부자달리아의 후보단지 입지 분석 과제 [내집마련 기초반 온라인 부자달리아]

안녕하세요

감사한 마음으로 부자가 된 달리아입니다 🥰

2주차 과제 제출합니다.

참고: 샤샤와함께님 https://weolbu.com/community/133606,

괭이부리말님 https://weolbu.com/community/165382

과제의 목표

- 내집마련 현장 방문

- 입지분석하기

Step 1 내집마련 후보단지 기본정보 적어보기

1주차 과제 매수가능단지리스트 중 TOP2 선정

1) 역삼래미안

세대수: 1050세대

입주연도: 2005년 10월

위치: 서울시 강남구 역삼동

2) 파크리오

세대수: 6864세대

입주연도: 2008년

위치:서울시 송파구 신천동

Step 2 각 입지 요소별 등급 구분하기

직장분석

강남구 69만명 S등급

송파구 34만명 S등급

일자리 등급은 모두 S등급으로 우수하다.

강남구가 송파구에 비해 종사자수가 2배가깝게 많다.

교통분석

1) 역삼래미안 ( S등급 / 직장 기준: 견딜만함 )

사람들의 수요: 강남 18분 (1회 환승)

우리 부부의 필요: 48분 (2회 환승) / 49분 -> 약간 부담

2) 파크리오 ( S등급 / 직장기준: 편리 )

사람들의 수요: 강남 25분

우리 부부의 필요: 47분(환승1회) / 18분 -> 적당함

학군분석

1) 역삼래미안 ( A등급 )

역삼중학교

학업성취도 94.4%, 특목고진학 5.85% (과학고 9명 외고 14명)

2) 파크리오 ( A등급 )

잠실중학교

학업성취도 94.7%, 득목고진학률 5.13% (과학고 5명, 외고 11명)

중학교 학군은 두 단지 모두 우수해 보인다. 역삼중학교가 상대적으로 특목고진학률이 높은 반면, 잠실중학교가 학업성취도가 높다. 어느쪽이든 부모가 걱정 없이 아이를 학교에 보낼 수 있을 것 같다.

학원가

1) 역삼래미안: 823개

2) 파크리오: 10개, (잠실새내(118개)나 방이역 (159개) 으로 이동 해야함)

서울 1위인 대치동 학원가에 비교해 보면 학원가는 상대적으로 파크리오가 많이 부족해 보인다.

파크리오는 잠실새내나 방이동, 또는 대치동까지 학원 라이딩이 필요할것으로 보인다.

환경분석

1) 역삼래미안 S

반경 1km 내

- 백화점 1개 (롯데백화점 강남점),

- 대형마트 1개 (이마트), 고급마트 신세계 푸드마켓 1개

- 종합병원 1개 (강남세브란스병원)

- 스타벅스10개 (리저브1개)

반경 1.5km내

- 백화점 1개(현대백화점) 있음

2) 파크리오 A

반경 1km내

- 대형마트 2개 (홈플러스 잠실점, 롯데마트 월드타워점)

- 종합병원 1개 (서울아산병원)

- 한강, 올림픽공원, 석촌호수

- 스타벅스 5개

반경 1.5km내

-백화점 1개 (롯데백화점 잠실점 애비뉴앨 포함)

환경은 두 단지 모두 좋습니다.

공원과 자연환경적인 측면이 파크리오가 조금 더 좋다고 생각되고, 편의시설 상권발달 쪽은 역삼래미안이 조금더 좋다고 생각합니다.

입지정리

1) 역삼래미안

직장 69만

교통 수인분당선 역세권, 강남 18분 부부 회사 48분(환승2회), 49분 (환승1회)

환경 완전한 평지 & 택지는 아님

학군 우수, 대치동 학원가 인접해있다.

2) 파크리오

직장 34만

교통 2호선 역세권, 강남 25분 부부 회사 47분 (환승1회), 18분

환경 대단지 택지, 한강 & 공원 인접

학군 우수, 학원가 아쉽다.

현장방문

1)역삼래미안

19년차 아파트인게 믿기지 않을정도로 단지관리가 잘 되어있었다.

선릉역에서 걸어가는데 크게 힘들지도 않았고, 한티역이 인접해있어서 쾌적해보였다.

거주민들은 점잖은 장년층과 길을 걸으면서 공부하는 학생들을 만났고, 학구열이 대단하다고 생각했다.

이마트가 인접해있어서 살면서 장보기 좋아보였다.

2) 파크리오

잠실나루역 인접 단지 상가가 매우 발달되어있다. 1층에는 정육점, 부동산, 분식집, 커피숍 3~4곳 위층에는 학원과 병원이 들어와있었다. 상가를 이용하고있는 주민을 많이 만날 수 있었다. 주로 초등학생, 유치원생과 3~40대 부부들이 많이 보였다.

단지가 너무 넓어서 내부에서 선호도가 갈릴 것이라 생각했다. 단지내 커뮤니티 시설이 잘 관리되고 있었고 동 사이 아이들 인라인 스케이트 장이나 어르신들 게이트볼장 등 도 갖춰있었다. 놀이터가 정말 많이 있었고 주변 엄마들이 쉬는 공간도 잘 갖춰져 있었다. 단지 내 원형으로 도로가 지나고 있어 속도가 빠르진 않았지만 조금은 위험해 보였다. 초등학교 2개 고등학교 1개가 단지 내 위치해있어 학부모입장에선 선호할것같았다.

최종 선택 및 느낀 점 적어보기

@ 최종선택 파크리오 > 역삼래미안

객관적인 입지 조건은 역삼래미안이 약간 우세하다고 생각이 된다. 래미안이 강남에 위치하기때문에 단지만 봤을때에는 더 좋은선택인것 같지만 실거주를 고려해야 함으로 직장과의 접근성을 무시할 수는 없기때문에 파크리오가 우리에게는 조금 더 나은 선택이 될 것 같다. 또한 송파가 강남보다 더 좋아지지 않을 수는 있지만 주변 환경 공원, 한강 등을 고려했을 때 충분히 합리적인 선택이 될 수 있을거라 생각한다. 실거주 하면서 오는 편익과 1억 2천 대출금이 줄어들면서 투자금을 더 모을 수 있는 점을 고려했을 때 합리적인 선택이라고 생각된다.

다만 현재 매매가격은 고려해봐야한다.

최근1개월 실거래가는 역삼래미안 19억, 파크리오 15억 7천인데 직거래 10억을 제외하면 17억 5천만원이다.

전고점은 역삼래미안 21억, 파크리오 20억으로 확인해보니 둘다 로얄동 선호 층이였다.

호가기준 전고점 대비 하락율은 래미안 14%, 파크리오 16%이지만 이 가격은 현재 최저가 기준으로 계산한 것이기 때문에 로얄동, 층으로 계산한다면 하략율은 더 낮을 수도 있다.

현재 두 아파트의 매가차이는 1억 2천, 전고점 매매가차이는 1억으로 파크리오 매매가가 역삼래미안 매매가의 95%정도로 비슷하다.

현재 두 아파트 모두 저렴한 가격이라고 생각되지는 않는다. 시세를 지켜보며 기회를 노려야 할것같다. 하지만 비슷한 가격대의 물건이나 지금가격에 조건이 좋은 RR 역삼래미안 매물이 나온다고 하면 교통이 불편함을 감수하고 역삼래미안을 선택할 것 같다.

@느낀점

역삼 래미안은 대규모 택지도 아니고, 공원도 가깝지 않은데 매매가 & 전고점이 높은것을 보면 땅이 가지는 힘이 어떠한지 알 수 있었다. 테헤란로의 일자리는 언뜻 보기에도 어마어마해보였다. 내 물건을 받아줄 예비매수자들이 수요가 많다고 해석하면 될 것 같다. 그에 비해 학원가가 부족하고 상대적낮은급지로 평가받는 송파구에 위치한 파크리오가 강남구 아파트와 1억2천만원 차이가 보이는것을 보면 사람들이 또 그만큼 초품아 & 대규모 택지를 좋아하는것을 알 수 있었다.

꿈을 이룰때 까지 꾼다면 현실이 되리라. 현실을 만들어보자!!