안녕하세요 호더러입니다.
2주차 강의는 잔쟈니 튜터님께서 해주셨습니다.
집은 하나도 없지만, 매도 의사결정 기준과 노하우
그리고 매도 후 더 좋은 물건으로 갈아끼우는 과정까지!
요즘 많은 분들이 관심 가지실 만한 주제인 것 같습니다!
지방물건(수익이 났건 아니건) 정리하고 서울로 갈 기회일까?
이에 대한 튜터님의 명쾌한 해답을 간단하게 느낀점과 함께 적어보겠습니다!
ㅁ 매도 의사결정 기준과 연습문제
-> 매도 의사결정 기준을 정리할 필요가 있다
(2년이상 보유시, 팔아야할 때는 언제일까?)
1. 의사기준 결정
단순 좋은 곳이 싸다고 파는게 아님.
가치를 알고 가격이 가치를 따라갈 때 까지 기다릴 수 있는 의사결정을 할 줄 알아야 함.
매도는 싸게 사서 비싸게 팔아 수익을 확정하는 행위!
매도기준이 없다면
싼 자산을 일찍 팔거나, 상승장에서 팔지 못하고 물릴 수 있음.
-> 명확한 매도전략이 필요함!
투자란 오를때까지 기다리는 것!
쌀때는 보유! 못난이는 손절하지 않고 보유!
적절한 수익에 매도 후 더 좋은 것을 매수
역전세 : 의외로 리스크가 소거됐다는 것!
역전세가 나면 해당 시기의 역전세가 어떤 시기의 전세가인지 확인하자(일시적일지, 장기적일지)
보유할 때, 이 도시에, 이 생활권에(장,단점) 이 가격이면 어떤지 항상 생각.
2. 매도 의사결정 프로세스 중 역전세금의 기회비용에 대한 생각!
-> 항상 선택지를 들고있어야한다는 말씀이 인상깊었습니다.
특히 지방->지방 / 지방-> 수도권으로 갈아타는 고민들에 대해 CASE로 접근해주셔서
어떤 고민을 해야할 지 생각해볼 수 있는 시간이었습니다!
(지방->지방)
1특정 기간(11~15년 CASE) 갈아타고 싶을 때, 덜 좋은 걸 좋은걸로 바꿀 때 고민해야할 일
되게 많이 싼 걸 팔고, 애매하게 싼 걸 사게되는일이 있을 수 있음.
이게 특히 지방에서는 최선의 선택이 아닐 수 있다는 것!
-> 결국 개별 물건의 가치판단이 잘 되어있어야 함
(지방->수도권)
더 좋은 선택이냐는 것 생각 자체가 애매할 수 있다.
서울 2급지 A단지, 수도권 선호지역 B단지 케이스에서 배울 점
A1 : 싼 물건을 팔고 좋지만 싸지 않은 물건을 사는 의사결정을 거듭하면 안됨.
A2 : 수익이 없다면 손절하지말라!(도저히 감당 못하는경우가 아니라면)
매도 결심시, 수익이 나서 파는 것인지, 감당 못해서 파는 것인지
-> 매도 후 무엇을 할 지?
-> 매도한 다음이 더 중요한 이유!
매도 후 더 좋은 투자를 하고 경험을 쌓으면 자산도 실력도 성장하는 것
*팔고나서 1억이 더 올랐을 때? -> 어떻게 내 마음을 달랠까?
팔고 나서 다음 액션에 따라 비용/편익을 적어보자
팔고 현금보유 : 후회하기 쉬움
팔고 타 중도시 투자 : 좋을수도 아쉬울수도
팔고 타 광역시 투자 : 좋을수도 아쉬울수도
다만 좋은 투자라면, 그 다음 매수과정이 정말 싼 것을 살 수 있다면 더 좋은 투자가 됐을 것!
'언제 얼마에 팔아요?' -> 알 수 없는 영역!
-> 적당한 가격과 시기에 매도를 하고 확보한 투자금으로 더 좋은 투자를 하는 것
자산을 쌓아나가는 개념으로 생각하자, 팔고 무엇으로 바꿀 것이냐가 핵심이다!!!!!
즉 매도를 최고의 선택으로 만들 수 있느 ㄴ실력을 갖추는 것
기회는 실력이 있으면 언제든 잡을 수 있지만
투자한 걸 손해보고 팔거나 수익을 덜 보고 판다면?
매도의 기준 : 싸면 보유한다!
어깨는 두개!
올라가는 어깨
떨어지는 어깨
ㅁ 매도 노하우
내 집만 보는게 아님! 주변을 같이 봐야한다.
팔릴까 안팔릴까는 내 마음이 아닌 타인의 마음이라는 것을 명심
다만 대장 가격/거래량이 줄어들면 하급지 매도가격 낮춰서 얼른 팔아야 함!
-> BM 랜드마크 가격/거래량은 진짜 필수구나! 시세트래킹에서 대장을 보는 이유
지나고 나서 시장을 지켜볼 때 인사이트를 알 수 있음 !
그러니까 계속해야한다. 지속해야 한다.
매수 전 목표 매도가 정하기!
1차목표 : 전고점 + 과거 전세 전고점(과거 전세 전고점보다 현재 매매가가 싼지 비싼지 등)
2차목표 : 전고점 + 10~20%
집 내놓기 + 세입자에게 매수의사 묻는다(다만 가격 이야기 없이) 추후 자연스럽게 집보여주는것 협조
가격 적정성 파악 / 뿌리는 과정까지!
네고가 들어왔을 때 할 일!
검색(경쟁매물 확인) - 매수의사 확인(의사 표시 후 가격 협상) - 유리한 조건 붙이기
1. 낮게 전세낀 집 팔릴까요? - > 과연 팔리긴 할까??
저렴한 입주물건 소진 후 비싼 입주물건 OR 월세/낮은 전세안고 싼 집 -> 가격 상승
역지사지의 마음을 가져야 함!
부동산 투자로 얻는 수익은 : 불확실성에 대한 대가!
원하는 상황대로 안될까봐 걱정되는게 당연하지만, 고민한다고 피할 수 있는 문제가 아님
2. 양도세 계싼 법?
공동/단독명의 중 뭐가 나은지!
부동산계산기 돌리고 나서 세무사 상담한다! BUT 계산 원리를 이해해야 함!
3. 매도절차?
소유권이전 및 취득세 : 법무사
양도세계산 및 신고대행 : 세무사
신고대행비용 : 10만원-15만원(싸게하면)
4. 집잘파는 꿀팁?
정말 중요한 것은 가격!
그 다음은 조도 - LED 등 교체(집을 밝고 환하게) / 도배할 때 LED 등 서비스로 해주는 사람 찾고, 쿠팡에서
한 20만원짜리 등 사서 도배 새로할 때, 붙여주는 사장님을 찾자! 전등값만 내자
곰팡이 - 제거제 도포로 육안상 곰팡이 제거(스칼프 곰팡이제거제 + 붓) 쓴다.
집정리 - 짐을 최대한 버리거나 안보이는 곳에(임차인에게 부탁.. 어렵겠지?)
그럼에도 불구하고 안팔린다면? -> LH 매입임대사업(LH에 내 집 팔기)
ㅁ 갈아타기 실전사례를 통해 배울 점과 내 투자 로드맵 점검
1. 매도기준검토 : 수익 유무, 저평가, 리스크(저가치 물건이 급등한 것 자체가 리스크임!)
2. 명확하게 더 좋은 물건을 안다
3. 매수 가격을 고려 매도가 조정 후 빠른 진행!
튜터님의 사례를 통해 메타인지 가능
갈아타기 시뮬레이션 -> 의미하는게 뭘까, 주고싶은 메세지?
지방에서 얻은 수익으로 서울로 갈 수 있다. 믿어라!
또한 본질은 최고의 매도 타이밍을 맞추는게 아님! 매도 기준 정하고 지켜라,
지킨것을 더 좋은 것으로 바꾸어라!
실력이 있다면 기회는 언제든 있다^^
기회를 보는 방법
가로세로 1등뽑기
가격대별 가로 - 저평가
투자금별 세로 - 투자
서울 신축전세 1-2억 오르는데, 전세가율은 2%올랐다
핵심 : 쌀때 지켜라, 수익이 나면 어깨에 매도, 그리고 서울 수도권으로!
핵심-2 : 언제 얼마에 팔았나 보다, 팔고 무엇을 샀는가가 중요
즉 내 실력에 달려있다! -> 이것을 위해 가로세로 1등뽑기
핵심-3 : 현재 전세가율 52.8% 20년 평균 아래임. 기회는 수년동안 열려 있으니 수익이 날동안 버티면서 지켜라!
강의 BM 할 것
1. 매도의사결정 기준과 마인드셋정립
수익이 발생했는지 - 더 좋은 물건을 찾을 수 있는지
리스크, 부정적인 것만 보지 않고 이 가격이 심정적으로 받아들일 수 있는 가격인지 파악
도시규모별 절대 매매가에 대한 큰 틀에서의 생각을 항상 하자!
2. 랜드마크 단지 시세트래킹, 거래량과 거래가격 추이는 필수임!
3. 개별물건의 가치판단을 잘 할 수 있는 투자실력을 키우기
기대가 없는 삶에서, 기대로 가득한 삶으로!
긴시간 좋은 강의해주신 튜터님 감사합니다! 3개월 행복하고자 하는 마음 가득하게 보내겠습니다^^
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