열반스쿨 중급반 2강 강의 후기 [열반스쿨 중급반 1기 104조 petercat]

1.투자의 원칙 = 저환수원리

-저평가 : 가치(=입지)를 비교하여 지금 가격이 싼것을 산다.

ㄴ직장/교통/학군/환경/공급

*주의 : 같은 평대 비교해야(비교기준 같아야) / 가치판단 어려울시=투자X

ㄴ저가치 물건도 임장공부 필요

-환금성 : 수요가 많은곳에서 다수가 사고 싶은 물건을 산다.

ㄴ매도가 안되면 가격은 무의미

e.g. 재건축 매물 : 매도안되서 가격 오르지 않는 경우 존재

ㄴ2030평대/수도권 300세대, 지방 500세대/1,2,3,탑층 제외/실수요자의 마음고려(학원 등하교거리, 남향선호 등)

ㄴ수도권 + 지방 신축 추천

-수익성 : input줄이고 output늘린다.

ㄴ수익률 연20%/전세가율 서울60% 경기70% 지방80%/전고점 대비 -25~30% 하락

*주의 : 무조건 싼거 택X

-원금보전성 : 투자한 원금을 절대 지킨다.

*주의 : 생존편향 심리 (과연 내가 하락장에 버틸수 있는가?)

ㄴ원금보전 기간이 짧을 수록, 지속적으로 투자자금 확보해 재투자 -> 최종 수익 극대화 가능

-리스크관리 : 리스크는 감당 가능하고, 리스크대비 기대수익이 더 큰 투자를 한다.

잔금,역전세 자본준비(대출,현금)/상대방 변심대응(내용증명,중도금계약)/안전장치 유무(플랜비,씨,디)/리스크 크기(입주물량,전세가)/기대수익 판단력(본인통찰력준비,가치평가)/기대수익화 기간소요 감당력(맞벌이,자제력)

2.실전투자 프로세스

사전준비 -> 분임 -> 지역조사(=사전 임보) -> 단임 -> 후보물건 선정 -> 매임 -> 임보 작성 -> 투자

ㄴ1.사전준비~4.단임 : 처음에 제대로 해두면 다음에 다시X

-사전준비

:위성사진(빈땅),교통망,지적편집도(용도),나무위키(행정동,법정동 구분) -> 사람들 움직임 상상

-분임

:큰길위주+사람관찰(옷차림,연령)+아파트,상권,시설 위치파악(생활권역 구분)

-지역조사(=사전임보)

:직장/환경/교통/공급/학군/호재 정리

ㄴe.g. GRDP/연령분포/시세(동별위상 파악)

-단임

:시세지도(네이버pc=연식,실거래가 + 호갱노노,아실=호가) / *동선 조심 : 단지 가로막힘

-후보물건 선정

:저환수원리 기준 엑셀표 정리

-매임

부동산 사전선정 : 소유매물 많은곳+바로바로 해당물건 대답

ㄴ전날 연락+예약물건목록 요청+수리할곳 부동산사장님 동시확인+임장후 매물정리요청

-임보작성

-투자

win-win 가능해야

:특약(중도금+잔금 이연)/인테리어(기본상품 기준 견적후 싸고+실력있는곳 택->이후 업체제안 제품검토)

3.조언

-하락장에서는 조급해할필요없음 : 독강임투 후 앞마당 늘려가기 집중

-상승장 초기에 저환수원리 원칙 지켜 투자 -> 수익 극대화

-환경(강의=투자)+끈기+습관(부자의 언어 책 추천)