[실전26기 29역 찐한맛 자반에 흠뻑빠질조! 부초차] 5강 강의 후기

안녕하세요,

실전26기 29역 찐한맛 자반에 흠뻑빠질조! 부초차입니다!!!!

이번 강의는 주우이님께서 실전반 수강생들을 대상으로 질문을 받으시고,

그에 대한 답변을 진행하시며 인사이트를 나누어주시는 강의였습니다!!!

전반적인 주제들에 대해 엄청난 인사이트를 받은 이번 강의!!!

긴 시간동안 정말 좋은 말씀들을 해주신 주우이님께 너무너무 감사드립니다!!!!

이번 강의의 목차는 다음과 같았습니다!

5강 주우이님 : 열반스쿨 실전반 수강생을 위한 Q&A주우이

1차시 : 현재 시장 진단

2차시 : 실전반에서 꼭 기억해야 부분Ⅰ

3차시 : 실전반에서 꼭 기억해야 부분Ⅱ

4차시 : 잃지 않는 투자를 넘어서는 방법Ⅰ

5차시 : 진짜 부자가 되는 방법(성장)

현재 수도권 시장은 좋은 매물은 소진이 되면서 매매가와 전세가가 올라가고는 있지만, 반면 특정 단지들의 거래는 보합이나 급매 위주로 거래가 되고 있습니다. 개별 단지의 특성에 따라 혼합되어 있는 거래의 모습을 보여주고 있다는 생각이 듭니다.

주우이님께서도 이러한 부분들을 질문을 토대로, 질문의 단지와 비교단지들을 통해서 설명을 해주셨습니다!

BM포인트; 서울 25개 구의 급지별로 매매와 전세가가 얼마에 형성이 되어 있는지 감을 익힌다

임보에 임장지 뿐만 아니라 급지별 매매-전세가 같이 넣어서 시세의 감을 계속 익히고 있기

그래야 현재 해당 단지가 상급지나 하급지 대비 싼지, 그 급지의 시세 대비 싼지 알 수 있다

비교 평가를 할 때도 도움이 될 것!!!

제가 기억에 남았던 부분들 위주로 BM포인트를 추가적으로 적어보고자 합니다.

1. 현재 동탄의 경우, 좋은 직장+쾌적한 주거환경+연식좋은 신축 대단지+교통 호재 및 개선 등으로 인하여 점차 좋아지고 있다. 가격이 싸다면 투자도 고려할 수 있다! 하지만 현재 가격이 저렴한지에 대해서는 다시 한번 생각해봐야 할 것. 동탄의 위치가 강남에서는 멀기 떄문에 동탄도 투자대상이 될 수 있는지가 궁금했는데 앞으로 동탄도 앞마당으로 만들어놓아도 될 것 같다는 생각이 들었다. 하지만 상급지 먼저 보자!!
2. 신도시의 경우 주요한 메인이 되는 입지요소가 무엇인지를 먼저 파악을 하고 중심 단지인 랜드마크와 그 랜드마크가 된 이유를 판단하면 더 빨리 그 도시를 파악할 수 있다. 예를 들면 동탄 1신도시는 시범단지를 중심으로 가격이 형성, 동탄2신도시는 수서역 srt와 gtx-a를 이용할 수 있는 역세권에서 외곽으로 가격이 형성된다. 평촌에서도 학원가를 이용할 수 있는 평남에서도 범계역쪽이 1등, 평촌역쪽이 2등 그 다음에 평북-범계, 평북-평촌라인으로 생각을 해야한다.
3. 동대문과 같이 전세가와 매매가의 차이가 큰 경우 어떻게 파악을 해야하나? 이 경우에는 대장단지인 크레시티의 전세가가 최저호가의 매물 개수와 현재 시세가 어느정도인지를 지속적이고 면밀하게 파악해나가는 것이 중요하다. 최저호가의 매물이 빠르게 소진되고 그 다음 가격의 전세로 넘어가고 있는지, 아니면 아직도 최저호가의 매물이 쌓인 추세인지, 현재 매물의 개수는 얼마 정도 되고 어떠한 추세로 소진이 되고 있는지를 파악하는 것이 향후 가격의 흐름을 예측하는 데 도움이 된다.
4. 단지를 비교할 때는 그래프만이 최종적인 정답이라고 생각하지 마라. 서대문구의 DMC 준신축 단지와 독립문의 구축 92단지를 비교해보면 전고점의 1억 차이만큼 현재 가격도 1억 정도, 투자금도 1억의 차이가 나는 것을 볼 수 있다. 전고점 대비 가격의 차이가 1억 정도이고, 현재 절대가가 독립문이 더 싸면서 위치적으로 강남 접근성이 훨씬 좋다면 독립문을 선택하는 것이 맞다.
5. 1등 뽑기를 할 때 가격으로 먼저 비교를 하지 마라. 먼저 저평가가 되어 있는지를 파악해야 한다. 가격을 떼고 비교하는 단지들의 가치순으로 먼저 판단해라. 예시에 나온 단지는 왕십리 kcc, 염리 구축 아파트, 사당 롯데캐슬, 휘경sk. 해당 단지들의 가치 순으로 먼저 비교한 후 순위를 정한 후에 가격을 봐라. 그러면 현재 저평가된 단지가 어느 단지인지 알수 있다. 주우이님이 보실 때는 현재 왕십리 kcc가 싸고 염리는 전고점이 저번 장에서 고평가 된 경향이 있고, 현재 시세도 비쌈. 사당은 제 가격 정도
6. 인테리어 견적을 생각할 떄 25평 기준 최저 인테리어 올수리는 1500만원 정도. 34평은 1920만원 정도가 최저 올수리. 화장실 300, 싱크대 250정도로 가장 돈이 많이 들기 떄문에 주의해서 잘 보는 것이 필요하다!! 나도 앞으로 매물을 볼 떄 화장실과 싱크대를 더더 열심히 확인하는 걸로!!! 어느 정도의 인테리어 가격 감을 가지고 있는 것이 정말 중요함을 다시 생각해 본다
7. 고덕 그라시움과 아르테온 중에서는 현재 가격이 비슷하다면 그라시움을 무조건 하는 것이 맞다. 9호선이 들어오게 된다면 5.9호선 더블역세권으로 앞으로 더 선호도가 높아질 것이고 더 큰 가격 차이가 벌어질 것. 지금이 확실히 하락장이기 떄문에 교통의 호재가 아파트의 가격에 덜 반영되는 경우가 있다는 것이 느껴진다.
8. 재개발이나 리모델링 호재가 있었던 아파트들도 잘 봐두는 것이 중요하다. 같은 호재로 실현이 안되더라도 몇 년 후에 다시 그 호재로 가격이 상승하는 경우가 많다. ex)보원. 그렇기 때문에 비슷한 단지를 보더라도 호재가 있었던 단지와 없는 단지가 있을 때 둘 다 가격이 같다면 호재가 있던 단지를 사는 것이 더 좋다.
9. 인천은 지금 싸다. 하지만 우선순위는 아니다. 기다려줄 수 있는 곳이다. 더 좋은 곳을 먼저 봐라. 지방을 봐야하나 수도권을 봐야하나 고민하는 분들도 많은 것으로 보인다. 지금 내가 가지고 있는 종잣돈으로 가장 좋은 물건을 하는 것이지 지방을 해도 되고 수도권을 해도 되는 시장이다. 다만 자본금이 2-3억 이상이라고 하면 수도권 시장을 보는 것이 가장 좋은 것을 할 수 있는 상황인 것이고 광역시는 1억 이내, 중소도시는 5천만원 이내로 하는 것이 가장 좋아보이기는 하다.
10. 분당의 5층짜리 저층 아파트도 재개발 호재가 있다고 하면 같이 보는 것이 맞다. 시범한신, 삼성 등의 5층 짜리 아파트도 전세가가 낮아서 투자금이 많이 들어갈 수는 있겠지만 내가 그만큼의 수익을 낼 수 있다고 생각하면 투자로 유의미하다.
11. 매도를 고민할 때 먼저 생각해야 하는 것은 1. 충분한 수익을 냈는가. 2.리스크가 있는가; 공급이 많아서 전세를 맞추기 힘들다 등 3. 해당 매물을 팔고 더 좋은 물건으로 갈아탈 수 있는가. 이 3가지를 반드시 고려해야 한다. 해당 3가지 중 해당하는 사항이 없는데도 팔려고 하는 것은 더 큰 후회로 남을 수 있다!!
12. 앞마당 관리에 효과적인 것은 주우이님의 5순위 시세표!!! 한 달에 가격대별로 5순위 시세표를 만들어보자. 7억대, 8억대 매물이 어느 단지들인지 기억해내고 그 단지들의 가치나 선호도별로 순위표를 만들게 되면 비교가 더 쉬워지진다!! 꼭 매달 만들어가기!

주우이님의 강의를 다 듣고 일단 기억나는 BM포인트들을 적어보았습니다

강의 복습을 하면서 앞으로의 저의 투자 생활에 방향이 되어줄 인사이트를 다시 떠올리며 적용할 줄 아는 투자자가 되겠습니다!!!

주우이님 좋은 강의 너무너무 감사합니다!!