[열기 65기 싸게 사9 빛4게 팔조 미장군] 아파트 수익률 보고서 작성하기(태평3구역 재개발)

▶ 아파트명

경기도 성남시 태평3구역(재개발)

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

1. 직장

경기도 성남시 사업체수 66,333개 / 종사자수 467,627명 

2. 교통

강남 37분 / 여의도 1시간2분 / 시청 1시간3분 

3. 학군

위례한빛중학교 94.4% / 상원여자중학교 83.7 / 태평중학교 66.5%

4. 공급

산성역 자이푸르지오 2023.10월 / 4,774세대

(출처: 아실 https://asil.kr/asil/ / 공급물량 - 시/구 클릭)

• 배수 : 내가 산 가격의 대지 평단가 대비 공시지가 배수 -> (평단기=실거래가/대지)/공시지가
• 아파트와는 다르게 재개발은 공시지가와 대지평수에 따라 가격이 상이해서 이렇게 작성해봤습니다

▶ 과거 시세

▶ 수익률 분석 (10년내 투자 타이밍)

현시세: 태평3구역 매매가 매매 5억~6억

10년 내 고점 매입시: 2021년 2월 매매 6.3억, 배수 5.11, 3,500만

10년 내 저점 매입시: 2022년 5월 매매 7억, 배수 1.21, 평단가 1,148만원

*고점 매입시 수익률(평단가 기준) (2950-3500)÷(3,500)*100 = -16%, 평당 550만원 손해 

*저점 매입시 수익률(평단가 기준) (2,950-1148)÷(1148)*100 = 157%, 평당 1,802만원 이익

*투자금(전세가)는 매매 주택마다 모두 상이하여 제외하였습니다.(현 시세 태평 3구역은 최소 3억에서 5억 내외로 실투자금 필요)

(출처 : 본 게시글 참고자료2 다운로드 - 수익률 계산기)

*수익률 단순 계산식: (매매차익÷투자금)*100

*수익률 상세 계산식: [매매차익(현재 매매가–매수가)÷투자금(당시 매수가–당시 전세가)]*100

▶ 현장사진