요즘 4년차 투자자가 하는 '단지 비교' 방법 (양식 공유) [루공]

'이 단지가 지역내에서 저평가임을 찾았어!!!'

'그럼 1등인데 이걸 투자해도 될까?'

'다른 지역(단지)과 비교해보자!!!'

'어디랑 비교해야하지...?'

안녕하세요.

비현실적인 목표를

현실로 바꾸는 투자자

열두다랭

루공입니다.

저희가 열심히

3만보,5만보 임장을 다니고,

밤을 새워가며 임장보고서를

쓰는 이유가 뭘까요?

"지역을 알고,

선호도를 파악하기위해"

한다미로 표현하면

이런 이유일 것입니다.

그리고 임장지에서

임장을 통해 오감으로 확인하며,

임보를 통해 선호도를 결정합니다.

그럼 마지막 단계는?

결국엔 모든 활동들의 이유

'비교평가(1등뽑기)'

로 귀결됩니다.

우리는

부동산학자나, 분석가가 아닌

투자자임을 잊지말고,

당장 투자를 하던 못하던

지역조사에 그치지않고,

'나라면 이중에 어떤 것을 투자할까?'

로 결론을 내야 하기 때문입니다.

그렇다면 마지막 단계에서

어디 지역(단지)과

비교할지 잘 모를때

비교군을

정해야 하는데요.

내가 아는 모든 앞마당의

단지들과 비교하는것보다는

생활권별 위상을 알고,

같은 권역의 단지들과 비교하는것이

저평가여부를 판단할때 쉽고 빨라집니다.

랜드마크(그 지역의 천장)와는

비교를 많이들 해보셨을테니...

제가 하는 방법을

알려드리겠습니다.

#숲으로 보기(시/구단위)

단순하게 강의교재에 나온대로만

비교군을 분석했었는데,

저는 좀 더 디테일하게

하고 싶었습니다.

중소도시인데 중소도시와만

비교할수 없는

광역시급 도시가 있었고,

광역시임에도 입지가 애매하고

연식이 노후 할경우에는

중소도시급과도 비교가 됐습니다.

(예)전체 광역시, 중소도시 구별 정리

서울은 서울끼리

광역시는 광역시끼리

중소도시는 중소도시끼리

인구수에 맞게 비교해보시다가,

나중엔 이렇게 섞어서

해보시는것도 도움이 되고

지역의 위상을 파악할 수 있는

비교평가가 됩니다.

창원의 상위급지는

광역시와 맞먹는 힘을 갖고 있었으며,

울산동구는 현재 중소도시들과

비슷한 수준이었습니다.

그리고 이건 말그대로

현재 '평당가'수준이기에

꾸준히 트래킹하면,

반대로 저 표가 정답이 아니고,

지역자체가 위상대비 저평가인지도

판단해볼 수 있습니다.

저는 이렇게 임장지가 발표되자마자

어떤 도시와 비교해야할지

미리 파악해두고

한달을 시작하는 편입니다.

#생활권별로 보기

도시규모가 큰

서울이나 광역시에서는

좀 더 디테일한 위상파악을 위해,

(예)서울

(예)서울 줌인

(예)부산광역시

동별로 평당가로

위상을 나래비를 세워봅니다.

이건 매달하고있는 작업인데

오르락 내리락하는 것을 보면서,

시세의 흐름파악까지 가능하고,

그 생활권(동)에

어떤 단지가 있는지 알고있다면,

더 재밌는 분석이 가능해집니다.

활용예시

얼마전

2급지 성동구 신공덕동과

3급지 동작구 상도동의

매매호가가 똑같은 단지를

조원분들과 비교할 일이 있었습니다.

(정답은 아닌 개인적인 생각입니다...ㅎㅎ)

매매가가 고정됐지만,

도시위상이 다른 단지를 비교할때,

바로 단지vs단지로

들어가도되지만,

생활권 위상

▼

생활권안에서의 단지위상

▼

단지개별 조건

(연식, 세대수, 구조,평형 등)

순서로 들어갈때

첫번째, 두번째 단계에서

활용될 수 있습니다.

서울같은경우는 단순히

구와 급지(1~5급지)로만

판단해서,

'높은 급지가 짱!!'

이라는 결과보다는

그 단지가 속해있는 생활권이

주변에 어떤 구, 어떤동과

연담화돼있는지 파악해보는것이

유의미했습니다.

사실 법정동을

생활권 그자체로는 볼 수 없습니다.

(대체로 비슷했지만)

그래서 내가 아는 앞마당내에서

직접 발로 밟은 후에

판단하는것이 기본이구요.

규모가 작은 도시의 경우엔

동별로, 구별로 너무 쪼개는건

크게 도움이 되지 않았습니다.

저는 중소도시는 임장지내에서

최대 4개정도로

줄이려고 하는 편입니다.

그럼 법정동이 많이 합쳐질테니...

동별 평당가는 큰 의미없겠죠?

말그대로 평당가이기에

규모가 작을수록 크게크게

보는게 오히려 도움이 됐습니다.

올해초부터 평일에

서울임장을 다니다보니,

어떤동에 어떤단지들이

있는지를 알게됐고,

이렇게 동별 평당가로

위계질서를 잡아보는 활동도

거시적인 관점에서

유의미하다는 생각이 들었습니다.

(시세흐름파악은 덤)

열심히 한걸음,한걸음

나아가고계시는

우리 동료분들!!!

너무 잘하고 계십니다.

(토닥토닥)

앞으로도 지금처럼 힘내시고,

제 글이 조금이라도 도움이

되셨으면 좋겠습니다.

이 글이 도움이 되었다면

'좋아요❤️ '와 '댓글'

그리고 주변 분들께도

널리 '공유' 해주세요.

긴글 읽어주셔서,

감사합니다!

[루공's 나눔글]

[실전투자 경험담]

열반 입학 후 1000일의 기록!

생존한 10%가 말하는 OO의 변화어게글

https://cafe.naver.com/wecando7/10773285

18채 투자 후 깨달은 사실어게글

https://cafe.naver.com/wecando7/10741382

비젼보드 순자산 10억목표가 와닿지 않는다면?어게글

https://cafe.naver.com/wecando7/10429656

행복회로돌리다가 나락갈뻔한 경험 (1호기 경험담1/2)hot

https://cafe.naver.com/wecando7/9562961

잔금치고 7천만원 더 받은 경험 (1호기 경험담2/2)hot

https://cafe.naver.com/wecando7/9626268

1등뽑기전에 확인해야할 한가지

https://cafe.naver.com/wecando7/9652684

[임장]

부동산사장님의 마음을 사로잡는 3가지 방법hot

https://cafe.naver.com/wecando7/10847730

단지임장 후 기억이 안나시는 분?

가기 전 OO해보세요 (양식 공유) 어게글

https://cafe.naver.com/wecando7/10820394

매물임장단지 골라서보면 안되는 이유hot

https://cafe.naver.com/wecando7/9751396

매물임장 초보가 준비해야할 3가지hot

https://cafe.naver.com/wecando7/10402566

부동산에서 무시당하지 않는 3가지 방법(매물 임장팁)hot

https://cafe.naver.com/wecando7/9055286

분위기임장 준비부터 마무리까지 ooo하는법(선호도 양식공유)hot

https://cafe.naver.com/wecando7/9433252

첫 정규강의! 분위기 임장 전에 준비해야할 3가지 팁hot

https://cafe.naver.com/wecando7/10336261

수도권 단지 선호도! 이걸반드시 알아야해요!

https://cafe.naver.com/wecando7/10365326

효율적인 수도권 단지임장 이렇게 하세요

https://cafe.naver.com/wecando7/10682298

한달에 임장 31번을 가면서 얻은 점

https://cafe.naver.com/wecando7/10591956

생활권 분류, 단지임장시 활용되는 카카오맵핀(링크 공유)hot

https://cafe.naver.com/wecando7/10205941

[생각&마인드]

월부학교에서 비현실적인 점수 300점 넘기면서 느낀 점hot

https://cafe.naver.com/wecando7/10691956

투자공부때문에 잠 줄이시는 분들 꼭 보세요

https://cafe.naver.com/wecando7/10688528

이렇게까지 해야돼? 에 대한 대답 (동영상 첨부)

https://cafe.naver.com/wecando7/10672932

힘들고 포기하고 싶을때, 극복하는 3가지 방법

https://cafe.naver.com/wecando7/10538111

실전이상의 강의에서 극도의 성장을 위해 꼭 해야할 3가지 방법

https://cafe.naver.com/wecando7/10489579

기초반에서 1호기투자 2명! 우리조의 비법은?

https://cafe.naver.com/wecando7/10310746

튜터님께 배운 경청하는 방법

https://cafe.naver.com/wecando7/9943289

내가 자존감이 낮아질때 벗어나는 3가지 방법

https://cafe.naver.com/wecando7/9702622

광클 실패 후 울고 있을 그대에게...

https://cafe.naver.com/wecando7/9328012

무기력증을 타파하는 3가지 방법

https://cafe.naver.com/wecando7/9081620

목표 설정하고 이뤄내는 루틴

https://cafe.naver.com/wecando7/8275922

월부주니어가 테이커에서 기버가 되는 3가지 쉬운 방법

https://cafe.naver.com/wecando7/7902438

프로광탈러가 살아남은 18개월간의 월부생존법

https://cafe.naver.com/wecando7/7223168

[임보 초급]

지도 활용해서 지역개요 파악hot

https://cafe.naver.com/wecando7/6871888

학군, 환경 자료찾기 및 해석hot

https://cafe.naver.com/wecando7/7024575

왕초보 임보용PPT기초hot

https://cafe.naver.com/wecando7/10113479

[정규강의 복기]

할까말까할때는 해라. 운영진지원은 디폴트값이다!

https://cafe.naver.com/wecando7/9370318

18개월만에 첫수강한 월부학교 후기

https://cafe.naver.com/wecando7/8540503

두번째 월부학교 성장복기글

https://cafe.naver.com/wecando7/9954057

튜터님과 '뇌 동기화'를 한다는 것(루공에서 루즈베리로)

https://cafe.naver.com/wecando7/10775940

좋은 글을 남겨주신 멤버에게 댓글은 큰 힘이 됩니다. 응원 댓글로 감사함을 나눠주세요. 😀