실전준비반 2강 강의 후기 [실전준비반 56기 67조 다스름]

밥잘님 강의

강의 자료를 보고 지난번 실준반과 내용이 거의 같은 것 같아서

'시간도 부족한데 그냥 고배속으로 들을까?'

하는 생각을 하면서 시작했는데, 시작하자마자 속마음을 간파당했다.

'키워드 위주로 들으시면 소용 없을 것'이라고 하신 것 같다. 하하.

*임장보고서 = 투자계획서

-의미없는 벤치마킹은 투자로 연결되지 않으므로,

항상 임보 작성의 목적/본질을 상기하고

투자로 연결하는 사고를 연습할 것

*실전준비반 임장보고서 교안 = 임장보고서의 정석

이것을 잘 소화해서 내 것으로 만들 것

(내용 추가, 잘 쓴 것 같은 다른 임보 벤치마킹 같은 것은 본질적으로 불필요)

*역세권 어디가 좋은가?와 같은 질문에 답을 못하는 이유는

몰라서인 경우도 있지만,

대부분 꼼꼼하게 안 봐서

*항상 염두할 키워드 = 우선순위

*임보의 3단계 = 앉 켠 쓴

*인구는 그 지역 수요를 대표하는 것

*지역개요는 너무 많이 잘 쓰려고 하지 말고, 적당한 수준에서 쓰고 마무리할 것

*입지분석의 이유 = 많은 사람들이 살고 싶어하는 곳일까

*생각을 입체적으로 할 것

*서울 수도권 주요지역은 교통망이 대부분 충분하므로, 이러한 지역 중 환경이 좋은 곳을 찾아야한다

- 지난 실준반 수강까지만 해도 연식보다는 교통의 중요성이 아주 강조되었던 것 같은데,

시장의 흐름, 수요의 성격이 연식과 환경의 비중이 높은 쪽으로 변해가는 것 같다.

아마 노후화가 많이 진행되어서인 것도 같고, 원거리에서 업무를 처리할 수 있는 직장이나 업무가 늘었기 때문인 것도 같다. 어쨌든 가격이라는 성적표로 나타나는 시장의 선호(수요)에 대한 신호(signal)은 받아들여야하는 것이고, 가치 평가 시 이를 반영하는 것이 맞을 것이다.

- 호재는 입지를 개선시키는 것만 의미가 있다. (교통, 환경, 일자리)

- 서기 임장지였던 관악구는 교통은 정말 좋다. 그런데 신림선 신설 후 교통이 좋아진 신림선 역세권은 요지부동이다. 예전과 지금이 교통(시간거리)에 별차이가 없고, 환경이 뒷받침 되지 않기 때문일 것이다. 그 때 느꼈던 것이, 교통이 중요하긴 하지만, 30-40대 부모와 자녀로 이루어진 가족이 좋아하는 환경이 2030싱글부터 30대 신혼부부와 같이 교통을 최우선으로 하는 수요층도 좋아하는 곳이라는 것이다. 교통이 좋은 곳에 교통을 더 한다고 선호도가 높아지지 않는다. 환경이 개선되어야 선호지역으로 바뀌면서 가치가 바뀌고 가격이 달라질 수 있다.

*시세분석은 힘들지만 꼭 필요하다.

시세 정리하는 것은 너무나 고통스럽고 무의미(?)해 보이기도 했다.

'실거래가로 하면 안되나? 그럼 캡처하면 되는데...'

이런 생각 많이 한 것 같다.

실제 매수를 위해서는 시세를 호가로 정리할 수 밖에 없다. 이것이 연습이고, 내공이 될 것이다.

나도 3시간이면 한 지역 시세를 다 딸 수 있는 때가 올까 싶다.

*단지분석은 임보에서 가장 중요한 부분이다.

우리는 결국 단지 매물 하나를 사는 것이기 때문이다.

단지분석은 그 단지가 가치와 선호도가 있는지 확인하고 투자계획을 구체화 해 가는 과정이다.

많은 생각과 내용을 담는 것은 하면 좋겠지만,

우리의 목표에 맞는 선에서 정리해야한다.

(지난 실준반 수강 때 단지분석에 너무 많은 생각을 담다가 지쳐 나가떨어졌다. 이러한 시행착오를 줄여나가야한다. 경험이란 너무나 강렬해서, 가장 기억에 남지만 세상 모든 것을 경험으로 배우기엔 시간과 비용이 너무 크다.)

*1등 뽑기

투자금이 같으면 좋은 것을 산다.

선호 요소 중 수도권에서도 환경과 연식의 비중이 많이 올라갔다는 것을 감안하자.

1등을 뽑은 이유는 꼭 적어두어야 복기가 되고 발전이 있다.

혼자하는 1등 뽑기가 어려운 이유는 가치 (순위 매기기)를 잘 모르기 때문이다. 앞 단계의 분석을 잘 해놓아야만 가치를 제대로 파악할 수 있고, 그래야 혼자서도 1등 뽑기가 가능하다.

==>사실상 임보는 가치와 선호도 파악이 전부이다.

밥잘님 강의는 들을 때마다 좋다. 그렇다.

해야할 이유는 하나 뿐이고, 하지 말고 미룰 수 있는 이유는 수없이 많지만

해야할 이유 하나가 너무나 중요하기 때문에, 미룰 수 없다.