실전준비반 1강 강의 후기 [실전준비반 55기 91조 서현도윤]

지난달에 몸이 좋지 않아서, 몇 번을 망설인 실준반을 수강 하게 되었습니다.

실준반은 임장이 주된 강의 인데 몇 주 몸이 안 좋으니, 내가 잘 할 수 있을까? 괜히 조원분들께

폐를 끼치지 않을까? 하는 마음이 들어 계속 멈칫 거렸던 것 같다.

1강 부터 자음과 모음님이 아주 상세히 임장의 모든 것은 이것 입니다라고 디테일 하게 알려주셨는데

자모님 말씀 과 같이 일단 잘하려고 하지 말고 한달 동안 한번 완주 해본다라는 개념으로 수강을 해야겠다 라고

생각을 하니 마음은 한결 편해 졌다.

투자 할 때 가장 중요 한 것

앞마당을 하나씩 늘려야 하는 이유는 비교평가를 제대로 하기 위해서 이고,

저 같은 초보는 Flow를 잘 읽히라고 하셨습니다. 아는 지역 위주로 100% 완벽하게 하려고 하는 것 보다는

목표를 세우고 일단은 달성하는데 의의를 둬야 겠다고 생각 했습니다.

-> 이번 강의 목표는 1개 앞마당을 위해 분임, 단임, 매임 까지 해서 완벽하지 않지만 임장보고서를 완료 해보는

것이 이번달 목표 입니다.

앞마당이 필요한 이유

앞마당의 정의 부터 꼭 결과물로 남겨야 하는 직장/학군/인구/교통/환경에 대한 입지 가치를 아는 것임을 알게 되었습니다. 부동산도 사람의 심리를 파악 해야 하는 투자인데 사람들이 좋아하는 지역들에 대해 아파트를 잘 알고

가격이 싼 아파트에 스스로 확인 해보고 투자 한다는 마음이 있어야 함도 알게 되었습니다.

지금은 하락장인데 평균 값은 거의 보합이기 때문에 개별 지역과 단지의 시세를 봐야 함이 중요 하다고 하셨습니다.

투자 결정 할 때는 이 단지가 가장 나은 단지인가? 이 가격과 이 투자금으로 투자 할 수 있는 단지는 이 단 뿐인가? 내가 투자 할 수 있는가? 가 중요 하고 가치 분석에 대해 얘기 해주셨는데

광명 / 동작구 / 영등포 를 예를 들어 말씀 해주셨는데, 수도권이라서 그런지 교통 이 가장 중요 하고 환경 이나

인프라가 중요 하다는 것도 알게 되었습니다.

실제 투자를 위한 임장

임장이란 실제 이 지역 사는 사람들이 좋아할지? 에 대해 판단하기 위해 하는 행위라고 하셨습니다.

분위기 임장과 단지 임장, 그리고 매물 임장의 각 임장 마다 어떤 Output이 있어야 하는지도 알게 되었습니다.

한달 해야하는 계획도 짜주셨고, 매주 뭘 해야하는지도 상세히 알려주셨는데

첫주에는 분임 루트 그려보는게 햄식이고 둘째 주에는 단임 루트 그리고 선호 단지까지 산출물로 나와야 하며

셋째주는 리스트까지 뽑아서 매물 예약 해서 실제 매물 또는 단지 임장 까지 해보라고 하셨습니다.

그리고 일요일은 가족과 함께 보내는 것도 잊지 말라고 하셨는데, 항상 가족도 우선순위 임을 잊지 말아야 겠 고

생각했습니다.

1) 분위기 임장

. 분임은 수도권 같은 경우 큰 도로 단지 사이를 걸으며 분위기 확인하는데 상권, 학군, 교통, 환경, 직장 등을

확인 하는 행위 입니다.

. 임장전 준비가 중요한데 나무위키로 그 지역 찾아보고 카카오맵으로 법정 경계도 확인 하며 로드맵으로

상가 주위 찾아 보는것도 중요 합니다. 임장 루트를 시작점과 끝을 같게 해서 상권과 아파트를 되도록 많이

지나고 전체 분위기를 다 볼 수 있게 하는 것도 중요 합니다.

. 물론 하루에 볼 수 있는 시간을 잘 고려 하는 것도 중요 합니다.

친절하게 분임 체크리스트 주셨는데, 인상 깊은 점은 상승 장에 교통 + 환경 에 많이 상승 하셨다고 하셨습니다.

아파트가 많이 몰려 있고 상권이 잘 갖춰져 있는지도 확인 필요합니다.

. 입지 항목 중 교통에 대해 실제로 평일 퇴근을 직접 해보라고 하셨는데, 연차 쓰지 않은 이상 지방에

출퇴근을 하는 입장에서는 쉽지 않겠지만 강남 1시간 거리의 위력을 느껴 보고 싶어 꼭 시간 내어서

평일 퇴근 하는 것을 체험 해보고 싶었습니다.

-> 이번 임장은 광명 지역인데, 광명동/하안동/철산동 별로 학군/교통/상권/환경 등을 임장 시 체크 하여

동 별 선호도를 찾는 것이 목표 입니다. 제가 직접 산다는 것을 가정 했을 때 사람들이 어떤 동을 선호할까?

라고 생각하고 체크 하겠습니다.

2) 단지 임장

단지 임장은 모든 동의 단지를 초보단계에서는 다 안봐도 되고 선호/비선호를 나눈 뒤 선호 단지 부터 봐도

됩니다.

. 단임 루트 : 역시 역에서 출발 하여 단지 직접 지나가게 바깥에서 크게 돌고 안쪽으로 돌면서 보려고 하는 단지를

다 보게 짜는 것이 중요합니다.

. 단임 체크리스트는 단지내와 단지외로 구분하여 외는 분임과 유사한 입지 관점으로 단지안은 조경 / 주차 /

구조물, 관리 등을 체크 해야하는데 구축 경우 대형 평형도 같이 껴있는 단지가 사람들이 좋아하는 단지 입니다.

-> 단임은 아직 수업이 아니지만 선호 단지 위주로 뽑아서 임장 루트도 그려 보고 단지 안/밖 체크리스트로

점검 해서 단지별 선호도를 도출 해보겠습니다.

3) 매물 임장

매물 임장 목적은 투자를 실제 하기 위해 하는 행위 인데, 단지 임장 결과를 바탕으로

전고점 대비 하락률 20~30% 전세가율 60% 이상 입지 + 연식을 고려 시세 조사한 결과를 바탕으로 매물

임장 해야합니다.

. 프로세스는 상기와 같이 매물 임장 단지 선정 후에 단지내/외 부동산에 연락해서 가장 싼 물건 위주로

매물 예약을진행 합니다.

. 부동산 사장님 대하는게 제일 문제가 될 것 같은데 적지 말고 실제 집을 살 것 처럼 하고 비 협조적이라고 해도

너무 적대적으로 대하지 말라고 하셨습니다.

. 너무 말을 많이 할 필요도 없고 알고 싶은 것만 물어보고 의지가 높고 거래 하기 좋은 사장님을 만나는게 중요

하고 6개월 이내 초보는 부동사 3~4개 매물은 5~10개 이내로 보는게 좋다고 했습니다.

. 되록이면 혼자 임장 하고 최소 두명정도만 가라고 하셨습니다.

. 실제 매물 임장 시 에는 집주인인지 세입자 확인 필요 한데, 현관 -> 방 -> 주방 -> 화장실 -> 안방 -> 베란다

도배 장판 결로 곰팡이 싱크대 샷시 타일 등등 세세 보라고 하셨습니다. 왜냐면 수리를 하면 다 돈이 들어가기

때문에 매매 시 협상을 위해 쓸수도 있고 너무 수리할게 많으면 돈이 많이 들기 때문입니다.

. 매임 후에는 우선 순위 1/2번 정하고 제일 싼것만 기억 하자고 했습니다. (가격대)

첫 투자 하기 위한 초보 투자자의 자세

준비된 자에게만 기회가 온다 투자자로서의 삶을 세팅 해야 합니다.

독강임투인으로서 동료와 함께 출근 부터 퇴근 저녁 시간 대에 해야할 결과물도 예시로 알려주셨습니다.

-> 출퇴근에는 뉴스와 독서 그리고 시세 확인 해보고 저녁 에는 강의/강의 후기나 임보 2~3장은 꼭 작성 하겠습니다.

. 꾸준함이 중요 해서 60일 동안 이탈 하지 않게 습관을 만들라고 하셨습니다.

. 이거 정말 중요한데 임장 후에 꼭 소소 하게 보상을 줘라고 하셨습니다.

-> 임장 후에 저에게 뭘 줘야 하나 고민인데, 역시 맛있거 정해서 먹는 게 좋을 것 같습니다. 꼭 실행할껀데

정해보겠습니다.

-> 집이 수도권이라서 평촌, 광명, 분당, 수지 지역과 서대문, 관악구, 강서구 를 1년 안에 앞마당으로 만들어 보겠

습니다.

. 투자하는 직장인 vs 직장다니는 투자자

-> 저는 투자하는 직장인 하겠습니다. 왜냐면 직장다니는 투자자가 되기에는 나이가 쫌 있고, 주40시간을

쏟을 자신이 없습니다. 그래도 꾸준히 해나아가면서 투자자로서 행동 습관을 만들어 나아가겠습니다.

-> 열기반/열중반 듣고 실준반 듣고 있는데 서울 기초반 듣고 실전반을 도전 해보겠습니다.

도전해보고 1년안에 1개 매매 해보겠습니다.

-> 동료 중요 합니다. 서로 귀하게 여기고 예의에 벗어 나지 않도록 하겠습니다.