대전 둔산동 한마루 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 66기 15조 투자의달인]

월부와 함께 행복을 꿈꾸는 투자의달입니다.

오늘은 3주차 강의로 아파트 수익률분석보고서를 작성하게 되었습니다.

지우니님말대로 임장을 다녀온 후 아무것도 하지않는게 아니라 수익분석을 통해 마침표를 했어야하는데 마무리가 안되었던 점을 알게되어 처음부터 차근차근 해보려고합니다.

첫 임장지로 둔산동을 분임하고, 역시 임장이 필요함을 다시한번 느꼈습니다.

햇님,한마루,크로바아파트 역시 대장아파트들이어서인지 단지내도 깔끔하고, 구축이지만 편리함이 단연 돋보였습니다.

크로바는 역시 랜드마크아파트로 더할말이 없을듯하고, 햇님아파트또한 동간 거리도 어느정도 있어서 깔끔했던 기억이 인상깊습니다. 여기서 살고싶다는 생각이 든 단지입니다.

한마루는 햇님에 비해서는 그닥 정리되지 않는 느낌이었고, 왜 대장아파트인지 조금은 의아했지만, 역시나 크로바 옆이어서 입지적으로 우수한 부분이지않을까 생각합니다.

직장동료와 부사님을 만나러 갔을때 정말 긴장했는데 매물임장을 용감하게 하고 뿌듯하게 돌아왔던 기억이 납니다.

오늘 수익률보고서 첫 아파트는 한마루삼성럭키아파트입니다~~~

이곳은 한마루삼성아파트, 한마루 럭키아파트로 이루어져있습니다.

10동(28평)공실을 다녀왔는데 단점은 화장실이 1개라는점, 이 동은 주차장이 없다고함.

자~~그럼 시작해볼까요?

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▶ 대전 둔산동 한마루아파트

* 한마루삼성아파트: 1992년 12월 700세대(총10개동) 총주차대수: 1.18대

-94(28평) 111(33평) 122(37평) /럭키개발,삼성종합건설

* 한마루럭키아파트: 1992년12월 700세대(총10개동)총주차대수: 1.18대

-94(28평) 111(33평) 122(37평) /럭키개발

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▶위치(지도)

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▶입지평가

직장: B등급 서구 사업체수 35,540개/ 종사자 수 192,724명

교통: S등급

-법원,시청,검찰,정부청사 등 모든 관공서 도보30분, 차량10분이내

-그외 업무지구들 30분이내 접근가능

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학군: A등급

-한마루삼성럭키기준 가장 많이 배정되는 학교는 문정중학교

문정중학교 학업성취도 90.6%, 특목고 진학수 22명

* 대전 최대 학원가 도보로 통학가능

*둔산동에서 가장 인기있는 한밭초등학교와 붙어있음

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*입지평가-공급A 등급



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3.학군

대전삼천중학교(91.8%), 탄방중학교(84.7%)

4.공급

서구 용문동 둔산 더샵엘리프 2025년 2월 /2,763세대

서구 용문동 둔산 자이

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▶과거시세

▶수익률분석(10년내 투자 타이밍)

현시세: 대전 둔산동 한마루 럭키아파트 33평 7.4억, 전세 4.3억

10년 내 고점 매입시: 21년 5월 매매 8.6억 전세 3.8억

10년 내 저점 매입시: 13년 11월 매매4.3억 전세 2.7억

*고점 매입시 수익률: (74000-86000)÷(86000-38000)*100=-25%

순수익: -12,000

*저점 매입시 수익률: (74000-43000)÷(43000-27000)*100=194%

순수익:31,000

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▶ 현장사진



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<저환수원리>

저평가: 이미 크-목-한 라인으로 둔산동에서는 가장 유명한 단지중 하나이

기 때문에 저평가되었다고 보긴 어렵다.

환금성: 둔산동에서 가장 많은 관심을 받는 아파트 단지중 하나로 상권, 학 교, 학원가, 인프라(편의시설)드으이 이유로 실거주 수요 충분해보임

수익률: 현재 매매/전세 58% 31,000이 필요한 상황임.

원금보존: 서구2년내 공급물량이 꽤 되지만 둔산동 내에서 크목한은 입지독점성이 견고히 하고있음

리스크대비: 실거주 수요가 많아 전세가엔 큰 하락이 없을것으로 보이나 매매가 추이를 지켜볼 필요있음.

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<생각>

월부 시작하면서 대전의 랜드마크인 크로바 대장아파트주변 아파트 첫 입장을 본 곳으로 역시나 입지독점성이 견고해서 현재 7억이상되는 상황에서 어떻게 바뀔까 궁금해진다.

하지만 현 시점 투자금이 너무 많이 들고, 이미 올라버린 느낌이라 투자물건으로는 추이를 지켜봐야겠다.

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