실전준비반 1강 강의 후기 [실전준비반 56기 46조 밍깅쓰]

실전준비반 1강에서는 자음과모임님께서

임장의 목적과 의미(왜 임장을 해야하는가 - WHY), 구체적인 임장 방법(어떻게 임장해야 하는가 - HOW)에 대해 강의해주셨습니다.

| 투자를 할 때 가장 중요한 것

1) 망하지 않는 것, 손해보지 않는 것, 더 나아가 돈을 더 버는 것

-.(투자범위) 내가 아는 지역, 단지에만 투자한다.

-.(수익을 위한 가격) 가치가 있으면서 싼 가격 또는 적당한 가격에 투자한다.

-.(투자에 대한 확신) 매수 후 가격이 가치를 찾아갈 때까지 기다린다.

2) 내가 투자한 아파트의 가치를 잘 아는 것

3) 언제 매수할지, 매도할지, 언제까지 보유할지를 정석대로 스스로 임장, 임보를 통해 의사결정하는 것

4) 실전투자에 필요한 능력과 그 능력을 갖추지 위해 필요한 노력

-. 사람들이 좋아하는 아파트를 선택하는 능력 <- 임장, 임보

-. 가격이 싼지 비싼지를 비교할 수 있는 능력 <- 아는 지역, 아파트 늘리기

-. 1년에 1채 투자할 수 있는 용기과 확신 <- 강의에서 배운 그대로를 행동으로 옮기고 반복

<BM>

-. 우선 강의에서 배운 그대로, 정석대로 하기. 그 토대 위에 월부카페 팁 얹기

-. 임보 예쁘게 쓰는 게 목적이 아니다. 투자로 연결짓기 위해 노력하자

-. 같은 가격이면 어느 단지, 어느 아파트에 투자하겠다는 임보 결론 꼭 내기

| 투자자에게 앞마당이 필요한 이유

1) 개별화 시장 - 평균 평단가는 기준 잡기 위한 가격일 뿐, 투자를 하려면 개별 단지를 보는 노력이 필요

2) 투자의사결정(O,X 표시)

-. 투자할 만한 가치가 있는가(입지가치+선호도)

-. 같은 가격에 이 단지가 최선인가(비교평가): 가치에 집중!!

-. 내가 감당 가능한 투자인가

<BM>

-. 아실 실거래가, 네이버부동산 호가를 함께 보며 실거래가와 호가의 차이 확인

-. 가격 감 잡기: 선호도 높은 단지, 중간 단지, 낮은 단지의 가격대 분포 확인

-. 투자자의 사고 프로세스 장표 임보에 넣기

-. 가치 분석: 땅의 가치, 단지 가치 각각 분석 + 수요의 관점에서 풀어서 작성

-. 매물임장 1개라도 꼭 해보기

| 실제 투자를 위한 임장의 단계 및 방법(분임 -> 단임 -> 매임)

임장의 목적은 사람들의 선호도를 파악하기 위함 -> 수요와 연결, 투자와 연결

■ 분위기 임장: 아파트, 상권, 사람 -> 동별(생활권) 선호도

1) 직장: 오피스 빌딩 보이면 -> 직장 규모와 종류

2) 교통: 지하철역 보이면 -> (주말) 역 종류, 노선 종류, 버스 개수 (평일)출퇴근 시간 혼잡도

3) 학군: 상권이 보이면 -> 학원 종류, 유해시설과 섞여있는지/ 학교가 보이면 -> 학교 주변 학원가

-. (Lv1)초등학교, 중학교 위치, 학원가 종류 확인+(Lv2) 중학교 학업성취도율 확인+(Lv3) 초등학교 학급당 학생수 확인

4) 환경: 상권의 종류

-. 대형 편의시설(대학병원, 백화점), 편의시설 확인, 비선호시설 체크

-. 아파트가 몰려있는 곳 체크

-. 상권 이용하는 사람들의 모습 관찰, 연령대 분위기 확인

<BM>

-. 동별 임장 우선순위 잡아 분임루트에 반영, 로드맵으로 큰 도로 여부 확인

-. 분위기 임장 전 지역 개요, 입지 분석까지 마치기

-. 분위기 임장 체크리스트 활용하여 직장, 교통, 학군, 환경과 관련된 분임 내용을 임보에 정리

■ 단지 임장: 우선순위 가지고 단지 밖+단지 안 -> 단지별 선호도

초보 때 모든 단지를 전부 다 임장해야 한다는 강박에서 벗어나는 게 중요

분위기 임장에서 파악한 선호 동네의 단지를 집중적으로 본다(우선순위)

단지 1개당 10분~15분 시간을 잡고 임장, 단지임장 내용을 단지 나서기 전까지 정리완료

단지 외부(입지 가치) + 단지 내부(동간 거리, 조경, 관리 상태, 주차)

<BM>

-. 단지 직접 지나가게, 시작점 끝점 맞추기, 바깥쪽으로 크게 돌고 안쪽 돌며 동네의 모든 단지 보는 루트 그리기

-. 단지 임장 체크리스트 활용하여 단지 정리

-. 선호 단지의 조건(요소) 정리 -> 요소 중 몇 개 가지고 있는지 파악 -> 선호도 상중하 구분

■ 매물 임장: 투자 단지 리스트업 -> 투자하기 위함

1) 매물 임장할 단지 선정(싸거나 조건이 좋은 물건 중심으로 2~3개)

2) 매물 예약(단지 내 부동산+단지 밖 부동산): 하루 부동산 3~4개, 매물 5~10개

3) 부동산 방문(투자하러 온 사람처럼 행동)

4) 매물 임장 실행

-. 현관 앞 -> 신발장 -> 작은 방 (베란다)-> 주방(세탁실) -> 방 -> 화장실 -> 안방 -> 베란다

-. 매물 임장 후 정리

<BM>

-. 매물 임장 시 살 사람처럼 볼 것

-. 매물 임장 프로세스 지키기

-. 매물 임장 후 부사님께 피드백 꼭 하기

| 투자자로서의 삶

1) 시간: 독강임투인, 핵심은 관리가 아닌 몰입

2) 습관: 반복하여 임장과 임보의 습관화(꾸준함과 끈기)/ 보상은 크게(X), 자주(O)/ 잘 한다(X), 한다(O)

3) 결과: 과정에서의 결과물 - 앞마당, 시세트래킹 -> 보물

<BM>

-. 임장에 대한 보상 생각해보기

-. 한다! 한다! 한다!

초수강인 분과 재수강인 분 모두를 고려하여 각각의 눈높이에 맞춘 레벨을 제시해주셔서

초수강이자 첫 임장을 앞둔 제가 뭐부터 하면 되는지, 어느 정도까지 하면 되는지 가늠해볼 수 있었고 실질적인 가이드라인이 되었습니다.

실전준비반 한 달 동안 임장의 재미를 느끼고, 임보를 완성하는 성취감, 투자로 연결 지어보는 실력을 얻어가겠습니다!!