[실전26기 10조 후후 10억 달성 다음은 우리다 밍구9] 4강 강의후기

안녕하세요

[실전26기 10조 후후 10억 달성 다음은 우리다]의 밍구9입니다

식빵파파님의 강의를 듣자마자 저는 두 가지에 대해 놀랄 수밖에 없었습니다

첫째, 식빵파파님이 여자 분이셨다는 것..! (그렇다면 파파는 무슨 의미로 지으신걸까요?}

둘째, 너무 아름다우시다는 것!

아름다우신 외모에, 명확한 전달력, 비교평가에 있어서 막혔던 부분을 정확하게 짚어주시는 센스까지..!

어느 것 하나 모자름이 없었던 너무 너무 좋은 강의였습니다

식빵 튜터님은 37개 이상의 임장보고서를 37번 이상의 연애를 하는 느낌으로 임장지와 사랑에 빠져 쓰셨다고 하셨습니다.

사랑에 빠지면 그 사람 생각밖에 안나고 상대에 대해 더 많이 궁금하고 알고 싶죠..ㅎㅎ

저 또한 그런 마음으로 임장지를 대해야겠다는 생각을 하게 되었습니다

식빵 튜터님께서는 비교평가의 A to Z까지 아주 명확한 방법을 알려주셨는데요

강의를 듣고 제가 깨달은 점을 적어보도록 하겠습니다

첫째, 비교평가의 대전제는 비싼 것은 비싼 것끼리, 싼 것은 싼 것끼리 해야한다는 것!

아무 단지나 갖다 붙인다고 비교평가를 할 수 있는 것이 아니며 수도권은 같은 급지끼리 비교하는 것이 좋다는 사실을 알게 되었습니다

둘째, 비교평가는 단지 대 단지로. '강남접근성', '환경', '학군'을 가지고!

우리는 땅 투자자가 아니므로 땅의 가치만 보고 투자를 결정해서는 안되며 단지 대 단지로 비교해야 하며 땅의 가치를 포함하는 개별 단지의 가치를 명확히 파악해야 한다는 사실을 알게 되었습니다

또 강의를 듣고나니 그동안 제가 비교평가를 느낌적인 느낌으로 하고 있었다는 사실을 알 수 있었습니다

비교평가는 느낌으로 하는 것이 아니라 '강남접근성'. '환경', '학군'이라는 3가지 지표를 가지고 해야하며 강남접근성이 가장 중요한 것은 맞지만 강남접근성이 좋다고 무조건 더 가치있는 단지는 아니며 강남접근성 10분 내외의 차이는 환경, 학군 요소에 따라 충분히 상쇄될 수 있다는 사실을 알게 되었습니다.

또 저는 그동안 강남접근성보다는 주변 역 접근성을 중점적으로 계산했었는데 앞으로는 강남접근성을 우선적으로 봐야겠다는 생각도 할 수 있었습니다.

"A단지가 B단지보다 OO분의 강남접근성을 상쇄할만한 환경, 학군 요소를 가지고 있는가?"

"나라면 두 단지 중 어떤 단지를 선택할 것인가?"

라는 질문을 던지며 비교평가를 하시는 것이 정말 신선했습니다!

너무 좋은 비교평가 방법이라는 생각이 들어 이번 임보에 바로 반영해보았습니다

식빵튜터님 좋은 방법 자세하게 알려주셔서 정말 감사합니다:)

셋째, 선 비교평가, 후 검증!

식빵 튜터님께서는 직접 비교평가를 하고 결론을 내리기 전 그래프를 붙여보는 것은 수학 문제를 답지를 보고 푸는 것과 같다는 말씀을 해주셨습니다.

수학 문제를 답지를 보고 푼다면, 아무리 많이 풀어도 실력이 늘지 않겠죠?

궁금한 마음을 꾹 누르고 그래프를 붙여보기 전 스스로 비교평가를 통한 결론을 내리는 연습을 하는 것이 중요하다는 사실을 느낄 수 있었습니다.

넷째, A단지가 B단지보다 좋아! 근데.. 이 가격 차이가 맞아?

이 질문은 제가 임장보고서를 쓰며 정말 많이 던졌던 질문이었는데요 두 단지 간 적정한 가격 차이를 파악하는 방법에 대해 알려주셔서 정말 속이 시원했습니다!

지금은 하락장이므로 과거 하락장이었던 시기의 가격 차이를 기준으로 판단할 수 있다는 사실을 알게 되었습니다

다섯째, 비정상적으로 걸으며 단지 임장을 하는 이유?

항상 임보 결론 파트에서 1등 뽑기를 하며 이런 생각이 들었습니다

"어짜피 전고점을 보고 단지의 가치를 판단할거면 대체 단임은 왜하고.. 매임은 왜하고..ㅠ 임장과 1등 뽑기가 연결되지 않는 기분이다ㅠㅠ"

식빵튜터님의 강의를 듣고 우리가 비정상적으로 걸으며 단임을 하는 이유는 정량적인 수치로 표현되지 않는 단지 분위기, 선호도를 파악하기 위함임을 알 수 있었습니다. 따라서 앞으로 1등 뽑기를 할 때는 임장을 통해 느끼는 바를 토대로 단지의 가치를 먼저 판단하고 향후 전고점을 확인하여 단지의 가치를 검증해야겠다는 생각을 할 수 있었습니다

여섯째, 지역만의 동특을 파악하라!

우리는 임장을 통해 교통을 이길만한 동특이 있는지를 파악해야 합니다

식빵 튜터님께서는 평촌, 중계 학원가를 사례로 교통을 이길만한 동특이 있다는 사실을 설명해주셨는데요

두 지역 모두 학원가 접근성이 역 접근성보다 우위 요소라는 사실을 알 수 있었습니다

그런데 교통을 이길만한 동특은 '학군' 밖에는 없는걸까?라는 의문이 생겼습니다

일곱번째, 익숙한 가격대에서 벗어나 가격의 천장을 열어라!

임장을 하고 임보를 쓰다보면 뭔가 접근 가능해보이는 익숙한 가격대의 단지들에 더 눈길이 가곤 합니다

하지만 더 버는 투자를 하기 위해서는 내가 마음이 편한 가격대의 단지에 투자하는 것이 아니라

단지의 가치를 보고 더 좋은 가치의 단지에 투자해야 한다는 사실을 느낄 수 있었습니다

저평가된 단지에 투자하는 것이 물론 가장 중요하지만

지금은 저평가 뿐만 아니라 단지의 가치도 함께 보아야 한다는 것

꼭 명심하겠습니다!

그외 BM하고 싶은 부분들로는

1.결론 파트에 최종 투자 결정 단지 선정 이유 및 투자 여부 적기

2.시세트래킹 후에는 앞마당 시세흐름 분석 및 저평가라고 판단되는 단지 남기기

3.군별 시세트래킹 해보기 입니다.

BM할거리 가득했던, 또 비교평가에 있어서 궁금했던 부분들을 속시원히 해결해주신

비교평가의 여왕 식빵 튜터님 정말 감사합니다!♥