실전준비반 3강 강의 후기 [실전준비반 56기 87조 고양이버스T]

이번 강의는 뭔가 좀 더 실전 투입을 1시간 앞둔 군인에게 작전 설명과 살아남는 방법을 알려주는 백전노장같은 느낌이었다. 새내기들은 바짝 긴장하고 듣고 이해하기 정신없지만, 노장은 여유롭고 자신의 영광의 상처나 훈장을 보여주며 실전의 두려움과 기대를 한 번에 보여주는 것 같았다.

실전에 온 걸 환영한다 제군들!! 예시 보기와 시물레이션으로 바로 투입 가능하게 만들어주지!!

잘 하고 싶나!! 지지 않고 싶나!! 살아남고 싶나!! 비교!!비교!!비교!!하고 또 비교하라!!

가. 초보자 임장 지역 선정 방법

1) 임장 지역 선정 기준

가) 수평적 비교

(1) 가치(조건) 동일-가격 비교, 입지 조건 유사 지역끼리 가격 변동 비교

(2) 지역성격, 급지별 특징 분류, 인구규모

나) 수직적 비교 평가

(1) 가격 동일-가치 비교, 기존 앞마당과 연결

(2) 급지-권역별 상,하급지 수직 비교(대전>천안): 지방 경우 지역 위상 높은 지역 투자

(3) 지역 내 지구 최소 2개(1등지구, 가성비지구) 이상 임장

(4) 1등지구 임장 이유: 선호도 이유 파악

(5) 가성비지구 임장 이유: 투자 가능성 지구(전세가율70% & 평당가 높은 순)

2) 주거, 직장 지역 선정 이유

가) 주택 수요 원인 본인 판단 가능

나) 직주근접 체감

다) 비교평가, 저평가 용이

라) 임장 시간, 기회 창출 용이

마) 익숙함

나. 임장지에서 투자 아파트 선정 방법

1) 투자 물건 선정 기준

가) 광역시: 학군(1등)의 입지 독점성 강함->양질 학원가 형성->중요도(입지>연식)

나) 중소도시

(1) 신규택지 밀집 지구 선호 강함->빈땅많음-입지독점성 낮음->중요도(연식>입지)

(2) 연담화: 두 개 이상 지역 성장 중 연결, 연담화 시 환경 공동 이용->상대적 우위 쪽 흡수(율하&신문지구?)

(3) 전고점 어렵게 넘은 지방 아파트 위험성: 지역 내 비선호 구축 확률 높음

(4) 입지 덜 좋은 신축>입지 좋은 구축

다) 수도권: 교통!!!!->직주근접지역 가격 높음->대중교통 이용 직장 출근 가능 지역 선호 강함

라) 규모별 정답 기준 없음-> 해당 지역 선호 조건 파악 중요(강남접근성+지역 내 핵심선호요소[환경 등])

마) 지역별 가치 판단 입지요소 상이->손품, 발품으로 투자 우선순위결정 필수

2) 사례로 보는 투자 물건 선정 방법

가) 수도권

(1) 생활권 구분: 선호 생활권 파악

(2) 입지 가치 파악: 교통&학군 등 2가지 입지요건 우선 순위 보기

(3) 시세 확인: 시세 파악으로 입지요건, 생활권 선호도 및 비선호 시설(고가도, 대로 등) 분석

(4) 투자기준 확인: 투자 기준 부합 후보 단지 선정->高선호도 단지부터 매물 확인

(5) 투자후보 물건

(6) 비교평가

나) 지방

(1) 생활권 구분(선호 생활권): 입지上 신축->입지中 신축->입지上 준신축, 입지中 준신축->입지上 구축

(2) 시세 확인: 연식 기준 시세 파악

(3) 투자기준 확인: 수도권 동일

(4) 투자후보 물건

(5) 비교평가: 순위 정하는 의사결정, 시세변동 시 내 가설(모의투자)과 비교 및 검증 필요

3) 시세 트래킹 방법

가) 목적

(1) 해당 지역 전문성 및 투자 가능성 향상

(2) 매수 기회 포착

나) 시세 트래킹 단지 선정 방향

(1) 랜드마크 단지: 지역TOP, 시장 변동의 바로미터

(2) 생활권 대표단지: 생활권 선호도에 따라 순차적 변동

다) 생활권 대표단지 선정 절차

(1) 분임으로 생활권 순위 구분

(2) 단지임장, 시세조사로 생활권 대표단지확인

(3) 단임,시세조사로 생활권내 그룹 분류 및 그룹별 대표단지

(4) 중소도시:환경,선호도 높은 생활권 위주 선정,구축밀집생활권은 비선호이므로 배제

라) 시세 트래킹 중점 파악 내용

(1) 가격: 매매가, 전세가, 전세가율, 투자금

(2) 시장: 매매&전세 매물 수 증감, 실거래가 추이

다. 매수 이후 전세 세팅의 과정

1) 전세 세팅 목적

가) 전세 세팅 조건 사전 협의로 리스크 최소화

나) 전세 세팅 = 최종 투자금 확정

다) 대출이자, 관리비, 중도상환수수료 등 발생 비용 이해

2) 전세 세팅 순위:

주전>공실(전세물량 적을 때 유리)>월세만기>전세만기>집주인분양>집주인 이사일 확정

3) 전세 세팅 계획

가) 전세가&수리범위 결정

(1) 수리 조건 따른 전세가 1차 확인->전세 실거래가 2차 확인->주변 비교단지 전세 매물 확인

(2) 수리 시 유리 조건

# 공실>월세>전세>주인거주

# 신혼부부, 부모님 댁 분리 경우: 선잔금->후입주 가능

나) 세입자 양해 구하기: 물질적 감사 표현하기(카톡선물, 현금 등)

다) 부동산 기한 정해주기: 데드라인 후 주변 부동산 공개 알리기

라) 전세 홍보

(1) 전세 시세 더 높은 단지들에 홍보로 가격 경쟁력으로 수요 늘리기(싼 걸 찾을 시 나에게로!!)

(2) 문자홍보→반응확인→전화홍보→네이버 매물등록 확인

(3) 전단지홍보: 시간대비 비효율

마) 내 물건 경쟁력 파악

(1) 세입자 버전 전화하기: 부동산이 내 물건을 대하는 가치 파악

(2) 부동산 방문/전화: 우선순위 요건 확인(가격,수리,입주시기)

바) 기간별 대응: 추가 투자금 및 잔금 필요 상화 대한 사전 예측 및 준비 필수

4) 전세 계약 시 주의사항

가) 계좌 주기 전 세입자 정보 확인

(1) 입주일자, 공실 경우 빠른 입주 유도

(2) 연령대, 가족 구성, 반려동물 유무

(3) 전세자금대출 이용 유무(전세대출 가능 유무 확인): 추가 세입자 확보 조건 제시

나) 전세 계약금 10% 받기: 전세계약 파기에 대한 리스크 감소

다) 전세계약은 매도자와 실시->잔금일 매수인과 재작성 or 임차인 동의 시 매수자와 계약 가능

라. 매수는 끝이 아닌 시작

1) 1호기 절차 복기

임장지역 선정->임장->수평적&수직적 비교(입지분석)->물건선별->선호매물털기->조건비교->매수->전세놓기

2) 투자 기준 지키기: 가치 이해 및 투자 기준 지켜 투자 시 매수 이후 시장의 변화에도 중심 잡기 가능