[실전반 26기 8조 별바람햇살나무] 4강 후기

" 치열한 고민의 시간이 필요합니다."

"의식적인 노력이 정말 필요합니다.

머리 엄청 아프실거고, 어려울거에요. "

"저도 그랬습니다"

"앞으로 조금만 더 머리 아프고, 좌절해 봅시다.

그리고 실력을 키워 우리 인생을

바꿔보면 좋겠습니다"

- 식빵파파 튜터님 -

그렇습니다. 저는 요즘 프로 좌절러가 된 것 같습니다.

원래도 비교평가를 잘 못하고, 1등뽑기를 할 때마다 머리 아프고, 어렵고,

이거 맞게 하는거 맞나? 하는 생각으로 자신없이 임보 마지막을 채워왔었는데,

튜터님의 말씀을 들으니 와~ 나만 그런건 아닌가보다 하는

위로가 됩니다.

나만 그런건 아닌데 다들 극복을 하고 계셨다는 표현이 더 맞는 것 같습니다.

어찌되었든 머리가 아프고, 좌절을 밥먹듯 하고, 이게 맞게 하는게 맞나

회의감이 밀물 들듯 넘나들어도

결국엔 실력을 키워야 이 허들을 넘을 수 있고,

인생을 바꿀 수 있을테니 그 날까지 포인트

모아가듯이 단임을 하고, 단지와 단지를

비교해보고, 그래프를 붙여보는 무한 반복에 공을 들여볼

요량입니다.

안녕하세요. 실전반 강의를 첨 듣게 된 별바람햇살나무 입니다.

어느덧 종강을 일주남기고 있습니다.

언제 그렇게 시간이 빨리 지나갔는지 모르겠지만

처음 시작할때 패딩을 입고 시작했는데 이제는 외투도 벗어던지고

가벼운 옷차림으로 종강을 맞을 준비를 하고 있습니다.

이번 4주차 강의는 월부강의로는 처음 뵙는

식빵파파님께서 서울 수도권 시장에서 제대로 된 비교평가하는 법과

투자의사결정과정과 시세트레킹하는 법에 대해서 꽉꽉 눌러담아서

전달해 주셨습니다.

강의를 들으면서 느낀 생각은 튜터님이 강의 중에 비교대상으로

들어주신 단지들 중에는 과거 제가 몇년간

직접 거주했던 단지도 있고, 매수를 고려하다 중단했던 단지들도

있어서 수년이 지나 그 결과를 보니 착잡한 감정도 많이 들기도 했고,

왜 그때는 이런 강의가 없었을까 하는 아쉬움도 들었습니다.

그러나 아직 늦은건 아니겠죠? 기회는 또 오고, 또 올거라 믿습니다.

그저 실력이 있어야 방망이를 정확하게 휘둘러 제대로된 성과를

낼 수 있을 뿐일겁니다.

그러니 지금 내가 해야하는 건 지나간 과거에 왜 안샀지

이런 후회보다는 또 다시 찾아올 수도권에서의

좋은 기회를 놓치지 않는 것일겁니다.

우선 이번 강의에서 저에게 특히 인상적이었고, 앞으로 꼭 체득해야겠다고

느낀 점들 위주로 나열을 해보겠습니다.

< 비교평가의 난제들을 시원하게 해결해줄

비교평가의 툴>

저만 그런건 아니겠지만 그간 비교평가를 하면서

가장 어려웠던 것 들중에는 역세권 구축 vs 비역세권 신축,

상위급지 구축 vs 하위급지 신축, 동일 생활권내에서는 동일한 입지요건을

공유하면서 연식도 비슷한 단지들간 비교평가같은 것들이 있었을 것 같습니다.

이 단지들을 그간 비교평가할때는 꼭 절대적으로 그랬던건 아니지만

일반적으로는 수도권에서는 무조건 역세권, 강남접근성이

1분이라도 좋은 단지, 상위급지의 단지란 식으로

기계적으로 결정을 내려왔던 것도 사실입니다.

그렇지만 이게 정말 맞나하는 의구심은 항상 있어왔었네요.

그런데 이번 강의에서 식빵파파튜터님께서 이에 대한 솔루션을 제시해주셨습니다.

튜터님이 그동안 쏟아부어가며 검증하셨을 이 솔루션은

바로 수도권에는 모두 적용가능할 정도로 신통방통한ㅇㅇ 접근성,

ㅇ경, ㅇ군 이 세가지 요소로 비교하는 심플한 방법이었습니다.

다만, 그럼에도 이 방법을 적용하려면 사전에 충분하게 손품 , 발품을 다 팔아서

단지의 가치를 정확하게 파악하고 있는 것은 당연하겠지만 필수라 하겠습니다.

놀랍게도 이 방식으로 적용해서 우선순위를 적용해본 단지들을

과거 매매가 그래프 비교를 해보면 거의 동일하게 결과값이 나온다는게

신기하기도 했습니다. 예외도 있을 수 있을텐데 말입니다.

튜터님께서는 그래프를 항상 맨 나중에 검증하기 위한 절차로

맞춰봐야지 먼저 하면 절대 안된다는 말씀을 여러번에 걸쳐 해주십니다.

미리 결과값을 봐버리면 그 결과에 매몰되어 비교평가 자체가 편견대로

흘러가기 쉽상이어서 그런 것 같습니다.

따라서, 비교평가는 항상 발품과 손품을 팔고, 단지임장을 잘 해서

각 단지의 가치를 잘 인지한 상태에서 위 세가지 요소들로 상대적인 평가를

실시해야 하며, 맨 마지막 검증절차에서 매매가 추이 그래프를 비교해 봐야

인사이트를 늘려가 수 있다는게 핵심이라고 할 수 있겠습니다.

< 동특을 유의할 것 >

어떤 지역의 어떤 생활권에서는 단순히 ㅇㅇ 접근성, ㅇ경, ㅇ군 만으로는 설명이 되지 않는

가격대들이 형성되어 있습니다. 이 지역의 단지들을 비교평가할때는

반드시 해당지역의 동특을 확인하고, 적용해야 한다는 것 역시

놓치지 말아야 잃지 않는 투자, 더 벌 수 있는 전문 투자자로 성장할 수 있을 것 같습니다.

< 지금은 더 가치있는 단지에 집중할때 >

2024년 서울, 수도권 부동산시장은 하락장 3년차로 단지의 가치에 비례해서

가격이 형성된 것이 아니라 들죽날죽, 가격대가 왜곡된 단지들이 참 많다라는 사실을 인정해야 하겠습니다.

지금과 같은 하락장에서는 상대적으로 가장 저평가된 물건을 찾는 것이 아니라

가용 투자금 범위내에서 가장 가치있는 단지를 찾고, 투자를 결정하는

프로세서가 필요하다고 강조하십니다.

이 내용은 이번 강의에서만 그런게 아니라 지난 지기반, 실전반 1강부터

여러 튜터님들이 지속적으로 강조해오신 사항들인것 같습니다.

지금은 가치차가 선명함에도 투자금이 동일하게 들 만큼 저평가로만 봐서는

좋은 선택을 하기 어려운 만큼 반드시 투자금 범위내에서 가장 가치있는 단지를 찾는

훈련을 하고, 투자금 범위에 들어오면 10억원이상이라는 가격에 눌리지 말고,

과감하게 베팅해야 할때 라는 것을 유념해야겠습니다.

<시세트레킹 왜하고, 어떻게 할까?>

시세트레킹은 튜터님들마다 필수라고 많이 강조하십니다.

앞마당을 관리한다는 것은 고정된 가치에 수시로 변하는 가격을 확인하고,

점검하는 것이다라는 말씀을 해 주셨는데요.

투자라는 것이 결국엔 좋은 투자기회가 왔을때 놓치지 않고,

저평가되있으면서도 가치가 좋은 물건을 찾아서 매수하고,

전세세팅을 하는 것이므로 가격을 정기적으로 체크하는 것은 당연한 것이기도 합니다.

그러나 우리는 새로운 앞마당을 만들고, 임보를 작성하다 보니 자주 놓치기도 합니다.

그러나 찐 투자를 하려면 꼭 해야한다는 것을 그리고, 월 1회 정기적으로 해야한다는

것을 다시 한번 새김니다. 내 앞마당에 좋은 기회가 왔는데도 그걸을

몰라서 투자기회를 놓쳤다는 건 앞마당을 만든 이유가 사라지는

것이기도 하기 때문입니다.

<BM> 꼭 하나만 벤치마킹한다면?

1. 이번 식빵파파 튜터님 강의에서 배운 비교평가 방법을 꼭 서울, 수도권 앞마당

만들기에 적용해보도록 하겠습니다.

아울러, 반드시 손품, 발품을 충실히 팔아서 단지의 가치를 알고 난 후

배운 방법대로 비교평가를 해보고, 마지막에 비교검증하는 절차를 거쳐서

인사이트를 조금씩이라도 높여가도록 하겠습니다.