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실전준비반 - 실전 투자할 아파트 찾는 법
권유디, 자음과모음, 코크드림, 너나위
임보는 과제가 아니다! 투자 계획서다!
걷지도 못하면서 뛰려고? 보폭 만큼만 시작하자! 가랑이 찢어지지 말고!!
의심하고, 비교하고, 조급하면, 그래서 뭐가 변하니?
확신하고, 인정하고, 성실하면, 그러면 뭔가 변한다!
힘들다고? 할 수 있다고 생각하면 가능하고 못 한다 생각하면 불가능한거야
가. 임보 쓰는 이유
1) 임보는 입지 가치와 단지 선호도 이해 과정
2) 같은 돈으로 더 좋은 선택을 하는 투자의 핵심
나. 임보 작성 가이드
1) 임보 체계: 지역정보(정보확인)-입지분석(가치확인)-시세확인(가격확인)-투자결론(투자의사결정)
2) 지역 정보
가) 지도와 특징
(1) 위치: 주요지역과 거리, 인접 지역의 종류 확인
(2) 지적도와 시설물: 지역의 주요 기능(직장, 주거, 소비) 및 특징 파악
(3) 동별 특징: 우선 순위 매기는데 의미
나) 인구 현황
(1) 인구, 연령별 인구, 세대현황: 거주형태, 거주민 특징 차이 확인, 지역 위상 파악
(2) 인구이동: 투자 시 해당지역 공급 물량 확인 통한 리스크 대비
다) 가구 소득
(1) 소득 수준: 지역의 상대적 위상 파악, 주택 구매력 파악
3) 입지 분석: 직장, 교통, 학군, 환경, 공급
4) 시세 확인
가) 평당가: 임장지 위상과 주변지역 가격 수준 확인
나) 전세율: 투자 가능 범위 여부 확인
다) 랜드마크 시세: 선호 아파트 특징, 시세 트래킹 기준 활용
라) 시세조사 및 시세지도
(1) 정리-기억-가치투자 가능
(2) 개별 단지 매매(1~3, 탑 제외 최저가), 전세(층 무관 최저가 다음가)
(3) 단지명, 입주연도, 세대수, 공급평형, 구조, 매매가, 전세가, 투자금, 전세율
(4) 시세지도: 생활권 입지, 단지위치, 시세확인 동시
5) 투자 결론
가) 단지분석
(1) 투자대상 가치, 선호도 확인, 투자계획 구체화
(2) 단지장표: 객관적 지표보다 확인 느낌, 생각 코멘트로 키워드 특징 정리
나) 매물 검토와 결론
(1) 투자의사결정(1등뽑기): 저환수원리 교집합이 투자의 요건
(2) 1등뽑기 과정
(가) 시세정리표 통해 투자 기준 맞는 단지 모으기: 적정전세율, 투자금, 저평가(전고대비 -20%)
(나) 소거법으로 단지 내 후보 추리기: 가치비교-가격비교-투자금비
(다) 투자기준에 맞는 것 중 제일 좋은 것 뽑기: 조건 상충 시 더 포괄적 기준으로 보기, 상품성으로 비교
(라) 앞마당 비교 1등 뽑고 결정하기
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