지금 시기에 투자할 때 간과해선 안될 사실들 [프메퍼]

안녕하세요

Practice Makes Perfect '프메퍼''입니다.

현재 하락장을 3년째 거치며 전체적으로

자산 시장이 싸졌지만

서울의 일부 아파트들은

다시 상승전환의 흐름이 꿈틀거리고 있습니다

하지만 아직 여전히 거래가 없는 곳들도 있습니다

이렇듯 지역마다 흐름이 달라지는 가운데,

어디를 매수해야할지 지금이라도 빨리

수도권에서 1채를 매수해야할 지 걱정하는 분들이 많습니다

'N억의 돈으로 지금 어디를 몇채 사는게 맞을까요?'

지금 시장에서 여러분들이 가장 많이 묻는 질문들 중 하나입니다

오늘은 이 질문에 앞서 우리가 현재 시장에서

잊지 말아야할 사실들에 대해 알려드리겠습니다

1. 사람들이 좋아하는 걸 알고 사야 한다

현재 시장을 살펴보면

사람들이 '좋아하는 곳'들은 거래가 되고 있지만,

반대로 외면 받는 곳들도 생기면서

서울 아파트의 양극화가 심화되고 있다는 얘기들도 들립니다

모든 자산시장이 저렴해진 현 시점에서 우리가 집중할 것은 '가치'입니다

가치가 있는 저평가 된 물건을 매수하는게 우선순위입니다

가치있는 단지란, 많은 사람들이 좋아하는 단지입니다

그 지역의 사람들이 갖고 싶어하고, 선호도를 가진 단지를 말합니다

서울 5급지의 단지입니다

대략 2억이면 투자할 수 있네요

이 단지는 8억5천만원까지 갔던 단지입니다

충분히 저평가 되어있는건 맞습니다

하지만 역과도 거리가 멀고 다소 외진 위치에,

사람들이 엄청 선호하는 단지라 말하긴 어렵습니다

여기에 투자금 1억을 더한다면 어떨까요?

초역세권에 4-5급지 대장급 최선호 대장급 신축들과

2급지의 준수한 신축까지도 투자할 수 있습니다

직접 임장을 가보면 단지의 느낌부터 다릅니다

여러분은 1억을 더 주고서라도 어디를 살고 싶은가요?

사람은 가성비 있고 튼튼한 시장가방보다,

비싸더라도 희소한 고급 명품 브랜드의 가방을 더 갖고 싶어합니다

(원래 가격 차이가 몇백만원 나던 가방들이 지금은 몇 십만원의 차이로 줄어들었다고 보면 됩니다)

사람들이 돈을 더 주고서라도 갖고 싶어하고 좋아하는 아파트가 무엇인지 먼저 봐야 합니다

결국 단지 선호도는 수요의 두께를 의미하기 때문에

선호 있는 단지라면 두꺼운 수요를 가집니다

가치의 영역을 먼저 알고 오래 보유해나갈 수 있는

선호도(가치) 있는 물건이 무엇인지 알고 먼저 골라야 합니다

2. 오래동안 매매가 안오를 수 있다

그렇다면 사람들이 좋아하는 단지는 사자마자 계속 다 오를까요?

위의 단지는 사람들이 좋아하는 강남의 한 단지입니다

2006년 이후 2017년 5월까지 11년 2개월간

매매가가 -5%가 떨어졌네요

11년전의 본인의 상황을 기억하시는 분들 있으신가요?

저는 기억이 잘 안납니다

11년이라는 시간은 지금 태어난 아이가 초등학교 4학년이 되는 시간이네요

강산도 변할 10년입니다

그리고 5년만에 182%가 올랐습니다

20억짜리 아파트가 40억이 됐습니다

지금은 하락장을 거쳐 27.6억 정도네요

이 아파트는 강남의 도곡렉슬아파트 입니다

내가 투자하는 자산의 가치를 잘 알고 있어야 꾸준히 보유해 나갈 수 있습니다

앞으로도 위와 같을 거라는 보장이 없지만 또 같지 않을 거라는 보장도 없습니다

물론 서울에서 저 정도의 좋은 단지를 매수한다면,

전세가는 물가가 반영되어 꾸준히 우상향하게 되면서

(J-PIR 등을 확인해보시면 됩니다)

투자금이 회수 되겠지만 꽤나 긴 시간동안 장기 보합,

하락할 수 도 있겠다는 생각을 하는 것이 중요합니다

무작정 '빨리' 오를거야라는 생각으로 매수한다면

아무리 좋은 자산이더라도 오래 지키지 못할 수 있습니다

결국 끝끝내 제 가치를 찾아갈 거라는 확신이 중요합니다

우리는 극단적 낙관론자도, 극단적 비관주의자도 아닌

합리적인 낙관주의로 투자를 이어나가야 합니다

3. 투자할 곳은 어디에나 있다

그렇다면 지방 시장은 어떤가요?

광역시 랜드마크만 보아도 수도권보다 더 저렴한 곳들이 많습니다

부산 수영구 남구, 진구의 대장이 울산 남구와 광주남구보다 저렴합니다

지난 상승장 전고점이 9억이었던 단지들의 현재 가격은 6억대입니다

이 가격은 -30%가 빠진 가격으로 서울에서도 찾아보기 힘든 가격입니다

2019~20년도의 가격으로 돌아간 것인데

5년전 밥값과 지금 밥값을 비교해보면 상식적으로 이상하다는 걸 느낄 수 있을 겁니다

과거 시장을 조금 공부해보신 분들이라면 아시겠지만

경제위기 이후 서울 시장이 먼저 하락장 분위기로 접어들고,

여러 중소 건설사들의 부도와 더불어 지방부터 공급이 마르기 시작했습니다

이후 지방과 서울이 디커플링 되며 지방 상승이 시작됐습니다

지역별로 흐름이 다르긴 하지만 전세가 마르고 이미 오르기 시작한 지역들도 생겨나고 있습니다

다만 지방도 마찬가지로,

싼 물건만 보기보다 '사람들이 좋아하는 곳'에 우선적으로 집중해야합니다

그리고 개별 단지마다 저평가의 수준이 다르기 때문에

선호도와 우선순위를 더 면밀하게 알아야 해서 어려울 수 있습니다

서울에 비해 지방 싸이클이 짧다고는 하지만,

이 또한 알 수 없는 예측의 영역이지 100% 확신할 수 있는 방향이 아닙니다

우리는 알 수 있는 것에 더 집중해야 합니다

이 단지의 가치가 어느정도인지 선호도를 알고

얼마 넣어서 얼마 벌 수 있는 단지인지 비용과 편익을 따지고,

서울 수도권과 가치대비 저평가에 대한 비교를 충분히 거쳐 선택해야 합니다

(만약 종잣돈이 부족하다면 선택의 폭은 줄어 들 수 밖에 없는게 사실입니다)

오랜 시간 하락장과 상승장 모두를 겪은 투자자로

시장에 살아남았던 선배들의 이야기를 들어보면

투자하기 쉬웠던 때란 단 한 순간도 없었다고 합니다

하지만, 투자할 수 없었던 때 또한 한 순간도 없었다고 합니다

(저도 공감하는 바입니다)

결론

결국 모든 것이 다 좋은 선택이란 없습니다

그 이면에는 우리가 싫어하는 것들도 함께 있습니다

글 첫머리에 시작하는 물음에 대한 정답은 스스로 만들어가는 것입니다

1. 사람들이 좋아하는 걸 선택하려면 비용과 리스크가 더 클 수 있다는 사실을 인정하세요

그랬을때 편익도 더 클 수 있습니다. 그래도 다 저렴해진 시장에선 좀 더 좋아하는 걸 고르세요

2. 내가 당장 옳은 선택을 해도 그 결과가 바로 나오지 않을 수 있다는 사실을 알고 있어야 해요

그랬을때 오히려 괴롭지 않고 오래 보유해 나갈 수 있습니다

3. 더 높은 수익률을 얻고 싶다면, 공부하기 어렵고 힘들고 번거로운 선택을 해야할 수 있습니다

그랬을때 내 선택에 대한 확신을 더 얻을 수 있습니다

어떤 선택이든 정이 있으면 반이 있고 결국 합으로 갑니다

무엇을 선택하든 투자하는 자산에 가치를 먼저보고, 가격을 보는 것이 우선임을 잊지 마세요

본질에 집중하는 투자자가 좋은 결과를 볼 수 있습니다

(* 저평가 그 다음에 취득세 등 나의 상황들을 고려해보아야 합니다)

여러분들이 지금 보내는 부침의 시간들이 분명히 축적되고 발산되는 시간이 옵니다

매수하는 것은 쉽습니다

돈과 조금의 용기(실행력)가 있으면 할 수 있거든요

저도 최근들어 시장에 꾸준히 살아남아 자산을 보유하는 것이 더 어렵다는 생각을 하고 있습니다

여러분이 스스로 어떤 단지를, 어떤 생각으로 선택하느냐가 명확해야 좋은 자산을 오래 보유할 수 있을 것입니다

그 어려운걸 해내는 여러분이 되시길 바랍니다-!

긴글 읽어주셔서 감사합니다 :)

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