관련 강의
실전준비반 - 한 달안에 투자할 아파트 찾는 법
권유디, 너나위, 코크드림, 자음과모음

이번 강의는 뭔가 좀 더 실전 투입을 1시간 앞둔 군인에게 작전 설명과 살아남는 방법을 알려주는 백전노장같은 느낌이었다. 새내기들은 바짝 긴장하고 듣고 이해하기 정신없지만, 노장은 여유롭고 자신의 영광의 상처나 훈장을 보여주며 실전의 두려움과 기대를 한 번에 보여주는 것 같았다.
가) 수평적 비교
(1) 가치(조건) 동일-가격 비교, 입지 조건 유사 지역끼리 가격 변동 비교
(2) 지역성격, 급지별 특징 분류, 인구규모
나) 수직적 비교 평가
(1) 가격 동일-가치 비교, 기존 앞마당과 연결
(2) 급지-권역별 상,하급지 수직 비교(대전>천안): 지방 경우 지역 위상 높은 지역 투자
(3) 지역 내 지구 최소 2개(1등지구, 가성비지구) 이상 임장
(4) 1등지구 임장 이유: 선호도 이유 파악
(5) 가성비지구 임장 이유: 투자 가능성 지구(전세가율70% & 평당가 높은 순)
가) 주택 수요 원인 본인 판단 가능
나) 직주근접 체감
다) 비교평가, 저평가 용이
라) 임장 시간, 기회 창출 용이
마) 익숙함
가) 광역시: 학군(1등)의 입지 독점성 강함->양질 학원가 형성->중요도(입지>연식)
나) 중소도시
(1) 신규택지 밀집 지구 선호 강함->빈땅많음-입지독점성 낮음->중요도(연식>입지)
(2) 연담화: 두 개 이상 지역 성장 중 연결, 연담화 시 환경 공동 이용->상대적 우위 쪽 흡수(율하&신문지구?)
(3) 전고점 어렵게 넘은 지방 아파트 위험성: 지역 내 비선호 구축 확률 높음
(4) 입지 덜 좋은 신축>입지 좋은 구축
다) 수도권: 교통!!!!->직주근접지역 가격 높음->대중교통 이용 직장 출근 가능 지역 선호 강함
라) 규모별 정답 기준 없음-> 해당 지역 선호 조건 파악 중요(강남접근성+지역 내 핵심선호요소[환경 등])
마) 지역별 가치 판단 입지요소 상이->손품, 발품으로 투자 우선순위결정 필수
가) 수도권
(1) 생활권 구분: 선호 생활권 파악
(2) 입지 가치 파악: 교통&학군 등 2가지 입지요건 우선 순위 보기
(3) 시세 확인: 시세 파악으로 입지요건, 생활권 선호도 및 비선호 시설(고가도, 대로 등) 분석
(4) 투자기준 확인: 투자 기준 부합 후보 단지 선정->高선호도 단지부터 매물 확인
(5) 투자후보 물건
(6) 비교평가
나) 지방
(1) 생활권 구분(선호 생활권): 입지上 신축->입지中 신축->입지上 준신축, 입지中 준신축->입지上 구축
(2) 시세 확인: 연식 기준 시세 파악
(3) 투자기준 확인: 수도권 동일
(4) 투자후보 물건
(5) 비교평가: 순위 정하는 의사결정, 시세변동 시 내 가설(모의투자)과 비교 및 검증 필요
가) 목적
(1) 해당 지역 전문성 및 투자 가능성 향상
(2) 매수 기회 포착
나) 시세 트래킹 단지 선정 방향
(1) 랜드마크 단지: 지역TOP, 시장 변동의 바로미터
(2) 생활권 대표단지: 생활권 선호도에 따라 순차적 변동
다) 생활권 대표단지 선정 절차
(1) 분임으로 생활권 순위 구분
(2) 단지임장, 시세조사로 생활권 대표단지확인
(3) 단임,시세조사로 생활권내 그룹 분류 및 그룹별 대표단지
(4) 중소도시:환경,선호도 높은 생활권 위주 선정,구축밀집생활권은 비선호이므로 배제
라) 시세 트래킹 중점 파악 내용
(1) 가격: 매매가, 전세가, 전세가율, 투자금
(2) 시장: 매매&전세 매물 수 증감, 실거래가 추이
가) 전세 세팅 조건 사전 협의로 리스크 최소화
나) 전세 세팅 = 최종 투자금 확정
다) 대출이자, 관리비, 중도상환수수료 등 발생 비용 이해
가) 전세가&수리범위 결정
(1) 수리 조건 따른 전세가 1차 확인->전세 실거래가 2차 확인->주변 비교단지 전세 매물 확인
(2) 수리 시 유리 조건
# 공실>월세>전세>주인거주
# 신혼부부, 부모님 댁 분리 경우: 선잔금->후입주 가능
나) 세입자 양해 구하기: 물질적 감사 표현하기(카톡선물, 현금 등)
다) 부동산 기한 정해주기: 데드라인 후 주변 부동산 공개 알리기
라) 전세 홍보
(1) 전세 시세 더 높은 단지들에 홍보로 가격 경쟁력으로 수요 늘리기(싼 걸 찾을 시 나에게로!!)
(2) 문자홍보→반응확인→전화홍보→네이버 매물등록 확인
(3) 전단지홍보: 시간대비 비효율
마) 내 물건 경쟁력 파악
(1) 세입자 버전 전화하기: 부동산이 내 물건을 대하는 가치 파악
(2) 부동산 방문/전화: 우선순위 요건 확인(가격,수리,입주시기)
바) 기간별 대응: 추가 투자금 및 잔금 필요 상화 대한 사전 예측 및 준비 필수
가) 계좌 주기 전 세입자 정보 확인
(1) 입주일자, 공실 경우 빠른 입주 유도
(2) 연령대, 가족 구성, 반려동물 유무
(3) 전세자금대출 이용 유무(전세대출 가능 유무 확인): 추가 세입자 확보 조건 제시
나) 전세 계약금 10% 받기: 전세계약 파기에 대한 리스크 감소
다) 전세계약은 매도자와 실시->잔금일 매수인과 재작성 or 임차인 동의 시 매수자와 계약 가능
임장지역 선정->임장->수평적&수직적 비교(입지분석)->물건선별->선호매물털기->조건비교->매수->전세놓기
댓글
버스님.. 이거 혹시 공문인가요? 공문 같은 정리가 빡 된 후기!! 감사합니다! 매수는 끝이 아닌 시작! 매수하고 전세놓기까지 1호기 절차 복기!! 저도 강의로 복기 꼭 해볼께요! 3주차도 고생하셨어요^^