성동구 옥수동 옥수하이츠아파트 수익률 분석 보고서[열반스쿨 기초반 66기 41조 똑경]

▶ 아파트명

옥수동 옥수하이츠아파트

▶ 위치(지도): 옥수역 도보3분

▶ 단지정보

세대수: 774세대(기타임대 238세대 포함, 총10개동)

저/최고층: 9층/21층

사용승일일: 98년 03월 30일

면적: 105㎡(32평), 139B㎡(42B평), 139A㎡(42A평)

▶ 입지평가최종

(수도권에서 가장 우선순위는 직장과 교통)

입지평가1. 직장

[기준]

종사자수 30만명 이상 S등급/ 20만명 이상 A등급/

10만명 이상 B등급/ 10만명 미만 C등급 

입지평가2. 교통

[기준]

강남 30분이내 S등급/ 강남1시간이내 부도심 30분이내 A등급/ 부도심 1시간이내 B등급/ 부도심 1시간 초과 C등급

강남 20분 / 여의도 37분 / 시청 20분 [오전검색못하여, 평일 퇴근 저녁6시기준]

3개 중 2개의 주요업무에 30분 이내 출/퇴근이 가능할 것으로 보여 최종 S등급으로 결론.

입지평가 3. 학군

[기준]

95%이상 S등급/ 90%이상 A등급/ 85프로이상 B등급/ 85%미만 C등급

가장 근접한 중학교: 옥정중학교(도보가능)

입지평가 4. 환경

[기준]

백화점 2개이상 S등급/ 백화점 1개이상 A등급/ 대형마트 1개이상 B등급/ 편의시설 없음 C등급

지도상으로만 봤을때는 편의시설은 없었으나 도보로 갈 수 있는 위치에 중형마트 위치.

자동차 20분 위치에 이마트 왕십리점이 있으나 해당 마트들의 이용이 많은 편, C등급은 아쉽고 B-정도로 결론.

입지평가 5. 공급

[기준]

공급없음S등급/ 인구X0.5%이내 A등급/ 인구X0.5% 2배 이내 B등급/ 인구X0.5% 2배 이상 C등급

성동구의 전체 인구수는 278,750명

성동구의 적정수요: 278,750명X 0.5%=1394명

[1년] 1,394명

[3년] 4,182명

성동구 2023년 입주량: 0

성동구 2024년 입주량: 825가구

성동구 2025년 입주량: 924가구

3년치를 더했을 때 1,749가구

성동구 3년치 적정수요는 4,182명으로 적정수요에도 미치지 못하므로 공급없음으로 판단, S등급으로 결론.

▶ 과거 시세 (호갱노노기준)

▶ 수익률 분석 (10년내 투자 타이밍)

옥수하이츠의 고층 21층 고층과 저층 1층 6억정도 차이

23년9월 현 시세: 옥수하이츠32평

현재 매매 22억[103동 13/21층/남향]/ 전세 7억[12층]

*수익률 상세 계산식: [매매차익(현재 매매가–매수가)÷투자금(당시 매수가–당시 전세가)]*100

*고점 매입시 수익률 (220,000-190,000)÷(190,000-79,000)*100 = 27% 

*저점 매입시 수익률 (220,000-63,000)÷(6,3000-3,9000)*100 = 654%

고점과 저점의 시기가 8년이 나지만 계산을 해보면서 다시 느낀 건 '매입가격이 중요하다'

가치가 있다고 여기면 장기간 보유하자.

투자 시작은 가능한 한 빨리 하자.

▶ 현장사진

전체적으로 오래된 아파트였지만 단지 안은 담배꽁초를 보기 힘들정도로 정돈 돼 있었다.

아파트 시작부터 경사가 있었으나 옥수동 다른 곳에 비해 심하지는 않은 느낌이었다. 옥수현대와 경사나 느낌은 비슷.

가장 많은 차종은 벤츠였고 퇴근 시간대였으나 다니는 차와 사람 수가 많지 않아 전체적으로 조용하고 한적한 산책로 느낌이었다. 횡단보고 바로 건너편에 초등학교가 위치해있고(옥정초등학교) 아파트 입구에 상가가 있고 오래된 상가였으나 유치원/초등학생들의 예체능 관련 학원이 있는편이었지만 학원가가 형성되어 있지는 않았다.