실전준비반 3강 강의 후기 [실전준비반 54기 44조 지니로망]

안녕하세요. 실준반 54기 44조 지니로망입니다.

실준반 코크드림님의 3강 후기 올립니다.

초보자가 임장 지역 선정 어떻게 하고 임장지에서 투자 할 아파트 고르는 법과

매수 후 전세 셋팅의 전 과정이 담겨져 있었습니다.

초보자가 임장 지역 선정하는 법

앞마당 0~2개는 본인이 사는 곳, 직장 지역을 먼저 보고 임장, 임보를 완료하는 것이 중요하다.

이는 임장과 임보를 훈련하는 단계!! 이를 통해 성공 경험을 쌓아가야 한다.

이후에는 수평, 수직적 비교 평가를 할 수 있도록 앞마당을 넓혀 나가야 한다.

앞마당 3~6개는 지역의 성격, 급지별, 인구 규모에 따라 비슷한 지역을 수평적 비교 평가를 할수 있는 단계!!

앞마당 7개 이상은 기존 앞마당과 연결성을 갖는 급지별 수직적 지역, 인구 규모 수직적 지역을 비교평가 하는 단계!!

임장지에서 투자 할 아파트 고르는 법

-투자 물건 선정 기준

지역별 입지, 연식 우선순위가 다르다. 투자 우선순위를 결정 짖는다.

모두가 강남 접근성을 중요하게 보는 것은 아니다. 단지 vs 단지로 비교해야 한다.

수도권에서 지역 간 비교 시 교통이 우선순위(업무지구 접근성) / 강남 접근성 + 지역 내 핵심 선호요소(학군, 학원가, 환경)

가 있는 곳이 가치가 다를 수 있다.

지방 광역시의 경우 수도권과 달리 대중교통보다 1등 학군지가 발달 된 곳을 선호!! 수요도 꾸준하다.

입지 독점성이 있으며, 땅의 가치가 높다.

중소도시에서는 환경이 좋은 신축을 선호!!

-투자물건 선정하는 법(수도권, 지방)

수도권은 가격별 색상 구분해서 시세 분석!! 시세 그룹별 특징을 파악한다.

지방은 연식별 색상 구분하여 시세 분석!!

투자 후보 물건 비교 평가 시 후보 물건 각각에 대한 투자 의견을 적어보는 연습이 필요!!

가격 흐름 복기가 가능하고 1등 후보 물건을 놓쳐도 차선책으로 투자 가능 하다.

시세트래킹으로 투자 물건 찾는 것이 아니라 시장 분위기와 가격 흐름을 파악하는 것으로

매수 기회를 포착(전수 조사 여부를 결정)하기 위함이다.

시세 트래킹 단지는 랜드마트 단지, 생활권 대표 단지, 생활권내 그룹별 대표 단지!!

(구별15~20개 넘어가면 10개 이내로 줄인다.)

학군지 여부에 따라 20평대 선호 요소와 30평대 선호 요소의 차이가 있다.

30평대 투자 하지 않더라도 함께 시세 트래킹 하며 시장 흐름을 파악할 줄 알아야 한다.

지역 내에서도 단지마다 움직임이 다르다. 한 지역의 움직임만 가지고 전체를 판단하면 안된다.

BM

앞마당을 만들고 꾸준하게 시세 트래킹하기

매수 이후 전세 셋팅의 전 과정

매물 유형에 따라 투자 시 유의점을 알고 그에 맞는 대응을 해야 한다. (리스크 관리 필요)

수도권은 구축이어도 수리되어 있어야 전세 세팅이 잘 된다. 수리가 필요하다면 선잔금 후 입주 가능한 신혼부부,

세대분리 하는 세입자를 적극적으로 구해야 한다.

인테리어 마친 공실 매물이 많다면 선잔금 후 입주의 리스크를 감수할 임차인을 구하기 쉽지가 않기 때문에

공실 매물 상태로 매수 하는것이 낫다.(시장 분위기에 따라 매물 유형의 투자 우선순위가 달라질 수 있다.)

전세 시세가 높은 단지내 부동산에 홍보해서 가격 경쟁력으로 수요를 끌어와야 한다.

부동산 리스트 업 해서 홍보문자, 답변, 전화 회신, 네이버 등록 여부 기록 - 적극적으로 홍보해주는 부동산 우선순위 결정

기간별 대응 플랜 A, 플랜 B(전세 셋팅/잔금 마련) 투자 결정 전에 반드시 선행되어야 한다.

BM

매매 가계약 하기 전 매물에 따른 전세 셋팅 유형 파악해서 필요한 조건 협상해보기

매전 갭뿐만 아니라 수리비, 중개수수료, 취등록세, 법무비 까지 고려해서 투자금 산정하기

전세 계약 계좌 알려주기 전에 세입자 정보 확인하기 (입주 날짜, 연령대, 가족구성, 반려동물 유무, 전세대출 유무 등)

투자금이 좀더 들어가더라도 입지 좋은 지역에 투자해라!! 전세가율 올라가고 있기 때문에 투자하기 좋다.

투자는 전세가 오를 때 사는것이다.

'매수는 끝이 아닌 시작이다' 라는 말처럼 매수, 전세 셋팅 그리고 매도, 투자 원칙을 가지고 조급해 하거나 욕심부리지 않고,

내가 세운 적정 목표 금액에 도달했을 때 매도하는 진정한 투자자로 거듭 나도록 실력을 쌓아 가야 겠습니다.