[강의 정리]

-. 투자 결정 프로세스: 저/환/수/원/리

-. 여기서 가장 중요한 것은 저평가 여부이기 때문에 분위기임장 → 단지임장 → 임장보고서를 통해 가치판단을 하는 것이 우선

아파트투자 제대로 투자하기 위한 방법

임장 및 임장보고서를 통해 특정 지역 및 단지에 대한 투자자로서의 분석을 끝낸 지역인 "앞마당"을 늘려나가야 함. 앞마당을 늘리며 "사람들이 좋아하는 아파트"를 선택 해야 한다.

임장 및 임보를 통해 같은 가격이면 어느지역, 어느 단지를 투자 하는게 좋을지 배워갈 수 있음

※ 투자 기준: 이 단지가 투자할 만한 가치가 있나? 가격은 싼가? 내가 할 수 있는 투자인가?

임장의 단계 및 방법

1) 임장 전

-. 임장 전 주요 정보를 확인: 나무위키를 통해 지역간 특징 및 개발사업 등 확인, 지도 (지적편집도) 확인하며 거주지역/상권/준공업지역(직장)등 확인하며 상권 및 아파트 분위기 볼 수 있는 도로로 임장

-. 수도권은 외곽이라도 인접한 다른 지역과 생활권 연결되어 있을 수 있으므로 모든 동네 임장, 지방은 외곽은 구지 분위기 임장 하지 않아도 됨

2) 분위기 임장

-. 분위기 임장 시에는 실제로 임장 하며 그 지역의 분위기 확인에 집중

-. 직장: 오피스 상권이 나올 경우 알 만한 기업 있는지 확인/ 직장 모여 있는 곳 있는지 확인 / 직장 종류 & 규모 눈으로 확인

-. 교통: 지하철 노선 종류 및 개수/ 업무지구 접근성 좋은지/ 버스 노선 & 배차 간격

-. 학군: 임장 시 초, 중학교가 보이면 근처 학원가도 확인/ 동네 안에 초, 중학교가 있는지도 확인/ 중학교 학업성취도 평가 및 학급당 학생수

-. 환경: 편의시설 및 사람들이 좋아하는 상권 종류가 있는지 확인

-. 공급: 주변에 공사 하고 있는지/ 언제 입주, 입주 수는 얼마인지

3) 단지 임장

-. 단지 선호도 순서를 매기는 작업, 단지 위치가 가까운데 왜 가격차이가 나는지에 집중해야 함. '가치'에 집중하자

-. 단지임장은 '동'기준으로 진행하며 바깥쪽에서 보고 안쪽까지 돌고 끝 지점에서 만나도록 짜자

-. 구축 중 대형평형이 섞여있는 동간/ 아파트간 거리가 쾌적한 곳이 더 좋다

-. 단지 1개당 10~15분 정도의 시간을 들여 임장

-. 단지 내에서는 동간거리/ 조경 및 단지 상태/ 다양한 평형대 어우러져 있나/ 지하주차장 연결되어 있나 등을 집중

4) 매물임장

-. 전고점 대비 하락률 20~30%, 전세가율 60% 이상을 기준으로 잡고 싼 가격대에 나와있는 물건들을 매물임장 하자

-. 미리 전화임장으로 확인 -> 실제 방문하여 집의 상태 등 확인

-. 매물 임장 후에는 해당 부동산에서 본 물건 중 1등을 꼽고, 부동산을 다 본 후에는 부동산 별 물건을 정리하자

** 나에게 특히 와 닿았던 점: 사실 기존에 아파트들을 보면서 분위기임장/단지임장/매물임장을 섞여서 보면서 진행을 했었는데, 분위기 임장을 하면서 지역의 분위기와 전체적인 조건 및 환경을 살펴보고 단지임장을 하면서 세부 단지의 순위를 매기고, 최종 매물임장을 통해 투자 물건을 고르는 것이 더 체계적으로 임장을 할 수 있다는 점임을 알 수 있었다.

** 적용해보고 싶은 점: 고양시 덕양구 내 분위기임장/단지 임장을 통해 단지 별 순위를 정해 보아야겠다.