실전준비반 2강 강의 후기 [실전준비반 54기 14조 피터캣]

-임보 = 과제x, 투자계획서o = 투자를 위한 행위 = 투자 사고 프로세스 익히는 용도

(각 장마다 왜하는지 목적 아는게 중요)

0~2 : 쓰기자체부담 고민 -> 해답 : 완료주의

3~10 : 1등뽑기위해 뭘 추가해야할까? 고민 -> 해답 : 완성주의(추가항목 필요x, 목차별 작성사유 생각, 완성도 높여야)

실전 : 투자 미연결/임보결론 파트 고민 -> 해답 : 지금 당장 투자 못할시 언제, 어떻게 투자 가능하게 만들지 생각 (미래 투자 가능 물건 찾기, 투자 계획세우기 할 수 있어야)

*게임같은 1등뽑기 집착x, 순위 매기기 로직 같은건 없음

*좋은 임보 : 엑셀화려x, 가독성높은x / 현장정보 코멘트(=가치) + 현재가격정리 = 가치대비 싼지 비싼지 + 내돈으로 살수 있는지 판단 가능 임보

-임보의 중요성

감의존 투자 지양 / 임보기반 투자 지향

Case1. 공덕삼성래미안 5호선 vs 북아현 두산 2호선 : 뭔가 신촌이 더 좋아보이는데 투자식x

-> 공덕5호선 : 여의도,광화문 > 북아현2호선 : 강남

Case2. 길음 롯데캐슬(역 도보15분) vs 월곡 래미안(역세권)

-> 분임 코멘트 : 길음역(성북구중 가장 살기좋음) > 월곡역앞(도로변)

Case3. 현재 가격동일 3 아파트

-> 행당한진타운 > 관악두산 > 월곡래미안

*지금도 누군가는 더 좋은 가치 놔두고 덜 좋은것 선택함 (지금은 가격 같아도 미래 차이벌어짐)

*한지역내 임보만 제대로 써도 더 좋은 선택 가능

-임보 목차 구성

: 1.지역정보 / 2.입지분석 / 3.시세확인 / 4.투자결론

1.지역정보

-인접지역 아는것 중요 : .e.g.수지는 강남 생활권인 사람이 분당,판교 부담스로워 마지노선 사는곳

-지적편집도 : 미리 상상 용도 e.g. 서울내 공업지역=유통물류센터, 지식산업센터 / 소규모 상업지역 : 소비상권

-혐오시설 검색 : 교도소, 발전소, 쓰레기장

-사람 코멘트 : 메마른사람 다수 vs 광채나는 사람 다수

-생활권별 특징 코멘트

수지 : 경부고속도로 동서 단절

풍덕천동ㅡ수지에서 드물게평지,구청앞 번화가

동천동ㅡ역세권 주변 상권x, 신축아파트

성복동ㅡ부자노인층, 약간경사, 상가조성, 학원가

죽전동ㅡ난개발,경부고속도로지나 동서단절

신봉동ㅡ언덕경사

2.입지분석

-메인연령대 별 특징

2030:교통중요,20평대 선호

1040:학군중요,30평대 선호

0030:신축선호

5060:오래된거주민

->지역별 메인 연령대 맞춰 선호요인 더 갖춘 아파트 투자

-전출입합계 : 클수록 주변에 싼매물/신축 들어올수록 전세입자가 나가거나 들어올 확률높아(리스크관리)

(인접 도시별 위상 파악필요 : 상위도시 신축들어서면 이사감)

*입지분석 각종자료(소득,인구 등등) = 기존 월부자료 활용할것

ㄴ지역정보 찾는데 시간 너무 투자할필요x (본인=인구학자x 투자자o)

-학군

서울경기 : 500개 이상 학원밀집 학군지만 학군중요(대치,목동,노원)

미학군지 : 직장교통환경학군 순 = 인천

광역시 : 인구수직장학군 순

중소도시 : 인구수직장환경순

-편의시설

백화점 : 소비력 / 대형마트 : 편리성 / 스벅, 최신상권, 의료시설 : 거주만족도

스벅R : 고소득 / 스벅DT : 외곽

-환경

균질성/쾌적함 정성적 평가

*SABCD에 매몰되면 안됨 (현재 신도시 환경이 수요 견인 추세)

e.g.하남 신축 > 수지 구축

->현시점 주택구매자 = 소비 선호, 풍요롭게 사는 환경 선호

e.g. 마곡,하남 = 강남 1시간 이내 혹은 부도심 30분이내 가능 곳들중 거주환경 좋은곳

Vs 광주,파주 = 환경이 좋아도 교통이 별로라 가격 안오름

-공급

종종 전세가 끌어내리면서 동시에 매매가도 내려가

적정공급량 = 매년 인구 0.5% (1%초과시 : 그해 물량 미소화, 다음해도 입주함)

경험 많아도 공급량 따라 가격변동 예측 어려워 주의(가장 어려워)

입지좋은곳 공급 : 장기적으로 신축환경 개선으로 가격 상승 더 부추길수도

입지독점성 약한곳 공급 : 지방의 경우 오래된 구축 단지 주변신축으로 대이동 발생

임보6개까지 : 구단위 3년 공급

그이상 : 시단위 3년 공급 (e.g. 수지구 + 용인시, 전출입관계 탑3 공급량 체크, 1% 초과시 영향)

~26년

수지 3년 모두 0.5이하

성남 “ 0.5이하

수원 ” 1배 이내

화성 “ 1-2배 이내

*임보결론

: 해당지역내 선호 우선결정 입지가치 뭔지

수지구=교통 가장중요 (직장c교통s학군a환경a공급s)

ㄴ그렇다면 역세권vs비역세권, 신분당선vs수인분당선 뭐가 더 가격결정하나? 추가 고민

-보너스(호재)

하락장에선 저평가 호재 주의해야

e.g..풍덕천동 한국아파트 : 가격이 너무 쌌어서 하락장에도 오름 (신분당선 신설 호재덕)

2003 예타통과, 2011 착공 2016 개통

2011~2016 가격 변동 없음(수도권 하락장 영향), 개통후 상승장대 가격반영

확정된 호재지만 가격 반영전일때 투자할것

e.g.방사광가속기(오창,청주) : 관련 직장인 입주

ㅇㅇ시 호재 검색해볼것

재건축,재개발,교통 호재 in 아실

재건축시 인근 구축도 오른다, 여력되면 신축 분양권 살것

e.g.단대오거리역 재건축 (성남)

3.시세확인

-최대한 전체 다해야 효용가치 있음 (처음엔 최애 생활권 1-2개라도 전체 트래킹 할것)

-매매호가=최저가 (1~3층,탑층 제외)

전세 호가=두번째 최저가(거래활발시엔 최고가 기입)

-1.호가 -> 2.3개월 실거래가 -> 3.kb시세 순으로 시세 기입

-매임후 시세 가격 조정

-전용59,84 위주 기입, 이후 낀평형(=24~33사이평수) 기입

-1기 신도시 제외하면 17~19평 트래킹 안해도돼

-시세지도 = 기억남기기위한용도(가격암기용)

-33평단가 지도 그릴때 곱하기33 한 33평 가격도 동시기입 추천

*상승장때 평단가 핵심지 오를때 주변 안오르고 있음 얼른 임장후 투자할것

수지구 : 평균전세가율 경기도평균 주변도시 대비 높은편

-랜드마크 시세확인

ㄴ초수 : 지역내 선호 아파트 특징 파악 e.g. 대장 : 신축역세권 아파트, 역근처 아파트 없을시엔 안쪽 신축 선호

ㄴ중수 : 주변지역 중 가장 먼저 시세흐름 변화 파악

ㄴ고수 : 지역간 위상 파악(->위상 저평가 여부 파악 가능)

4.투자결론

-1.단지가치확인/2.현재가격확인/3.과거성적확인/4.투자검토 구성

-선호단지특징 : 지역내 같은 생활권 내 상중하 비교

-선호도 상중하 평가 : 과거시세그래프로 검증

-선호도 높을수록 정체 잠깐, 금방 우상향

ㄴ상: 정체잠깐, 지속우상향 / 중: 상에비해 시차두고 가격오름, 정체기 김 / 하: 가격 맨나중 오르고 상승전까지 변동없음(=투자 기회 여러번 주어짐)

-투자계획 : 싼지 비싼지, 투자하기 좋은지, 어떤 조건이면 투자할수 있을지

ㄴ시나리오1 : 전고점대비 매매가 30%하락시, 전세가율 70%일때, 투자금 ㅇㅇ소요

ㄴ시나리오2 : 전고점대비 매매가 30%하락시, 전세가율 최고일때, 투자금 ㅇㅇ소요

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-전고점=상승장 패닉바잉 가격 or 표준범위 벗어난 가격이기 때문에 의미 없기도함 유의