 수 있는 수요를 의미합니다.

즉, 인구규모가 클수록 수요층이 두터운 것이지요.

그러므로 지방은 광역시 > 중소도시 > 소도시 순으로 우선순위를 가집니다.

100만 이상 도시: 권역별 대표

50만 이상 도시: 권역 내 인구집중

30만 이상 도시: 가성비 수요

그럼, 수도권과 지방은 무엇이 다를까요?

수도권은 직장과 교통이 가장 우선순위라면

지방은 학군과 환경이 우선시됩니다(자차사용률높음)

이렇게 나열하다보니

다분히 상식적인 선에서 수요가 흐르는 거 같습니다.

경제력이 있는 수요층은

그저 '먹고 사는' 것을 넘어

자연스럽게 잉여소득으로

자녀들의 교육에 신경쓸 여력이 될 것이고,

그런 수요층이 모여들어 학군지를 형성합니다.

그래서 단순히 학군지가 있다는 것은

면학분위기를 넘어

지역의 경제력을 보여주는 창 같다는 생각도 듭니다.

그리고 연장선상으로

그런 사람들이 모인곳에 자연스럽게

다양한 편의시설(백화점 및 여가시설)을 갖춘

상권 또한 형성됩니다.

즉, 소비를 할만한 충분한 소득이 있는 곳에

매력적인 누구나 좋아하는 상권이 형성되는 것입니다.

이렇게 모든 게 연관성을 가집니다.

기본적인 정보가 파악되면

투자와 연관지어

리스크적인 측면도 면밀하게 살펴봐야 합니다.

이는 보다 직접적으로 나의 투자에 영향을

미치는 요소이기 때문입니다.

통상 지역에서 필요한 수요를 넘어서는

공급이 3년 이상 지속된다면

리스크가 있다고 판단할 수 있습니다.

잉여공급이 발생하여

비단 신축뿐만 아니라

기축 단지의 가격 또한 영향을 받을 수 있기 때문입니다.

이렇게 연쇄적으로 일어나는 흐름을 이해하는 것은

동선을 파악하면서 배운것을 현장에서 확인하는 데

도움도 되고 현장을 가는 재미를 주는 것 같습니다.

BM#2) 지극히 상식선에서 생각할 것

지방은 어디부터 봐야할까요?

한국이 작다지만

내 발로 다 밟고 다니다보니

마냥 작지만은 않은 거 같습니다 :)

각 지역은

각기 다른 흐름을 가진다고 배웠는데

각 권역별로 흐름이 이어지게 됩니다.

큰 틀에서

지역구분을 해볼 수 있는데요.

경남권(부산), 경북권(대구), 충청권(대전), 호남권(광주) 강원권

이렇게 각 지역 거점인 광역시가 있고,

그 다음으로 흐름을 가져가는 곳이

50만 이상 도시인 중소도시,

그리고 가장 늦은 흐름이

30만 이상 소도시가 될 거 같습니다.

큰 틀에서 이런 흐름을 가진다는 것이지

무조건적으로 순서대로 간다는 보장은 없습니다.

앞서 배운대로

각 각의 시장은 개별적인 흐름을 가지기에

각 지역의 특성을 파악하는 게 중요합니다.

그저 정의된 틀 안에서만 본다면

지역의 특이성 또는 정책,

또는 공급현황 등

다양한 외부변수로 인해

우리가 예상할 수 없는

다른 흐름을 보여주기도 하기 때문입니다.

그래서 우리가 제대로

기본을 배우고

현장에서 제대로 선호도를 파악하는 게 중요한 거 같습니다.

지방에 대해 기본적인 정의를

이해하고

본격적으로 특정 지역을 예시로

지역의 입지분석을

현장에 적용하여

어떤식으로 각 요소들을

파악해보고 해석해볼 수 있는지에 대해 다뤄졌습니다.

내가 현장에서

무엇을 어떤식으로 보고

파악해야 하는 지

기준을 가지고 이제 현장으로 가면 될 거 같습니다 :)

BM#3) 입지평가요소를 현장에서 적용해볼 것

꼭 투자하세요.

궁극적으로 우리가 목표하는 바는

이 시장에서 오래 살아남을 수 있는

실력있는 투자자일 것입니다.

우리가 경계해야할 것은 바로

부화뇌동

실력있는 투자자는

주변의 소음에 흔들리기보다는

기준을 명확히 가지고

보이는 것이 아닌

본질에 집중할 수 있어야 합니다.

즉, 보여지는 것이 아니라

'가치 대비 싼가'

좋은 게 아니라

괜찮으면서 싼 것을 찾는 것입니다.

아직 초보투자자로

현재 안에 존재하기에

지금이 어떤 시장인지 가늠하기 힘듭니다.

지나고 나서야 기회였다는 걸 알게 되는 겁니다.

그러나 앞서 걸어가신 선배님들은

경험과 노하우를 통해

가치를 믿고 버티는 투자를 하라고 합니다.

가치대비 싸게 샀다면

가치는 분명 제자리를 찾아가기 때문입니다.

이론으로는 알겠지만

실상 현실에서

마음을 잡고

행동하기는 결코 쉬운일이 아닙니다.

그럼에도 불구하고,

우리의 목표를 이루기 위해서는

일반인적인 생각을 벗어나

틀을 깨고

남들과는 다른 관점에서

사실을 바라봐야 합니다.

"모든 지역의 미래를 알아야 하는 것은 아니에요

미래를 몰라도 아주아주 저평가된 아파트가 항상 있어요"

"전국구 투자자가 되세요.

할 수 있습니다!"

강의 마지막까지

기초강의에서 우리가

어떤식으로 해나가고

또 무엇을 얻어가야 할 지

그리고 오래 살아남는 투자자로

성장하도록

가르침과 가이드를 주신

제주바다멘토님께

감사의 인사를 전하며 후기를 마무리 해봅니다 :)