구로구 신도림동 신도림4차 이편한세상 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 66기 45조 리치서]

▶ 아파트명

신도림 e-편한세상

▶ 위치(지도) (출처: 네이버부동산)

▶ 입지평가 (출처: 아실)

1. 직장

구로구 사업체수 38,756개 / 종사자수 225,668명 

2. 교통

강남 38분(지하철) / 여의도 20분 (버스) / 시청 31분(지하철) 

(출처: 네이버 길찾기)

3. 학군

신도림중 89.9%

4. 공급

구로구 apt입주물량

* 신도림 e-편한세상 4차 2003.05 / 853세대

▶ 과거 시세

34평 기준, 16년 2월 매매 63,200, 전세 57,250

46평 기준, 17년 1월 매매 79,300, 전세 69,000

▶ 수익률 분석 (10년내 투자 타이밍)

10년 내 고점 매입시: 2022년 9월 매매 16억 3,500 | 전세 7억 1,250

10년 내 저점 매입시: 2013년 9월 매매 6억 7,000 | 전세 4억 3,000

1. 고점 매입시 수익률(144750-163500)÷(163500-71250)x100=-20%

2. 저점 매입시 수익률(144750-67000)÷(67000-43000)x100=324%

▶ 현장사진 및 느낀 점

평소에 생각하던 신도림의 이미지와 달리, 단지안과 주변이 조용했다. 신도림역이 정말 많이 복잡하긴 하지만 1호선과 2호선, 강남/여의도/시청(특히 여의도)과 가까워 교통편에서 큰 이점이 있다. 신도림 4차가 대장아파트인 이유는 교통, 환경, 브랜드 등이 영향을 준 것 같다. 지상에 주차장이 없어 걸어다니기 안전하다는 점은 아이들 키우는 부모에게 플러스가 될 것 같다. 4차 아파트는 지하철 역까지 도보 8분 거리여서 소음에서 자유롭고 역까지 걷기에도 부담없다.