서울 동대문구 전농동 전농삼성아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 65기 40조 돈돈모]

ㅁ 아파트명: 전농삼성래미안

ㅁ 위치(지도):

ㅁ 입지평가

1. 직장 “10만명 이상 (B)”

동대문구 사업체 수 43,029개 / 종사자 수 148,308명

2. 교통 “강남 1시간 이내(A)”

강남 45분 / 여의도 52분 / 시청 31분

3. 학군 “전일중 78% (C)”

동대문구 학업성취도 1~3위

경희여중 86.3%, 휘경여중 86.2%, 전농중 80.5%

전농삼성래미안 학군 전일중은 78%로 6위

4. 환경 “반경 1km 이내 롯데백화점/롯데마트 (A)”

5. 공급 “인구수*0.5% 의 2배이내 (B)-부동산 지인 기준”

*부동산 지인과 아실로 공급량 확인시 세대수가 차이가 심한데, 어떤 기준으로 봐야할지 궁금합니다 !

<부동산 지인 활용>

동대문구 적정수요: 인구수 * 0.5%

35만명 * 0.5% = 1,750세대(1년), 5,250세대(3년)

2023년-3,973세대

2024년-238세대

2025년-5,259세대

3년간 9,470세대 입주

1년 평균 3,156세대

인구수*0.5% 의 2배이내 => ‘B’등급

<아실 활용>

휘경자이디센시아 / 2025.6. /1,806세대

23년~25년 총 5,043세대 입주

1년 평균 1,681세대

ㅁ 과거 시세

ㅁ 수익률 분석 (10년 내 투자타이밍)

현시세: 전농삼성래미안 (26평) 현재 매매 6.8억, 전세 매물 없음

10년내 고점 매입시: 2022년 5월 매매 8.6억, 전세 4.1억 (전세가율 46.9%)

10년내 저점 매입시: 2014년 1월 매매 2.7억, 전세 2.2억 (전세가율 82%)

*고점 매입시 수익률: (68000-86000)/(86000-41000)*100 = -40%

*저점 매입시 수익률: (68000-27000)/(37000-22000)*100 = 820%

ㅁ 현장사진