실전준비반 3강 강의 후기 [실전준비반 54기 9석9석 임장다니조! 목금]

실준 3강에서는 코크드림님께서 임장지를 고른 방법과

투자할 아파트 고르는 방법, 앞마당 관리, 전세세팅하는 방법까지

투자를 하기 위해 필요한 방법에 대해 알려주셨습니다.

연속된 임장으로 인해 고달픈 몸이었지만😣..

유쾌하고 시원시원하신 코크님의 알찬 강의를

끝까지 집중하며 볼 수 있었습니다.

🤓초보자의 임장 지역 선정 방법

수평적 비교 평가 : 지역 성격, 급지, 인구 규모 비슷한 지역(1기 신도시 / 수도권 1~5군 / 인구 규모)

-비슷한 조건을 갖춘 지역 간의 비교로 저평가 판단

수직적 비교 평가 : 기존 앞마당과 연결성을 갖는 지역(급지 수직 / 인구 규모 수직)

-수도권 : 지역 간 비교로 입지가 더 좋은 단지 투자

-지방 : 지역 간 비교로 지역 위상이 더 좋은 지역 투자

*초보때는 가까운 지역으로 임보, 임장 훈련하며 성공 경험 쌓기(사는곳, 직장)

*지역 내 최소 2개구 보기(1등 지역-선호도 및 상한선 파악 / 가성비 지역)

앞마당 2개 까지는 가까운 지역을 통해 임장, 임보에 대한 성공 경험을 쌓고 투자자의 시선으로 지역을 알아가기.

이후 수평적 비교 평가, 6개 이후 수직적 비교 평가

⛳️임장지 투자할 아파트 고르기

투자 물건을 선정하기 위해서는 지역별 입지나 연식 중 우선순위 매기기.

[수도권]

직장, 교통 > 학군 > 환경

입지 > 연식

지역 내 핵심 선호요소를 파악 하기.

아파트가 밀집되어 있고 주거환경이 좋은 곳을 선호.(대단지)

1급지로 갈 수록 빈땅이 없고 구축이어도 입지로 가치가 있음.

수도권은 강남 접근성이 아주 중요하지만 지역내의 선호에 따라 달라질 수 있다.

(ex. 평촌-학군. 20평대도 학군의 영향을 받을 수 있음.)

*최외각 선호도 떨어지는 구축은 사지 말기.

[광역시]

학군(1등) > 환경

입지 > 연식

지방은 학업성취율이 높고 양질의 학원가가 있는 곳이 한정되어 있어서 큰 의미가 있다.(대전-충청권 1위)

부산은 역세권의 의미가 있지만(수도권 만큼은 아님) 그 외에는 큰 의미 없음.

오히려 주차가 잘되고 길이 잘나있는 곳을 선호.

[중소도시]

환경 > 학군

연식 > 입지

(환경 - 편의시설, 택지, 균질성, 커뮤니티 등)

중소도시는 신규 택지를 좋아하고 이는 곧 환경이다.

지방은 빈땅이 많기 때문에 입지독점성이 없어 땅의 가치가 옮겨다닌다.

새로 생기는 단지가 기존에 잘되어 있는 인프라와 연결이 되면 더 좋다!

*전고점을 뚫지 못했었다면 시간이 지날수록 건물 가치가 떨어지기 때문에 오르기 쉽지 않음.

*전고점을 뚫었다? 수요가 있다.

수도권과 지방의 선호 차이를 잘 파악하여 제대로 된 가치를 찾기.

하지만 지역에 따라 다를 수 있음. 결국 단지 대 단지로 비교하기!

지역별로 가치를 판단하는 입지 중요도가 다름을 통해 투자 우선순위를 결정하기.

📈앞마당 관리

나의 앞마당의 가치를 알았다면 이후 가격을 '꾸준히' 지켜보기.

가치는 크게 변하지 않지만(호재 외) 가격(시세)은 변화함.

시세 트래킹을 통해 관심단지들을 정기적으로 추적 하기.

시장 분위기(매도 우위? 매수 우위?), 가격 파악과 매수 기회를 포착할 수 있음.

[시세 트래킹 단지 설정]

-랜드마크 단지(시/구) : 해당 지역의 천장 가격 확인. 지역 간 절대적 저평가 확인

-생활권 대표 단지 : 지역 내 단지들이 동시에 움직이지 않음. 지역 내 저평가 확인. 지역 내 선호도 확인(입지vs상품)

-생활권내 그룹별 대표 단지 : 위와 동일

생활권 순위 구분 > 단임,시세조사를 통해 생활권 대표단지 확인 > 단임,시세조사를 통해 생활권 내 그룹 나누고 그룹별 대표단지 확인

*중소도시는 환경, 선호도 있는 생활권 위주로 정하기.

[시세 트래킹 하기]

20평대, 30평대 다 하기

수도권은 메인이 20평대(전세셋팅 수월, 30평대는 전세셋팅이 어렵다. 왜냐면 실수요가 많기 때문)

지방은 메인이 30평대

전세가는 층 상관 없임. 내부 상태가 중요하다.

*전세가 잘 받쳐준다는 것은 실거주 만족도가 높다는 것.

가격(매매가, 전세가, 전세가율, 투자금)

시장(매매 및 전세 매물 수 증감 및 실거래가 추이)

투자로 연결하는 시세 트레킹 하기.

🙋🏻‍♀️매수 후 전세 셋팅하기

전세 셋팅을 사전에 계획하여 리스크는 줄이고 투자금과 비용을 계산하기.

[매물에 따른 전세 세팅 좋은 순서]

주전 > 공실> 월세만기> 전세만기> 집주인 분양> 집주인 이사일 확정

-전세를 낮추더라도 결국 싸게 사는게 중요

-전세가 많이 없을 때는 공실도 유리

-매물에 따른 전세 셋팅 유형을 알고있어야 추후 전세를 맞출때 필요한 조건을 미리 협의할 수 있음

*매수비용(투자금) : 매전갭 + 중개료(매매/전세) + 취등록세 + 법무비 + 수리비

*주변 단지 대비 선택을 받을 수 있는 장점이 있어야 함

*수도권은 구축이어도 수리가 되어있어야 함(샤시 수리 하면 best)

★투자 결정하기 전 리스크를 대비를 반드시 선행하기

내 물건이 나가지 않을 때 반드시 메타인지 하기

✍🏻마무리

지역의 가치에 대해 확신을 갖기 위해서는 좋은 지역과 안 좋은 지역을 모두 보는

수평적, 수직적 비교평가를 해야 자신감 있게 선택할 수 있음.

투자는 전세가가 올라올 때 진행하기!

현재 시장은 전세가가 낮기 때문에 2년 후 올려 받을 확률이 높음. 투자금이 좀 들어도 좋은 지역을 선택하기.

★가치를 알고 투자기준을 지키는 투자를 하면 언제 오를지는 모르지만 내 물건을 지킬 수 있음.

실준 3강 코크드림님 강의는 임장지의 투자할 아파트를 고르는 방법부터 관리,

전세세팅 및 매수 그 이후까지 전반적인 것에 대하여 아낌없이 풀어주셔서

제 머리속에 얼른 집어넣고 모두 새기고 싶다는 두근두근한 마음으로 열청한 것 같습니다.

현재 주어진 과제와 앞으로의 경험을 통해 실력을 쌓고 미래의 저의 1호기 깃발을 꽂을 생각에 설레입니다😎

유익한 강의 해주신 코크드림님 감사합니다🫶🏻