수천만원 아끼는 부동산 지식은?
열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
주우이, 너바나, 자음과모음
안녕하세요.
따뜻하고 능력있는 투자자가 되고싶은
으으음입니다 :)
/
이번주도 어김없이 돌아온
너도 할 수 있'음' #7탄
단지 분석 장표에 대한 글을 요청하신
동료분이 있어서 글을 적게 되었습니다.
단지분석에는 여러가지 방법이 있고
결국 자신에게 맞는 방법을 찾기 위해
이리 저리 시도해 보는 것이
가장 좋은 것 같습니다~!
그런 의미에서 ~!
제가 하는 방식을 소개하도록 하겠습니다
Let's Go.
--------------
요것이 바로!
제 단지분석의 틀 입니다.
각 박스마다 하나하나 뜯어가면서
말씀드리도록 하겠습니다.
--------------
가장 먼저, 우상단의 표 2개입니다.
그 중에서 입지를 보여주는 등급표!
저는 수도권과 지방을
다른 기준으로 보고 기재하고 있습니다.
수도권에서는 교통이,
지방에서는 연식이,
선호도를 가르는 중요한 요소가
된다고 생각하기 때문입니다!
교통 : 강남까지 걸리는 시간 기준
학군 : 배정 중학교 학업 성취도 기준
(초품아면 +를 붙여줍니다)
연식 : -2017 / -2010 / -2000 / 1999-
느낌 : 와 여기 좋다! S / 으... C
(말 그대로 주관입니다!)
/
그리고 그 아래 위치하고 있는
또 다른 표가 있습니다.
이거는 제 첫 실전반 튜터님이신
'나무좋아' 튜터님의 방식을 BM했습니다.
해당 내용에 O와 X를 표시하여
단지 분석을 진행하고 있습니다.
--------------
다음은, 호갱노노 박스입니다 !
저는 하락장이 시작된 이후부터는
호갱노노 그래프는 두개를 넣습니다.
얼마나 상승했는지도 보고싶지만,
얼마나 하락했는지도 보고싶기 때문입니다.
그리고 호갱노노 시작점!에 대해
다들 고민이 많으신 것으로 압니다.
저 또한 같은 고민으로 칼럼이란 칼럼은
다 뒤져봤던 경험이 있는데요...
저는 시세분석 파트에서
1) 해당 지역의 매매 평당가가
평균적으로 언제 올랐는지 확인하고
2) 그 월이 포함된 연도! 안에서
(2018.08이면 2018년 1월-12월 중에서)
3) 가장 투자금이 적었던 시기
를 시작 기준으로 그래프를 긁습니다!
--------------
저는 단지 사진을 넣지 않고
지도를 좀 자세히 확인합니다!
이 지도 안에는
제가 현장에서 느낀 것을 최대한!
넣으려고 노력합니다.
▶ 관련 칼럼 추천 ◀
단지임장과 분석에 디테일을 더하는 법 [라즈베리]
https://cafe.naver.com/wecando7/7911175
--------------
그 다음은 네이버부동산 칸 입니다.
요즘은 급한 놈이 싼 놈인,
가격이 많이 뒤틀린 시장입니다.
거래가 잘 되지 않는 시장이기에
호갱노노 그래프나, 실거래를 통해
확인하는 데에 한계가 존재합니다.
현재 올라와있는 가격이 얼마인지,
확인하는 작업을 통해
'지금 시장 상황'을 단지분석에
담을 수 있습니다.
그저 캡처해서 넣고 끝! 이 아니라,
이 가격이 지금 어떤 것 같다.
처럼 생각들도 함께 적어보세요
가격을 기억하거나,
비교평가를 하는 데에
굉장히 많은 도움이 됩니다!
--------------
아실 그래프도 하나 퉁 쳐서 넣는 것 보다
매매와 전세를 따로 필터링해서
보는 것이 더 많은 이력을 볼 수 있어
좋은 방법인 것 같습니다.
맨 위에 필터링할 수 있는
버튼이 있으니 잘 활용해보세요!
그럼, 이 아실 그래프를 통해서
무엇을 확인할 수 있을까요?
아래 그래프를 한번 봐주세요
오른쪽과 왼쪽 그래프
뭐가 다른가요?
찍혀 있는 실거래 날짜의
빈도가 매우 다릅니다!
요즘 시장에도 활발히 거래되는 단지
그리고 그렇지 못한 단지
어떤 차이가 있는지 생각해 볼 수 있죠?
그리고 얼마에 거래되었는지
확인하는 것은 필수!!
--------------
그리고 마지막으로 설명란에는
이 장표에 넣은 많은 것들을
잘 조합해서! 생각을 적어봅니다.
1) 단지분석 _ 임장
윗줄에는 단지 임장을 하면서
느꼈던 점을 위주로 적습니다.
저는 그냥 단지 임장 하면서
트렐로에 적은 것을 복붙합니다!
/
2) 수익률 분석 _ 그래프
그리고 아랫줄에는 가격에 대한
이야기를 적어봅니다.
호갱노노, 네이버 부동산, 아실 등
과거, 현재의 가격들을 살펴보고
그 내용들을 적어보는 것입니다.
<호갱노노>
얼마로 투자 가능했는데 그 때 보다 n억 올랐네?
지금은 x억 정도 빠진 상태구나
급상승, 급하락 했던 구간이 있네?
+ 왜 그랬을까?
<네이버부동산>
지금은 얼마 정도에 매물이 나오네?
이 값이면 옆 생활권 oo단지랑 가격이 같네
전세가가 얼마 정도 되네
너무 안받쳐 주는거 아닌가?
<아실>
최근에도 거래가 찍혔네?
최근엔 얼마 정도에 거래가 되는구나
옛날에 한창 받을 땐 yy억 까지 받았네!
--------------
이런 식으로 하나하나 장표를 채워가면
아래와 같이 하나의 단지분석 장표가 나옵니다!
단지분석... 참 쉬우면서도 어렵습니다.
결국 우리가 투자하는 것은
'단지'에 투자하는 것이기 때문에
해당 단지의 특성들을 명확히 알고 있는 것이
매우 중요하다고 생각합니다.
단지의 특성에는
하드웨어적인 것 뿐만 아니라,
그 단지의 가격 흐름! 등도
매우 중요하니, 함께 잘 분석해두면
많은 도움이 될 것 같습니다!
그리고 추가적으로!!
사진 한장한장 붙이는 시간 줄이고
생각을 담는 시간을 늘리기 위해서
매크로를 활용해보는 것도
매우 큰 도움이 됩니다!
어렵더라도 주변 동료분들
도움을 받아 꼭 활용해보시길 추천드립니다.
▶ 관련 칼럼 추천 ◀
단지분석 장표 복사 (매크로) [젊은우리]
https://cafe.naver.com/wecando7/2990398
단지분석 장표 복사 (PPT 단축키) [o금은동o]
https://cafe.naver.com/wecando7/7936297
마우스로 임보작성 효율 높이기 [고조]
https://cafe.naver.com/wecando7/3219666
/
이상, 유독 길었던
단지분석 글을 마치도록 하겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
댓글
