[일산동구 장항동 킨텍스 원시티 수익률 분석 보고서[열반스쿨 기초반 66기 부자되는길 12걸지마조!! 하늘호수10]

1. 아파트명 : 킨텍스 원시티

• 세대수 : 2,038세대 ( 12개동)
• 입주연도(사용승인) : 2019.08.22
• 건설사 : 지에스건설(주),(주)포스코건설,현대건설(주)
•  주소 : 경기도 고양시 일산동구 태극로 8

2. 입지평가 : 직장_ B등급

• 2020년 기준
• 고양시 사업체수 : 107,469개 / 종사자수 : 371,470명 년
•  일산 동구 사업체수 : 42,740개 / 종사자수 : 159,438명

등급 : 고양시기준 S등급 / 일산동구 기준 B등급

•  21년 원천징수 연봉 평균 : 근로자(원천징수지) : 3150만원 / 거주자(주소지) :4,127만원

(거주자 대비 근로자 비율 : 57%)

등급 : 고양시 A등급

3. 입지평가 : 교통_C등급 (서울 3대 업무지구 접근성)

• 강남역 : 최적 대중교통 1시간20분 / 지하철만 1시간 50분

• 광화문역 : 최적 대중교통 1시간04분 / 지하철만 1시간 27분 

• 여의도역 : 최적 대중교통 56분 / 지하철만 1시간 27분 

4. 입지평가 : 학군_C 등급

• 대화중 80.6% / 한수중 8%

5. 입지평가 : 환경

• 현대백화점(도보 20분, 차량 5분), 이마트타운(도보9분), 롯데백화점(차량 10분)

6. 입지평가 : 공급_A등급

• 2025년 3월까지 총 입주물량 4,415 세대 
• 연간 적정 공급물량 : 인구수 *0.5% = 107만 * 0.05% = 5,350세대

7. 과거시세

8. 수익률 분석 (10년내 투자 타이밍)

• 저점 매수시 : 2019년 8월 매매 8.23억원 / 전세 4.4억원 / 투자금 3.83억원

수익률 : (13억-8.23억) ÷ (8.23억-4.4억) * 100 = 124%

• 고점 매수시 : 2022년 4월 매매 16.55억원 / 전세 6.08억원 / 투자금 10.462억원

수익률 : (13억-16.55억) ÷ (16.55억-6.087억) * 100 = -33%

9.현장사진

10. 총평

• 일산서구 쪽에 가까운 신축아파트의 메리트는 있으나 일산 전체지역 대비 가격이 비싸다는 생각이 듬

• 34평임에도 내부는 생각보다 작아보임

• 강남, 서울중구, 여의도의 교통 접근성이 떨어져 서울에 직장을 둔 수요자들에겐 인기가 없을것으로 보임

• 일산지역의 특징인 주변 인프라(공원, 백화점, 병원등)는 잘 되어 있음

• 현시세가 GTX 개통의 선반영인지 아니면 이후 가격상승이 있을지 기대됨

• 주변에 학교와 학원단지가 없어서 학군을 생각하는 부모들에게도 인기가 없을거 같음

• 전체적으로 교통, 직장, 학군등은 등급이 낮고 가치대비 가격이 비싸다는 생각이 많이 듬.