[wonn] 칼럼 필사 #14 [너바나] 부동산 수익률 계산하는 법

[너바나] 부동산 수익률 계산하는 법

□ 칼럼 주소: https://cafe.naver.com/wecando7/346

□ 작성자: 너바나

□ 칼럼 게재일: 2014. 12. 9.

□ 칼럼 필사일: 2024. 4. 14.

많은 분들이 어떻게 투자 기준을 세워야 할지 어려워하시는 분들이 많은 것 같습니다.. 지금 대형평형을 들어가야하나 아파트를 들어가야 하나 아니면 상가, 오피스텔, 공장 등 수익형부동산에 투자해야하는 지, 또는 토지를 매입해 건설을 해야하는 지 등입니다. 요즘은 상가 투자, 오피스텔 투자 등 수익형 부동산이 대세입니다. 물론 어떤 테마로 부동산을 투자하는 것도 중요하지만 위 분야의 부동산에 투자할 때 투자 여부를 결정하는 중요한 요소 중 하나가 수익률입니다.

수익률이 중요한 이유는 같은 금액의 돈이라도 시간에 따라 그 최종 금액이 많이 달라지기 때문입니다. 예를 들어 5000만원을 가진 A는 지방에 살지만 어렵게 서울에 있는 저축은행까지 올라와 연 5%의 투자처에 투자를 합니다. 5년간 A는 복리로 계속 투자를 마친 뒤에 찾을 수 있는 돈은 약 세전 6077마원입니다. 하지만 B는 몇 년 간의 연구 끝에 5000만원을 10%의 수익이 나는 상가에 투자해 5년 뒤에 7300만원의 수익을 거두었습니다. 만약 10년이 지나면 A는 8,144만원, B는 12,969원입니다.

워런버핏도 대략적으로 20~25%의 수익률로 현재 세계에서 가장 부자인 사람 중에 한명이 되었습니다. 이렇듯 높은 수익률은 우리가 열심히 벌어들인 근로소득 또는 사업소득과는 큰 노력없이 투자소득만으로 많은 이익을 가져다 줍니다. 요즘 5% 이자를 주는 은행은 찾기 힘들뿐더러 상가를 매도해서 얻는 수익은 산정하지 않았기에 두 투자처의 종착역은 많이 달라질 것이라고 생각합니다.

2. 수익률 계산하는 방법

일반적으로 수익형 부동산 수익률 계산식은 다음과 같습니다.

(월세*12) / (매입총액-보증금) = 수익률(%)

매입총액 = 매입가격 + 취득세 + 경비(이사비 + 수리비 + 법무비 등(단, 임차 이후 수리비, 재산세 제외))

예를 들면 A물건

저는 수익률이 대출을 제외하고 12% 이상이라면 홈런(아주 좋은 투자처), 10% 이상이라면 안타(괜찮은 투자처)라고 스스로 규정합니다. 가끔 홈런인 물건을 매입할 때도 있고, 안타인 물건도 포트폴리오에 넣어두면 괜찮다고 생각해서 매입하기도 합닏. 위에서 임차이후 수리비 재산세, 부가세 등 경비를 제외한 이유는 우리가 회사에서 받는 급여 소득도 교통비, 식비 등을 제외하면 순수 연봉은 더 줄어들기 때문입니다. 하물려 은행도 15% 정도 원천이자소득세를 제외하고 2000만원 이상의 이자소득에 대해서도 세금이 부과되기 때문에 그 정도 경비는 우히려 제외하는 것이 맞다고 봅니다.

3. 자신만의 기준 수익률 만드는 법

이런 수익률은 또한 투자의 기준이 될 수 있습니다. 우리에게는 투자처가 여러 개 있습니다. 은행(적금), 제2금융권은행(적금), 채권, 펀드 주식투자 등을 기준으로 했을 때 우리가 가장 기준으로 삼아야할 투자 기준은 적금과 채권입니다. 요즘 은행 적금 금리가 4%이고 그 이후 채권도 7% 이상도 있었던 것 같습니다. 제가 앞에서 수익률이 10%는 되어야 한다고 말씀드린 이유는 부동산 투자를 하게 되면 물론 장사나 급여 소득보다는 시간이 덜 들어가지만 본인의 시간과 인건비가 들어가게 됩니다. 명도, 부동산과 인테리어 업자 등과의 협상, 임차인 관리 등 투자가의 노력이 들어갑니다. 그렇게 때문에 은행금리(4%) + 본인 인건비 정도를 생각해서 10% 이상의 기준을 가지고 수익형 부동산에 투자를 합니다. 이는 전적으로 제 기준이므로 각자 만족하는 수익률에 따라 물건을 투자하는 것이 좋다고 생각합니다. 본인의 인건비를 달리 잡는 다면 각자 목표수익률은 달라져야 할 것입니다.

4. 수익률 계상 시 이자비용을 제외하는 이유

만약 두 개의 투자를 계상할 때 많은 분들이 궁금해 하시는 것은 은행 대출이나 보증금의 산정 기준입니다. 결론부터 말씀드리자면 은행 대출은 수익률 계산에서 배제하는 것이 좋습니다. 또한 보증금도 최소로 계상하고 투자 수익률을 계쌍하는 것이 맞습니다 그 이유는 다음과 같습니다. 은행 대출이 많을수록 자기 자본이 적게 든다면 수익률은 좋을 수 밖에 없습니다. 그렇게 자기 가본을 최소화해서 나온 수익률은 단지 숫자놀음일 뿐 본연의 투자수익률이라고 할 수 없습니다. 아까의 물건을 다시 살펴 볼까요?

위 A 물건의 경우 대출을 이용하지 않았을 경우 대략적으로 10.8%의 수익률을 보입니다. 아주 좋은 물건은 아니지만 나름대로 준수한 물건이라고 생각할 수 있습니다 하지만 B의 경우처럼 대출을 활용하였을 경우 B물건의 수익률이 더 좋습니다. 하지만 B물건의 실제 월수익은 그리 크지 않습니다. 만약 보증금을 1000만원에 30만원으로 하면 투입금액이 없기 때문에 수익률은 더 높아지겠죠. 임대차 보증금을 늘이면 수익률이 더 높아집니다. 하지만 이는 숫자놀음일 뿐입니다. 보증금을 높여서 1500만원으로 하게 되면 투자 금액이 전혀 들지 않아 무한대의 수익률이 되지만 월세는 5만원입니다. 힘들게 임장가고 입찰하고 명도해서 임대까지 하면 결국 은행만 배불러주는 꼴입니다. 그렇게 때문에 수익률은 가급적 대출을 제외하고 보증금을 최소로 한 상태에서 계산한ㄴ 것이 중요합니다.

수익률이 높을수록 RISK는 당연히 높아집니다. 우리나라 사람들은 머리가 참 좋습니다. 어디든 좋은 투자처다 소문이 나면 금방 그 투자처는 없어집니다. 따라서 수익률이 좋은 물건들은 대부분 남들이 보지 않는 물건이 많습니다. 이런 물건은 RISK 헤지는 당연히 해야합니다. 또한 실력이 높아질수록 투자리스크를 줄일 수 있는 능력을 가지게 됩니다. 물론 투자하실 때 수익률이 높다고 하더라도 원금손실이 있다면 절대 투자하시면 안 됩니다.

5 기타 유의점

만약 본인이 직접 무언인가를 투자한다면 수익률이 좋은 물건인지 한번 고려해 볼 필요가 있습니다 이때 수익률은 가급적 보수적으로 산정하는 것이 좋습니다. 물론 만약 공실 등이 발생할 가능성이 높다면 그 수익률을 계산하는 것은 의미가 없습니다. 물론 투자 경험이 많으신 분들은 제가 제시한 부동산이 그럴 수 있지 하겠지만 투자를 시작한 지 얼마 되지 않은 분들은 제시하는 수익률이 너무 높다고 말씀하실 수 있습니다.

6. 처음 투자시장에 진입하는 분들에게

본업에서 정말 열심히 일하면서도 돈이 모이지 않아 투자의 길로 들어오게 됩니다. 하지만 실제로 투자를 하면서 본업을 하는 것 또한 쉽지 않다는 것을 곧 깨닫게 됩니다. 분명 투자도 본업 만큼 마찬가지로 제대로 승부를 걸어야 투자 시장에서 승산이 있습니다. 물론 이 승부가 목숨을 걸 듯이 절박할 필요는 없습니다. 다만 처음에는 하루에 1시간 정도 부동산 관련 책을 본다던지 그 다음에는 좀 더 시간을 들여 현장에 임장도 해보면서 현지에 부동산 사장님께 그 지역에 대해 많이 배우고 공부하게 된 지역이 많으면 많을수록 본인의 내공이 쌓임을 느낄 수 있을 것입니다. 이렇게 만들어진 본인만의 경험은 투자생활을 하시는 데 큰 도움이 될 것입니다. 물론 본업과 가정생활에 방해가 안되는 수준에서 하셔야 합니다.

많은 분들이 투자정보를 얻기 위해 큰돈을 내어가면 강의도 듣고 컨설팅도 받고 합니다. 하지만 제가 생각하기에 투자를 통해 큰 돈을 벌기위해 중요한 것은 정보가 아닌 큰 수익을 가진 리스크에도 불구하고 물건을 과감히 투자할 수 있는 용기 그리고 그 리스크를 해결 할 수 있는 능력과 실력입니다.

투자는 조급할수록 이길 수 없는 게임입니다.투자라는 분야에서 달인이 된다는 생각으로 천천히 공부하시면 됩니다. 바쁜 일상을 보내는 분이 대부분이기 때문에 시간이 없다고 하지만 우리가 스마트폰을 가지고 노는 시간, TV를 보는 시간 또는 인터넷 서핑 그 이외 본인이 헛되이 보내는 시간을 조금만 줄인다면 충분히 할 수 있다고 생각합니다. 그렇다고 가족과 보내는 소중한 시간, 동료와 소주한잔하며 동료애를 쌓을 수 있는 소중한 시간은 줄이시는 마셨으면 좋겠습니다.

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