초보경험담

요즘 4년차 투자자가 하는 '단지 비교' 방법 (양식 공유) [루공]

  • 24.04.23

'이 단지가 지역내에서 저평가임을 찾았어!!!'

'그럼 1등인데 이걸 투자해도 될까?'

'다른 지역(단지)과 비교해보자!!!'

'어디랑 비교해야하지...?'


안녕하세요.

비현실적인 목표를

현실로 바꾸는 투자자

열두다랭

루공입니다.


저희가 열심히

3만보,5만보 임장을 다니고,


밤을 새워가며 임장보고서를

쓰는 이유가 뭘까요?


"지역을 알고,

선호도를 파악하기위해"


한다미로 표현하면

이런 이유일 것입니다.


그리고 임장지에서

임장을 통해 오감으로 확인하며,

임보를 통해 선호도를 결정합니다.

그럼 마지막 단계는?


결국엔 모든 활동들의 이유


'비교평가(1등뽑기)'


로 귀결됩니다.


우리는

부동산학자나, 분석가가 아닌

투자자임을 잊지말고,


당장 투자를 하던 못하던

지역조사에 그치지않고,


'나라면 이중에 어떤 것을 투자할까?'


로 결론을 내야 하기 때문입니다.


그렇다면 마지막 단계에서


어디 지역(단지)과

비교할지 잘 모를때

비교군을

정해야 하는데요.


내가 아는 모든 앞마당의

단지들과 비교하는것보다는


생활권별 위상을 알고,

같은 권역의 단지들과 비교하는것

저평가여부를 판단할때 쉽고 빨라집니다.


랜드마크(그 지역의 천장)와는

비교를 많이들 해보셨을테니...


제가 하는 방법을

알려드리겠습니다.


#숲으로 보기(시/구단위)


단순하게 강의교재에 나온대로만

비교군을 분석했었는데,

저는 좀 더 디테일하게

하고 싶었습니다.


중소도시인데 중소도시와만

비교할수 없는

광역시급 도시가 있었고,


광역시임에도 입지가 애매하고

연식이 노후 할경우에는

중소도시급과도 비교가 됐습니다.


(예)전체 광역시, 중소도시 구별 정리


서울은 서울끼리

광역시는 광역시끼리

중소도시는 중소도시끼리

인구수에 맞게 비교해보시다가,


나중엔 이렇게 섞어서

해보시는것도 도움이 되고

지역의 위상을 파악할 수 있는

비교평가가 됩니다.


창원의 상위급지는

광역시와 맞먹는 힘을 갖고 있었으며,

울산동구는 현재 중소도시들과

비슷한 수준이었습니다.


그리고 이건 말그대로

현재 '평당가'수준이기에

꾸준히 트래킹하면,


반대로 저 표가 정답이 아니고,

지역자체가 위상대비 저평가인지도

판단해볼 수 있습니다.


저는 이렇게 임장지가 발표되자마자

어떤 도시와 비교해야할지

미리 파악해두고

한달을 시작하는 편입니다.






#생활권별로 보기


도시규모가 큰

서울이나 광역시에서는

좀 더 디테일한 위상파악을 위해,


(예)서울

(예)서울 줌인


(예)부산광역시


동별로 평당가로

위상을 나래비를 세워봅니다.


이건 매달하고있는 작업인데

오르락 내리락하는 것을 보면서,


시세의 흐름파악까지 가능하고,


그 생활권(동)에

어떤 단지가 있는지 알고있다면,

더 재밌는 분석이 가능해집니다.




활용예시

얼마전

2급지 성동구 신공덕동과

3급지 동작구 상도동의

매매호가가 똑같은 단지를

조원분들과 비교할 일이 있었습니다.




(정답은 아닌 개인적인 생각입니다...ㅎㅎ)


매매가가 고정됐지만,

도시위상이 다른 단지를 비교할때,


바로 단지vs단지로

들어가도되지만,


생활권 위상

생활권안에서의 단지위상

단지개별 조건

(연식, 세대수, 구조,평형 등)


순서로 들어갈때

첫번째, 두번째 단계에서

활용될 수 있습니다.


서울같은경우는 단순히

구와 급지(1~5급지)로만

판단해서,


'높은 급지가 짱!!'


이라는 결과보다는


그 단지가 속해있는 생활권이

주변에 어떤 구, 어떤동과

연담화돼있는지 파악해보는것이

유의미했습니다.


사실 법정동을

생활권 그자체로는 볼 수 없습니다.

(대체로 비슷했지만)


그래서 내가 아는 앞마당내에서

직접 발로 밟은 후에

판단하는것이 기본이구요.


규모가 작은 도시의 경우엔

동별로, 구별로 너무 쪼개는건

크게 도움이 되지 않았습니다.


저는 중소도시는 임장지내에서

최대 4개정도로

줄이려고 하는 편입니다.

그럼 법정동이 많이 합쳐질테니...

동별 평당가는 큰 의미없겠죠?


말그대로 평당가이기에

규모가 작을수록 크게크게

보는게 오히려 도움이 됐습니다.




올해초부터 평일에

서울임장을 다니다보니,


어떤동에 어떤단지들이

있는지를 알게됐고,


이렇게 동별 평당가로

위계질서를 잡아보는 활동도

거시적인 관점에서

유의미하다는 생각이 들었습니다.

(시세흐름파악은 덤)


열심히 한걸음,한걸음

나아가고계시는

우리 동료분들!!!


너무 잘하고 계십니다.

(토닥토닥)


앞으로도 지금처럼 힘내시고,

제 글이 조금이라도 도움이

되셨으면 좋겠습니다.


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댓글


경과중
24. 04. 23. 14:57

루공 님, 새로운 글 써주셨네요! 이번에도 어마어마한 내용으로😁 정말 감사합니다👍

키 퍼
24. 04. 23. 16:02

결국은 단지끼리 비교를 해야되지만 그 전에 생활권별 위상을 먼저 비교해보고 단지끼리 붙여보면 더 좋은 비교평가가 될 것 같습니다. 루공님 좋은 글과 자료 너무 감사합니다 ~~

리버오션뷰
24. 04. 23. 16:19

좋은글 감사합니다. 좋은하루되세요~^^