또돗의 후보단지 입지 분석 과제 [내집마련 기초반 46기 87조 또돗]

STEP1. 지역선정

★아파트명: 래미안옥수리버젠★

세대수: 1511세대

연식: 2012년 (13년차)

위치: 서울시 성동구 옥수동

STEP2. 입지요소별 등급 구분

① 직장 A

나의 예상과 달리 성동구는 직장 등급이 높다.

종사자수 20만명을 초과하여 A등급, 서울의 평균 이상이다.

특히 중요한 점은 주소지 기준 평균 급여액이 52백만원으로

좋은 직장이 많은 곳은 아니나, 부유한 사람이 많이 사는 곳이라는 점이다.

월 700만원 이상 고소득자의 비율도 18%(다섯명 중 한명)를 초과하여 꽤 많다.

② 교통 S

강남 25(32/최적버버24/ 자차11)

여의도 34(39/ 자차15)

시청 26(32/최적버버25/ 자차13)

(출발시간: 평일 7:30 am으로 설정)

도착지를 굳이 강남역으로 입력하여서 시간이 더 소요되는 것처럼 보이지

강남구 어디든 아주 가깝게 이동할 수 있다.

특히 자차 이용시 10분대 도착 가능하여, 강남 접근성이 최상위권. 웬만한 곳은 비교 불가하다.

③ 학군 C

옥정중 78.9

금옥초(도보4)

성동구는 교통 입지가 주는 메리트가 아주 큰 곳이지, 학군지로서의 의미는 적다.

초등학교 평균 학생 수가 그나마 많은 곳이 응봉초로 21.3명이며,

증가하는 곳은 행현초(5호선 행당역 인근), 응봉초 (응봉교 인근), 동명초(왕뉴) 정도이다.

옥수 리버젠 학생들이 가는 금옥초는 고학년이 될수록 학생수가 감소하는 추세이며,

옥수/금호 생활권에 속한 네 개 초등학교가 모두 감소한다.

경제적 여유가 되는 사람들이 자녀 교육이 중요해질 때 쯤

학군지를 찾아가는 것이 아닐까 생각한다.

특히 옥수/금호 생활권에는 학원가가 형성되어 있지 않은데,

성동구 내 그나마 학원가가 형성된 행당역 인근을 이용하기보다는

동호대교 아래 압구정 학원가를 이용할 것으로 예상된다.

아래는 성동구 전체 입지분석이다.

④ 환경 C+

1km 이내에 위치한 백화점, 마트는 없다.

하지만 차량 10분 이내의 거리에 아래와 같은 곳들이 있어

소비를 하는데 있어 전혀 불편함을 느끼지 않을 것으로 예상된다.

또한 높은 언덕에 위치하여 일부 동은 한강 조망이 가능한 점이

한강을 선망하는 사람들의 수요를 엄청나게 끌 것이다.

STEP3. 현장에서 본 것

대장아파트라고 하면 상상되는 모습은 초역세권, 대단지, 평지인데

래미안옥수리버젠은 그렇지 않았다.

옥수역에서 여러 단지를 지나 높은 언덕으로 올라가면

언덕 위에 빽빽하게 위치한 신축 대단지 중 하나

그래서 분임 당시에 그렇게까지 고급스럽다는 생각은 하지 않았는데

단임과 단지분석을 거치면서 옥수리버젠의 가치를 느낄 수 있었다.

아래는 단임 당시 내가 느낀 점을 바로 기록했던 내용이다.

"옥수극동 내려와 성당부터 분위기 확 바뀜. 맞은 편엔 영유도 있음. 여기서부터 사람이 다르다. 구찌 가방, 엘베 또 따라 탐. 내릴 때도 찍어야 한다. 주차장의 차 그렇게까지 좋은 줄은 모르겠다. 내부의 사람들 모두 행색이 아주 깔끔. 나이 많은 할아버지도 그렇다. 부자들 벤츠 선호 그 중에서도 AMG. 저 위쪽으로는 옥수파크힐즈가 감싸고 있고, 그 사이 도로는 신도시 같음 다른세상"

(차를 잘 모르는 건 내가 차에 대해 관심이 없어 잘 몰라서이다

같이 간 조원분께서 AMG가 좋은 것이라고 설명해주셨다..ㅎㅎㅎ)

STEP4. 느낀점

첫 번째, 현장에 여러 번 가보아야 한다.

분임 당시 언덕을 올라 리버젠을 처음 마주하게 되니 첫인상이 그렇게까지 좋진 않았다.

하지만 단임을 하며 내부의 사람들을 자세히 살피고,

단지분석으로 단지의 가치를 객관적으로 분석하면서

단지의 가치를 제대로 느끼게 되었다.

반대로도 가보고, 다른 시간에도 가보고,

주말에도 가보면서 단지를 충분히 느끼면

보지 못했던 장/단점을 제대로 파악할 수 있을 것이라 깨달았다.

두 번째, 좋은 곳과 안 좋은 곳을 모두 가봐야 한다.

강의에서 상급지/하급지 모두 가보라고 늘 강조하시는 것인데

시키시는대로 4급지도 3급지도 가보았지만

그것이 무엇을 의미하는지

구체적으로 느끼지는 못했다.

하지만 이번에 2급지 성동구를 임장 하면서

그것이 무엇인지 정확히 느꼈다.

3급지의 가장 좋은 생활권에서 느껴보지 못했던

"부내"

분명 단지 내 놀이터에 가볍게 차려 입고 나온 것 같은데

사람들 피부가 맑고 깨끗하고

자세가 바르고 차림새가 정갈하다.

3급지까지만 가보았다면 그 안에서 가장 상위 생활권만 보고

우물 안 개구리처럼 저런 곳에 살고 싶다고 꿈꿨을 것인데

꿈도 커지고 사람을 보는 안목도 길러졌음을 깨달았다.

세 번째, 한강과 강남접근성이 정말 중요하다.

옥수리버젠과 같은 심한 언덕단지가

어디 소도시 평야의 끄트머리에 붙어있었다면

그 누구도 가지 않았을 것이다.

하지만 심한 언덕에도 불구하고

차를 타고 10분 내로 강남에 도달할 수 있기 때문에

한강을 내려다볼 수 있기 때문에

(누군가는) 강남에 계신 부모님과 가까이 살 수 있기 때문에...

옥수리버젠은 성동구의 랜드마크가 되었다.

입지가치의 중요성을 제대로 깨달았다.

과제를 하며 또 하나 배울 수 있어 알찬 시간이었다.