서울 구축 복도식 -> 30평대 역세권 신축 아파트로 갈아탄 육아맘의 회고록



안녕하세요

저는 평범한 맞벌이 월급쟁이이자

10개월 아기를 육아 중인 아기엄마입니다.

아기가 생긴 후 넓은 집으로 이사를 꿈꾸며

월급쟁이 부자들 강의를 듣게 되었고

작년 12월부터 본격적으로 임장에 나서면서

부동산 투자자로서의 꿈을 키워왔습니다.

그리고 지난달 운 좋게도 투자코칭을 받으면서

투자보다는 우선 실거주 갈아타기를 하는 것이 유리하다는 조언을 듣게 되어

갈아타기를 결심하였고,

코칭날로부터 딱 한 달 만에 매도부터 매수까지 끝냈습니다.

갈아타기를 하는 과정에서

제가 이동하려는 지역은 하루가 다르게 호가가 오르고 매물이 거둬져

많이 불안하고 걱정이 되었지만

월급쟁이부자들, 멘토님, 튜터님, 동료분들의 도움으로

무사히 그리고 생각보다 빠르게 목표를 달성할 수 있었습니다.

갈아타기를 준비하는 분들은 대부분 상급지로 이동할텐데

최근 수도권 부동산 가격 n주 연속 상승..과 같은 기사가 연일 이어져

불과 며칠 전의 저처럼 불안하고 초조한 분들이

많을 것이라 생각됩니다.

제 글이 갈아타기를 준비하는 분들에게 작은 보탬이 되기를 바라면서

지난 과정을 복기해보겠습니다.

[ 생애최초 내집 마련 ]

계속된 지방 발령으로 원룸 생활을 전전하다가

2020년 마침내 원하던 서울로 발령이 났습니다.

평소에도 늘 아무에게도 방해받지 않는

나만의 요새를 갖고 싶다는 생각을 늘 품고 있었는데,

계속해서 오르는 서울 부동산 가격을 보며 무주택으로 있으면 안되겠다는 위기감을 느꼈습니다.

결혼은 언제 하게 될지 모르겠고

정책자금 받을 수 있을 때 한번 써먹어보자라는 생각으로

주택금융공사 보금자리론 대출을 받을 수 있는 6억 이하 주택을 찾았습니다.

그렇게 갖게 된 0호기는

<3급지 후순위생활권 90년식 방2개 화장실 1개의 복도식 아파트> 였습니다.

* 잘한 점: 전월세를 살지 않고 부동산을 취득한 것

* 아쉬운 점: 감당할 수 있는 범위 내에서 가장 좋은 자산을 취득하지 않은 것. 너무 무리하지 말자, 언젠가 좋은 짝을 만나면 큰 집으로 이사를 가겠지 뭐~ 라며 안일하게 생각. 언젠가 서울은 2호선 라인이 좋다는 얘기를 들었었지만 나의 출퇴근만 고려하며 단 두 개의 후보단지 중 출퇴근시간이 덜 걸리는 곳으로 고름. 가계약금을 넣기 직전 매도인이 갑자기 호가를 1천만원 올렸지만 협상할 생각은 전혀 하지 못하고 팔 때 천만원 더 비싸게 팔지 뭐~ 하며 쿨하게 거래함

[ 가족구성원의 변화 ]

혼자 살기에는 정말 넓고 좋았습니다.

그러다 현재의 배우자를 만나 어쩌다보니 이 집에서 신혼생활을 시작했는데,

좁아지긴 했지만 알콩달콩 살만했습니다.

하지만 아기가 태어날 때 되니 집이 너무 좁아서 불편했고,

이사를 결심했지만 집값이 너무 비싸고 대출금은 감당하기 어려워보였습니다.

* 잘한 점: 이사를 가고 싶어서 다른 사람들은 어떻게 하면 자산을 불리는지 궁금해졌고 여기저기 묻고 다닌 점. ‘갈아타기’라는 키워드로 인터넷 서핑도 열심히 한 덕에 <월급쟁이 부자들>을 알게 되고 <월급쟁이 부자로 은퇴하라>를 읽으며 투자자가 되겠다고 마음 먹을 수 있었음

* 아쉬운 점: 막연히 부자가 되고 싶다는 마음만 품었음. 투자코칭을 받기 전까지도 현재 우리 가족의 상태(자산, 소득, 지출, 순저축액)가 어떤지 정확히 파악하지 못했고 파악할 생각도 못했다.

[ 투자코칭 이후 내집마련 강의 다시 들춰보기 ]

강의료 할인을 받기 위해서

아너스 등급을 달아야겠다고 생각하고

가벼운 마음으로 내집마련 기초반, 중급반을 수강했지만

처음 목표는 갈아타기가 아니라 1호기 투자였습니다.

현재 집을 팔아서 1억에 xxx 짜리 월세로 이사하고

소중한 종잣돈 n억으로 전세 레버리지 투자를 하려고 했습니다.

그런데 옮기려는 곳 월세가 너무 비싸서

선뜻 실행에 옮기기에는 확신이 부족했고

전문가의 의견을 듣고 싶어서 투자코칭을 신청했다가

실거주 갈아타기가 더 유리하다는 조언을 들었습니다.

(*** 여기까지의 과정은

투자코칭 후기에 상세히 기재하였습니다.

마지에 링크로 달아두겠습니다.)

이 때 가볍게 들었던 내집마련 강의가 빛을 발했습니다.

강의 중 [내집마련 실전] 부분.

시키는 대로만 해보자는 생각으로 쭉쭉 따라가봤습니다.

1. 내집마련방법: 매매로 결정

2. 예산 확인 :

투자코칭을 받기 위해 설문지를 제출하는 과정에서

우리 가족의 자산, 소득, 지출, 순소득을 정확히 파악할 수 있었습니다.

그리고 너나위님께서 제공해주신 [대출한도계산기] 엑셀파일로

x억 정도의 집까지는 살만하겠다고 계산할 수 있었습니다.

혹시나 DSR 규제에 걸릴까봐

코칭에서 알려주신대로 부동산대출계산기.com을 통해

금리와 대출기간을 조정해가며 DSR도 여러번 확인했습니다.

3. 후보지역 선정 :

투자가 아니라 내집마련으로 목표가 바뀌었기 때문에

우리 가족에게 어떤 입지요소가 가장 중요한 지를 우선 고민해보았습니다.

저는 맞벌이 + 내년 복직예정 + 어린 아기 + 도우미 비용을 아끼기 위해서 직장어린이집에 보낼 예정이라는

제약사항이 있었기 때문에 직장과의 거리를 가장 중요한 기준으로 삼고

회사를 중심으로 자차 20분 내 (=도어 투 도어 40분)로

제한해서 이에 해당하는 모든 단지를 리스트업했습니다.

그리고 그 중 배우자의 요구사항에 어긋나는 단지들을 소거해가며

(넓었으면 좋겠다=매임 후 구조가 이상한 단지 제외함, 구축은 아니었으면 한다= 연식 좋은 것 위주로 )

후보 단지들을 1차로 추렸습니다.





4. 1차 후보단지들의 교통, 학군, 환경을 파악한 후

교통이 우수하고 나머지 입지요소들에 큰 결격사유가 없으면서도

예산 범위 안에도 들어오는 단지들을 순서대로 7순위까지 정했습니다.





그리고 부동산에 우리 집을 내놓기 전부터

시간이 날 때마다 분임, 단임, 매임을 다니기 시작했습니다.



* 잘한 점: 대부분의 강의를 들어본 점. 미리 들어두지 않았더라면 코칭을 들었어도 빠른 의사결정을 하기 어려웠을 것 같다. 가장 잘한 점은 투자코칭을 받은 것. 내 상황에 맞는 맞춤 해결책을 제시해주시고 구체적인 실행방법을 알려주셔서 헤매지 않고 실행할 수 있었다.

* 아쉬운 점: 없음

[ 갈아타기 본격 돌입 - 매도 ]

▶ 목표매도가 설정

제가 처음 이 집을 구할 때 함께 비교했던 단지들을 포함하여

같은 생활권 내에 있는 비슷한 연식, 방2 화장실 1개짜리 단지들의

호가와 실거래가를 모두 확인했습니다.

그리고 저의 집보다 한 단계 위인 단지들

(방 3개짜리 또는 지하철역이나 초등학교에 더 가까운 단지 등)보다

제 집이 비싸면 팔리기 어렵다고 생각했기 때문에

그 단지들의 호가와 실거래가도 모두 확인하여

엑셀파일로 기록했습니다.

이렇게 시세를 조사하고 나니

대부분 실거래가에 비해 아주 높은 호가를 부르고 있다는 점과

매도 의사가 확실한 매들은 실거래가와 거의 비슷한 호가로

내놓아서 조만간 거래가 될 수도 있겠다는 감이 생기면서

나름의 기준으로 목표매도가를 설정할 수 있었습니다.



TIP. 목표매도가를 정하더라도 부동산에 내놓을 때에

깎일 것을 생각해서 1천만원 정도는 높게 불러야 합니다.

호가보다 깎아서 사야 기분이 나고, 조금은 깎아주는 게 통례라고 하더라구요

그래서 대외적 목표매도가보다 1천만원 높게 매물을 내놓았습니다.

(실제로 매수할 집을 보러 다닐 때

xx.2천에 내놨는데 내가 xx.1천까지 깎아줄 수 있어~

또는 1천만원은 깎아줄거야" 라고 이야기 하는 경우가

아주 많았습니다.)

그리고 옮기고자 하는 곳의 호가가 계속 오른 상황이었기에

여기를 빠르게 매도하고 상급지를 매수하는 것이 유리하다고 판단되어

사실 최저 X.X억까지도 내려서 팔겠다는 제 마음 속의 최저 매도가가 있었지만

사장님에게는 내색하지 않고 비밀로 지켰습니다.

그렇지 않으면 위에 적은 것처럼

광고에는 얼마로 나와있지만 내가 n억으로 만들어볼게~ 라며

부동산 사장님께서 호언장담을 하고 제 물건을 소개할 것이기 때문입니다.

사장님은 중개 자체가 목적이라는 것을 계속 되뇌이며

속내가 시원하게 드러나지 않도록 노력했습니다.



* 잘한 점: 상위 생활권, 상위 레벨의 단지까지 꾸준히 조사한 것

* 아쉬운 점: 부동산 사장님과 상담을 하다가 확신이 흐려져서

내가 정한 당초 목표매도가보다 높은 호가로 물건을 내놓은 점

▶ 매수인으로 가장하여 모든 부동산에 전화하기

망구 튜터님과 동료분들이 조언해주신대로 매수인으로 가장하여서

부동산 동향을 살폈습니다.

보통 투넘버나 다른 전화를 써서 거시는데

저는 가족에게 부탁하여서 동네 모든 부동산에 전화하고 경쟁매물을 브리핑 받았습니다.

제가 물건을 내놓을 때만 해도

"여기는 뷰가 좋아서 금방 팔릴거에요 사모님~"

"n억에 내놓으시겠다구요? 알겠습니다. 저희가 잘 해볼게요~~" 라며

우호적으로 대해주셨던 사장님들의 입에서

다른 이야기가 나왔습니다.

“거기는 좀 외져서 차라리 여기 A 아파트가 나아요”

“거기는 방이 두 칸이잖아요. 차라리 3천만원 더 보태서 여길 해요” 라며 다른 매물을 먼저 소개하고 있었습니다.

이 때 너무 순진하게 부동산 사장님만 믿고 있으면 안되겠다는

생각이 들었습니다.

그리고 내 물건이 거래가 안 된다면

그것은 물건이 별로거나, 가격이 비싸거나 둘 중 하나라고

너바나님께서 하였던 말씀이 떠오르면서

매도기한을 정하고 그 때까지 희망매수자를 만나지 못한다면

다음 액션 (더 많은 부동산에 내놓거나, 매도희망가를 하향조정하는 것)을 취해야겠다고

마음 먹었습니다.



* 잘한 점: 센스있는 형부에게 도움을 요청한 점

덕분에 원하는 바 (내 물건이 1등으로 소개되는지, 내 물건의 단점이 무엇인지)를

빠르게 파악할 수 있었다.



* 아쉬운 점: 물건을 내놓기 전에 파악했어야 했는데

조급해져서 매물부터 내놓고 나서 뒤늦게 확인한 것.

믿었던 사장님이 내 편이 아니라는 생각에 마음이 더 조급해졌다.

▶ 매도 콜 이후에 무엇을 해야하는지 미리 알아두기



누군가가 갑자기 "살래요~ 계좌번호 주세요" 라는 말을 하면

심장이 마구 뛸 거라고 망구튜터님께서 말씀해주셨는데 정말 그렇더라구요

부동산 사장님으로부터 "지난 번에 집을 보고 간 사람이 관심이 있는거 같던데요~" 라는

말만 들어도 우리 집 벌써 팔리는 것인가 하고 심장이 쿵쾅댔습니다.

그래서 긴장감에 허둥지둥하지 않도록

코칭에서 해주신 조언을 그대로 실천하려고 노력했습니다.

"계좌번호를 주고나면 어떤 일이 일어나는지

사전에 세세하게 알아두어야 합니다.

매도후기를 읽어보시면 좋을 것 같아요"

코칭에 다녀온 다음날부터

경험담 게시판, 특히 내집마련 경험담 게시판의 글을

하루 3개씩 많게는 10개 이상씩 읽으며 갈아타기에 반영하려 노력했습니다.



강의에서 들을 수 없는 실전 관련된 세세한 이야기들이 많이 담겨있어서

정말 큰 도움이 되었습니다.



* 잘한 점: 경험담 요약하고 여러번 읽어서 까먹지 않고 챙긴 것

* 아쉬운 점: 배운 것을 모두 적용하지는 못했다..!

▶ 내 집 잘 팔 수 있게 모든 방법 동원하기

저는 매일 생활하는 곳이라 인식하지 못할지라도

이 공간에 처음 들어오는 타인에게는

제가 전혀 생각지 못한 부분들이 지저분하게 보이거나 단점으로 느껴질 수 있기 때문에

모델하우스처럼 정말 깨끗하고 쾌적한 상태로 유지하려고 노력했습니다.

*** 아래는 구체적으로 실행한 내용입니다.

- 락스로 화장실 물 때 관리

- 미뤄뒀던 베란다 유리창 닦기

- 짐을 최대한 없애고 시야를 가로막는 큰 물건들 구석으로 몰기

(빨래 건조대 피신, 귀찮아도 아기 베이비룸 가드 매번 해체)

- 쿠팡에서 섬유유연제 향의 방향제 구입

신발장과 에어컨 위에 두어서

집 전체에 포근한 향기가 나도록 함

- 에어컨 더 낮춰서 아주 시원한 온도 유지

겨울이라면 따뜻하게 하기

- 손님 오기 전 요리 금지. 환기시키기

- 감성 BGM 준비

평소 알고리즘 따라 듣던 시끄러운 걸그룹 노래는 끄고

스타벅스 감성 재즈로 교체

- 가족사진, 개인용품 모두 숨기기

(매수자가 이 집에 사는 자신의 모습을 상상할 때 방해가 된다고 합니다)

- 구경할 때는 피해주기

(집에 사람이 많으면 좁아 보이니 한 명 빼고 모두 밖에 나가라는 글도 보았는데

좁은 것이 최대 단점이라 아예 시야에서 사라져주었습니다.

아기를 끌어안고 부동산사장님과 매수인들의 반대방향으로 도망 다니기..ㅎㅎㅎ)

- 내 집이 가장 예뻐 보이는 시간에 주로 보여주기

서향이라서 낮에는 어두움. 오후에 해가 들기 시작해서 해가 적당히 들어오는 시간에

환하게 불을 켜고 맞이

- 화장실과 베란다 슬리퍼 등 비품 교체

사용감이 느껴지는 상태인데

어차피 조만간 사려했으니 이참에 미리 교체

- 마지막은 가위 걸기

이렇게까지 해야 하나 허허 웃으면서 걸었는데

걸고 나니 어쨌든 마음이 편안해졌습니다.

▶ 최대한 많은 사람들에게 집 보여주기

집을 구할 때 이성적으로 판단하기 보다는

직관적으로 내 집이다라고 느껴져서 정하는 경우가

많다고 하더라구요

그래서 최대한 많은 사람들에게 보여주어서

확률을 높이려고 했습니다.

저는 총 3개의 부동산에 매물을 내놓았는데

갑자기 집을 보러 온다고 해도 웬만하면 모두 보여주었습니다.

집에 없을 때에는 비밀번호를 알려주었고

갑자기 들이닥칠 것에 대비해서 평소에 늘 정리정돈을 하고 다녔습니다.

자신을 믿고 비밀번호까지 알려주니

부동산 사장님께서도 책임감을 느끼고 매물 소개에 더 적극적으로 임해주셨습니다.

▶ 집을 보고 갔다면 피드백 받기

집에 손님이 다녀가면 엑셀에 정리하였습니다.

언제, 어느 부동산에서 어떤 손님을 데려왔었는지 기록하고

주기적으로 부동산에 전화하여서

다녀간 분이 매수 의사가 있는지, 없다면 그 이유가 무엇인지 물었습니다.

그래서 선택하지 않은 이유에 대해 들었을 때

그것이 감출 수 있는 단점이라면 감추고

대신 장점을 극대화시켜서 보여주려고 노력했습니다.

“방이 2개라서 아무래도 좁대요. 금방 이사 가야 할 거 같다고 하네요”

이런 경우는 노력으로 해결할 방법이 없지만

“도로 소음 너무 시끄러울 것 같다고 하네요”라고 했을 때에는

도로 소음을 감추고 저희 집의 장점인 시원한 뷰를 강조하려고

노력했습니다.

(소음을 감추기 위해 음악 틀어놓기. 세탁기 돌리기. 환기 빠르게 끝내고 베란다 창문 꼭꼭 닫아 놓기

소음보다는 뷰에 우선 시선이 가도록 쉬폰 커튼을 시원하게 걷고 창문 깨끗이 닦아두기)

TIP. 부동산에 전화를 할 때 가장 중요한 포인트는 조급한 내색을 하지 않는 것입니다.

조급해서가 아니라 정말 궁금해서 연락한다고 느껴지도록

차분하게 통화했습니다.

갈아타기할 동네를 둘러보면서 조급함을 절대 들키면 안된다고

다시 한번 깨달았던 게

한 매물이 이사할 곳을 먼저 매수한 상태에서

매도를 기다리고 있는 상태였습니다.

아직 잔금날짜가 좀 남은 상태였지만

부동산 사장님이 "저 집은 비상이야~

당장 9월에 중도금 치뤄야 하는데 덜컥 사고부터 쳤잖아~

더 깎일 거야~~~ 저거 급매야 급매" 라면서

물건 가격을 호가보다 마구 후려쳐서 설명하더라구요

그런데 다른 부동산에 가서도 마찬가지 설명을 들었습니다.

따라서 일단 내 물건이 급매가 되지 않도록

<하락장에서는 매도 후 매수>라는 원칙을 지키는 것이 가장 중요하고,

만에 하나 이런 상황이 벌어졌다면

마음이 급하더라도 그것이 동네방네 소문나지 않도록 주의해야겠다는

생각이 다시 한번 들었습니다.

* 잘한 점: 사장님에게 매수의사를 물어보아서 실제 매도로 연결될 수 있었다. 신혼부부가 집이 마음에 들었지만 1천만원 이상 깎아줄 생각이 없다고 판단하고 부동산에 소심하게 (호가-2천만원)이면 매수를 하고 싶다고 물어보았고, 부동산에서는 확실히 사고 싶은 게 아니면 찔러보지 말라고 나를 위해(?) 단호하게 대응해놓은 상태였다. 동향을 살피려고 전화를 했다가 사장님께서 나에게 전달하지 않고 마무리한 사실을 알게 되었고 내가 어느 정도 가격을 조정할 의지가 있다는 것을 느낀 사장님이 다시 매수인에게 연락을 하면서 협상으로 이어져 중간 가격에서 매도할 수 있었다.

* 아쉬운 점: 없음

▶ 특약 미리 준비하기

"사장님 같은 경우는 거래를 하는 것 자체가 목적이기 때문에

가계약금 받을 때 복잡한 거 하는 거 별로 안 좋아하시거든요"

"근데 그 상황에서 그게 필요한 건 오직 나 뿐이에요

그래서 필요한 게 있으면 얘기를 하시는 게 좋아요

사장님 이 부분 확인되면 계좌 드릴게요. 이런식으로요"

이것 또한 코칭날 들은 망구 튜터님의 조언이었는데 정말 그랬습니다.

제가 매도인이 된 상황에서도 반대로 매수인이 된 상황에서도

부동산 사장님들은 다 똑같았습니다.

(제가 매도할 때) 저쪽 마음 바뀌기 전에 얼른 계좌번호 주죠!!!

(제가 매수할 때) 계좌번호 받을테니까 집주인 마음 바뀌기 전에 얼른 입금부터 하죠!!!

하지만 중도금과 중도금 일정, 잔금일자 뿐만 아니라

심지어 계약일자까지도 매도인과 매수인이 생각하는 것이

전혀 다를 수 있기 때문에 가계약금을 보내고 나서 협의하려고 하면

어려울 수 있습니다.

따라서 아무리 재촉하더라도 반드시 계약의 중요내용을

사전에 협의한 후 가계약금을 보내거나 받아야 합니다.



여러 경험담에서도 누누이 강조했던 내용이라

메모장에 원하는 내용을 미리 입력해두었고

가격을 협상하는 과정에서 세부 내용을 고쳐가다가

최종적으로 합의에 이르렀을 때

아래와 같이 부동산 사장님에게 문자로 보내며 내용을 확인받았습니다.

"사장님 가계약 내용입니다.

문자 전달해주시고 내용에 동의하시면 계좌번호 드리겠습니다"

* 잘한 점: 프로세스를 지킨 점.

가계약을 할 때 사장님들이 더 안달이 나서 얼른 가계약금을 받자(주자)고 독촉했지만

중도금, 잔금 금액과 각각의 일자, 구체적인 특약 내용을 확인해달라고 요청했다.

매수할 때 특히 3천만원이나 깎은 상태라 사장님 독촉이 심했지만 원칙을 지켰다.

조건을 이야기하다 보니 매도인이 원하는 중도금이 너무 많았고 결국 합의에 이르지 못했다.

계약의 주요내용을 협의하지 않고 가계약금부터 넣었더라면 계약이 결렬되었을 때

그 책임을 누구에게 물을 수 있을까. 나의 소중한 종잣돈 n천만원이 어떻게 되었을 지 상상만 해도 끔찍하다.

* 아쉬운 점: 내가 받은 중도금으로 갈아타기할 매물의 중도금을 치뤄야한다는 걸 생각하지 못해 너무 적은 금액으로 정했다. 매도할 때 중도금을 통상 받는 비율만큼 받았더라면 위의 3천만원이 깎인 매물을 살 수도 있었을텐데 아쉬움이 남는다.

▶ 호가를 조정해야 한다면

내 물건이 충분히 가치가 있지만

가치 대비 목표매도가가 높게 설정되어서

매도가 되지 않는다면 호가를 조정해야 합니다.

다행히 저는 호가를 조정하려던 찰나에

매수희망자가 나타나서 협상으로 가격을 조율하고 매도할 수 있었는데

그렇지 않았다면 호가를 낮췄을 겁니다.

이 때 네이버부동산에 매물 가격을 내리면 경쟁매물도 가격을 따라 내릴 가능성이 큽니다.

그러면 무한 경쟁이 시작되면서 내 물건을 더 싸게 팔아야 하는 결과를 낳을지도 모릅니다.

따라서 드러난 가격을 조정하기보다는

차라리 사장님에게 사실 얼마까지 조율해드릴 수 있어요~ 라고 이야기하고

드러내지 않는 편이 낫습니다.

그럼에도 불구하고 네이버부동산 가격을 내려야 한다고 판단했다면

부동산 사장님에게 요청하여서 매물을 내렸다가 새롭게 등록해

가격변동이 드러나지 않게 하는 것이 좋습니다.

이런 매물을 보면 안 팔려서 가격을 낮췄구나.. 더 깎을 수 있을 것 같다라는 느낌이 듭니다.

▶ 중요한 내용은 반드시 문자, 음성녹음으로 기록하기

공동중개라 네 사람 (매도인, 매도측 부동산, 매수측 부동산, 매수인) 사이에서

전화가 계속 오고 갔기 때문에 매우 정신 없었습니다.

그래서 날짜, 특약 등 민감한 내용은 통화 종료 후에

부동산 사장님에게 문자로 남겨서 기록하려 했고

통화를 할 때는 거의 모든 내용을 녹음했습니다.

하도 정신없이 오고 가다 보니 최종적으로 어떻게 결정했는지 기억이 안나곤 했는데

문제가 생겼을 때 바로 들어보고 확인할 수 있어 든든했습니다.

* 잘한 점: 갤럭시로 폰을 바꾸면서 중요한 내용이 오갈 때에는 통화를 녹음한 점

* 아쉬운 점: 매물을 내놓는 과정에서 부동산 사장님께서 먼저 수수료를 깎아주겠다고 제안했는데

가계약을 하고 나서 그런 말을 한 적이 없다고 말을 바꾸었으나 이를 입증할 방법이 없었음.

현장에서 이야기가 오갈 때 중요한 내용은 당사자와 함께 메모 등으로 기록을 해놓는 것이 필요하다고 느낌

[ 매수 ]



사전에 이사갈 곳의 후보단지와 우선순위를 정하고

매물임장을 해두었었지만

옮기는 곳이 현 거주지보다 상급지이다보니

분위기가 달랐고, 호가가 빠르게 오르고 매물이 사라지고 있었습니다.

그리고 저의 집을 내놓자마자 당일부터 바로 손님들이 들이닥치기

시작해서 그 순간부터는 멈출 수 없는 롤러코스터에 올라탄 느낌이었습니다.

그래서 매도와 매수를 동시에 진행한다는 생각으로

매수 준비에도 더욱 박차를 가했습니다.

정말 다행스럽게도 매수는 돈을 주는 것이라서

매도보다는 훨씬 쉬었습니다.





▶계약할 곳을 찾아 두기

"매도할 때 제일 중요한 게 뭐냐면요

매도하고 계약금 받잖아요

그러면 이 계약금으로 어디 계약할지에 대한 각이 나와 있어야 돼요

그러니까 사장님이

엇 산다는데요? 계좌주세요 했을 때

머릿 속에 다음주에 어느 아파트의 물건을 보고

계약하러 갈지 계획이 서 있어야 해요"

"이게 왜 그러냐면 진짜 어이없게 팔자마자 가격이 오를 수 있거든요

그거는 모르는 거에요"

이것도 투자코칭 중 망구님께서 조언해주신 내용입니다.

내가 우왕좌왕하는 한달 새 시장상황이 어떻게 바뀔지 모른다,

내가 사려는 단지가 갑자기 오르면 낙동강 오리알이 된다,

그렇기 때문에 미리 봐두고 계약금을 받으면 바로 계약하실 수 있는 상황을

만들어두어야 한다고 알려주셨습니다.

그래서 앞서 정한 7개의 후보단지들 중 우선순위 1,2,3위를 정해두고

계속 지켜봤습니다.

그리고 운이 좋지 않아 매도가 지연된다면

그리고 매도가 된 시점에 1~3위 단지의 호가가 높아져서

매수범위를 벗어났다면 3순위까지는 과감하게 포기하고

4순위, 5순위,6순위, 7순위로 눈을 돌리기로 미리 마음 먹었습니다.



* 잘한 점 : 우선순위를 정하고 매도를 기다린 점. 후보가 여러개가 있으니 마음이 편했다.

가격이 날아가서 3순위 단지까지 놓친다고 해도

후순위 단지를 산다면 상대적으로 매매가가 낮기 때문에

종잣돈을 남길 수 있어서 오히려 좋아~라고 긍정적으로 생각할 수 있었다.

* 아쉬운 점 : 앞마당이 아닌 곳에서 매수를 하려하니 어려웠다.

단기간 내에 매임까지 이루어지다보니 전체적인 지역의 특징과 개별적인 단지의 선호도를 온전히 파악한 게 맞는지 아쉬움이 남음

▶ 나와 맞는 사장님 찾기 - 단지 내 모든 부동산과 접촉

아실에서 후보단지들을 취급하는 부동산 리스트를 모두 복사하여서

엑셀 파일로 관리했습니다.

외출이 어려운 평일에는 전임에 집중하면서

사장님의 특징과 통화 내용을 기록하였고

통화 때 괜찮게 느껴진 사장님들은 매물 약속을 하지 않더라도

현장을 방문했을 때 사무실로 찾아가 인사를 드리며

좋은 매물이 나오면 저에게 먼저 연락을 달라고 부탁했습니다.



신기한 게 사장님들마다 설명하는 포인트가 많 달랐습니다.

어떤 사장님은 교통이 뛰어나기 때문에 A단지를 사야한다고 하는데

다른 사장님은 아이들을 키우기 좋기 때문에 오히려 B단지를 추천한다고 하시더라구요

또 여러 단지의 장단점을 비교해서 설명하는 분이 있는가 하면

자신이 팔고 싶은 매물이 있어서 그 매물의 장점만 이야기하는 분도 있었습니다.

이렇게 여러 부동산과 이야기를 나누면서 다양한 의견을 듣고

공통적으로 나오는 이야기를 합쳐보니

대중적으로 어떤 생활권과 어떤 단지가 인기가 있는지

한 단지 내에서도 어떤 동이 가장 선호되는지를

짧은 시간 안에 파악할 수 있었습니다.



저처럼 앞마당이 아닌 곳에서 내집마련을 해야하거나

특히 투자경험이 적은 상태에서 투자를 해야한다면

많은 사장님들로부터 브리핑과 의견을 듣는 것이

정보 파악에 큰 도움이 되므로 부동산 사장님을 잘 활용해야겠다는 생각이 들었습니다.



* 잘한 점: 모든 부동산 총 29개에 연락하여 브리핑을 듣고 조언도 얻은 점.

* 아쉬운 점: 나와 잘 맞는 사장님을 빠르게 찾지 못한 점.

협상 조율을 가장 잘하고 매물도 가장 많이 가지고 있는 사장님이 있었는데 너무 늦게 알아본 점이 아쉬웠다.

▶ 네이버부동산 매물 알람 등록 후 모든 매물 트래킹

저희 집을 내놓은 시점부터 주기적으로 후보단지들의 매물을 트래킹하기 시작했습니다.

처음에는 매물이 너무 많게 느껴져 헷갈렸는데

계속해서 반복하다보니 새로 나오는 매물만 조사하면 되어서

시간이 단축되더라구요





아래와 같이 1,2,3순위 단지의 매물을 동별로 관리했습니다.

기재한 내용은

순서대로 매매가, 층수, 방향, 입주매물 여부 / 타입, 옵션이고

낮은 가격부터 기재해나갔습니다.



엑셀로 관리를 하면 좋지만

컴퓨터를 쓸 수 있는 시간이 제한적이기도 하고

눈에 잘 들어오지 않아서 촌스럽지만 노트에 수기로 관리하였습니다.

매물증감을 파악하고

매물이 사라졌다면 부동산에 문의하여서 얼마에 거래가 되었는지

혹은 매도자의 변심으로 거둬진 것인지 등을 빠르게 파악하려고 했습니다.

* 잘한 점: 새로운 매물이 올라오면 바로 전화해서 정보를 파악했고, 적극적으로 연락하니 사장님도 나를 정말 사려는 사람으로 인식하고 열심히 응대해주었다.

* 아쉬운 점: 호가가 높은 물건은 처음부터 제외하고 본 점.

좋은 물건부터 먼저 보고 원하는 가격을 일단 던져라도 보는 시도는 해봤어야 했다.

▶ 매물 후보와 목표매수가 정하기 +매물털기

위 과정을 반복하며 대기하고 있는 상태에서

드디어 매도 가계약이 이루어졌습니다.

매물을 내놓은지 2주가 넘어가던 시점이었습니다.

매물을 보면서 주기적으로 연락을 하고 있던 매수쪽 부동산에

매도 가계약이 되어 대략적인 이사날짜가 정해졌음을 알렸고

마침 다음 날이 배우자가 쉬는 날이라 세가족이 함께 무작정 후보 1순위 단지로 향했습니다.



혹시나 새로 나온 매물을 볼 수 있을까 했지만

다들 맞벌이 부부로 평일 낮에는 사람이 없어서

아쉽게도 집을 볼 수는 없었습니다.

하지만 그것에 그치지 않고

대부분의 부동산에 다시 워크인으로 들어가서

매도계약이 체결되었고, 잔금일자 10월 x일로 입주가능한 매물을 구하고 있으니

새로운 것이 나오면 연락을 달라고 요청했습니다.



계속 매임을 하고 있었던 터라 이미 알고 있는 매물만 소개받긴 했지만

추가로 매물이 나오면 가장 먼저 연락을 주겠다며

부동산 사장님들이 환대해주셨습니다.



그리고 딱 한군데 부동산,

위에서 언급했던 뒤늦게 만난 일 잘하는 그 부동산 사장님을 통해서

말로만 듣던 장부매물을 만나는 경험 하였습니다.



평소 알고 지내던 집주인분인데

한번씩 부동산을 들릴 때마다

퇴직을 한 상태에서 장성한 아들에게 집을 해주고 나니

이 집과 대출을 유지하는 게 버겁다며

집을 파는게 나을까라는 고민을 털어놓곤 하셨던 분이라고 하더라구요

아쉽게도 탑층에 다른 조건이 맞지 않아

매수로 이어지지는 못했지만 매물 털기와

매물을 만드는 경험을 해볼 수 있어 감사했습니다.

이렇게 단지 내 모든 매물을 보고

라즈베리 튜터님에게 매물코칭을 받은 후

후보단지 1의 후보매물 1,2,3순위부터

이 가격까지 깎이면 바로 매수하겠다는 ‘목표매수가’를 정하고

순서대로 가격 협상에 들어갔습니다.

매물의 가치를 기준으로 1위부터 순서를 매겼지만

사실 1순위 매물의 호가가 너무 높았기 때문에

2순위부터가 현실적으로 협상가능한 매물이라고 생각했습니다.



하지만 그래도 월부에서 배운 앵커링 효과를 생각하면서

미친 척하고 던져보자 라며 (호가-5천만원)을 불렀는데

신가하게도 3천만원이 조정되는 기적을 일어났습니다.

하지만 앞서 말한대로 이 매물은 중도금 조건이 맞지 않아

정말 아쉽지만 놓아줄 수밖에 없었습니다.

그리고 차례로 2,3순위 매물의 가격을 협상하면서

부동산 사장님에게는 다른 매물도 함께 보고 있음을 넌지시 알려주었고

이 중 목표매수가에 가까운 것을 사겠다는 의사를 표시했습니다.

그래서 마음이 급해진 사장님께서 더 적극적으로 가격 협상에 나서주셨지만

최근 로얄동이 높은 가격에 실거래가 되었다는 소문에

집주인들이 호가를 계속 높이는 분위기였기 때문에

아쉽게도 2순위 물건은 아예 가격 조정이 되지 않았고,

3순위 물건은 목표매수가보다 적게 조정되었습니다.

그래서 최종적으로는 가격이 하나도 조정되지 않은

2순위 물건으로 가계약금을 넣으며

한 달 간의 대장정이 마무리 되었습니다.



* 잘한 점: 이거 아니면 저거 하지뭐 라는 마음가짐으로 부담없이 임했다. 예전의 나라면 상상하지 못할 뻔뻔함으로 낮은 매수희망가를 던지면서 협상을 시도해보는 경험을 할 수 있어 좋았다.

* 아쉬운 점: 핑퐁처럼 여러 번 협상이 오가지 못하고 빠르게 마무리지었다. 내집마련이라 여러 제약 사항이 있었는데 추후에 투자물건을 찾을 때에는 좀 더 적극적으로 협상을 이어나가고 싶다.



처음 작성하는 나눔글이라

조금은 두서가 없지만

도움 받은 만큼 나누고자

최선을 다해 적어보았습니다..ㅎㅎㅎㅎㅎ

월급쟁이 부자들의 도움 덕분에 방 2개짜리 복도식 아파트에서 벗어나

더 좋은 생활권의 30평대 역세권 신축 아파트로 옮길 수 있었습니다.

작년 여름에는 상상조차 할 수 없었던 일인데

큰 목표를 이루었다는 것에 감사하고

이사를 기다리며 행복해하는 배우자를 보니

요즘은 매일 매일이 즐겁습니다.

갈아타기 잘 할 수 있게 도와주신

망구 튜터님, 한가해보이 멘토님, 라즈베리 튜터님,

지니플래닛 조장님을 포함한 여러 동료분들께 다시 한번 감사드립니다.

저는 남은 과제인 인테리어와 잔금까지도 잘 마무리해보겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

월급쟁이 부자들 화이팅입니다!



** 아래 링크는 까페에 작성하였던 [망구 튜터님과의 투자코칭 후기]입니다.

https://cafe.naver.com/wecando7/11064740