실전준비반 2강 강의 후기 [실전준비반 55기 91조 서현도윤]

2주차 실준반 강의는 밥잘사주는 부자마눌님이 강의를 해주셨다.

뭔가 비교 평가를 하는 방법에 대해서, 임장보고서를 잘 쓰는법에 대해서 본인의 경험을 바탕으로

주욱 설명을 잘해주셨습니다.

먼저 저 같은 0~2개 앞마당이 있는 경우 일단 임장보고서는 완료 하는데 의의를 두고,

3~10개 앞마당이 있는 중수 경우는 본인의 생각을 적고 완성도를 더 높이라고 하셨습니다.

10개 이상 월부 학교/실전반인 경우에는 투자 물건을 찾고 지역에 대해 스스로 생각을 정리하라고 하셨는데

당장 올해 5개 만들기도 쉽지 않아 일단 임보를 작성 해보자라고 마음 먹었습니다.

지역 정보

여기서 지적편집도가 있는데 주거지역인지 사업지역인지 공업지역인지를 카카오맵에서 확인 하고

분임 때 상세하게 언덕이 있는지 길이 구불구불 한지, 상권은 괜찮은지 유흥시설은 없는지 살고 싶어 하는 관점으로

보라고 하셨습니다.

인구 현황도 부동산 지인을 통해 인구 이동이 어떻게 되는지, 가족단위 세대가 동별로 어떻게 살고 있는지도

확인 할 수 있었습니다. 가구 소득도 통계포털을 통해 알 수도 있지만 월부카페에도 알고 싶은 구 또는 시를

치면 알 수 있다고 하셨습니다.

이런 상세한 방법 까지 알려주셔서 임부의 완성도 와 이 데이터를 바탕으로 어떤 사실을 알 수 있는지도

배울 수 있었습니다.

입지 분석

입지야 말로 사람들이 살고 싶어 하는 핵심 요소 인데, 직장, 교통, 학군, 환경, 리스크가 있는 것을 확인 해야합니다.

서울의 7대 업무 지구 중 강남 과 강남외로 분리 하여 강남까지 빠르고 편하게 갈 수 있는게 중요합니다.

강남도 1시간 이내 빠르게 가면서 부도심도 빠르게 갈 수 있는지 입체적으로 비교 해보라고 하셨습니다.

직장도 국내통계 사이트에서 뽑을 수 있는데 연봉 수준도 확인 하여 직장의 질도 확인 가능 하며, 용인시 수지구를 예를 들었는데 양질의 일자리는 없었습니다.

학군은 학업 성취도 율도 보지만 특목고를 몇%이상 보내는지와 학원도 몇개가 있는지도 중요 하다고 하셨는데

500개 이상이 안되면 학군때매 이사는 오지 않는다라고 하셨습니다. (수지구 풍덕천동/상현동 300개 있음)

환경은 백화점, 마트 뿐만이 아니라 종합병원과 스탁버스R/DT도 보라고 하셨는데, 스타벅스 까지는 아직

볼 실력은 안되고, 균질성 얘기를 하셨는데 아파트가 주욱 있다가 빌라가 있다거나 상권에 갑자기

유흥 시설이 있다거나 하면 균질성이 떨어져 환경 측면에서 안좋다라는 것을 알게 되었습니다.

공급도 전세에 영향을 주는데, 해당 지역 뿐만 아니라 주변 2개 지역까지 포함해서 공급 물량이 많은지 점검이 필요합니다.

중수부터는 동별로 입지평가를 해보라고 하셨는지, 지금의 저로서는 쉽지 않은 것 같아서

4개 정도 앞마당 되면 해보려고 합니다.

시세 확인

시세는 네이버 부동산을 단지별로 하나씩 조사해서 하라고 하셨는데, 광명시에 단지를 하나씩

까봤을 때 너무 쉽지 않은 작업 이었습니다. 그리고 평수는 뭘 봐야하고 층은 몇층부터 보는지도 몰라서 많이

헤맸습니다.

일단 저는 초보지만, 300세대 단지 이상 임장을 갔기 때문에 시세 지도를 그려서 작성 해보려고 합니다.

생활권 입지, 단지위치, 시세 확인(초보~ 10개 미만) 확인 해서 투자할 만한 단지 몇개는 장표에 추가 해보려고 합니다.

투자 결론

단지 분석을 할 때 초보 지만 단지별 특징과 선호도 확인 하고 선호하는 단지의 특징도 파악해보려고 합니다.

단지 장표도 만들라고 하셨는데, 이것도 쉽지 않을 것 같았습니다.

기본 정보에 위치 와 입지 네이버호가, 코멘트, 사진, 체크리스트 넣으라고 하셨는데

일단 작성 해보고 계속 보완 해 나가는 방식으로 하겠습니다.

저평가 : 입지대비 저평가 / 앞마당 비교 /지역 내 상대적

환금성 : 수도권 300세대 (지방 500세대) 이상 (저층 탑층 제외)

수익성 : 충분한 수익, 수익률을 낼 수 있는지 (전고점 고려 , 쉽지는 않다. )

원금보존 : 지역별 적정 전세율 (강남 60%... )

리스크관리 : 잔금준비/역전세 (유동성 10%)

수도권 하락장 1등뽑기 4단계

1. 모아서 -> 시세정리표를 통해 투자기준에 맞는 단지 모으기

2. 추리고 -> 후보 추기리 (단지내 1등 -> 동별 1등)

3. 뽑고 -> 투자기준에 맞는 것 중 제일 좋은 것

4. 결정한다. -> 돈 있을때 앞마당과 비교 해서 1등 뽑고 매물 코칭

마지막으로 밥잘님의 본인의 경험을 얘기 하시면서 아무것도 모르고, 뭘 해야할지도 몰랐지만

포기 하지 않고 비관 하지 않고 그냥 하면 해 나아갈 수 있다고 하셨습니다.

저도 아직 막막하지만 동료들과 그냥 해 나아가다 보면 좋은 결과가 있을 것 같아 기대됩니다.