실전준비반 3강 강의 후기 [실전준비반 55기 100조 열정과끈기]

실준반 3강 후기!

[첫 투자 하는 데 필요한 모든 것]

역시나 이번 강의에서도 공통 포인트는 "싸게 사서 비싸게 판다!"

Part1. 초보자가 임장 지역 선정하는 법

초수강생의 목표는 비교 평가가 아니다.

임장, 임보를 잘하려고 하지 말고, 질적으로 성장하려 하지 말고,

임장 임보 훈련을 통해 1장씩이라도 완료를 하는 성공 경험이 중요한 시기리고 하셨다.

성격상 뭐든 잘하고 싶고 성장하고 싶은 마음을 꾹 누르고

3강을 듣는 동안은 나 자신을 괴롭히지 않은 한 주였다.

완료가 더 중요하다고 계속 강조해주셔서 조급함과 욕심을 좀 줄이고 마음이 편해진 거 같다.

수평적 비교 평가: 가격 차가 적어서 이게 싼 건가? 원래 싼 건가? 등 생각이 많아져서 비교가 어렵다.

수직적 비교 평가: 좋은 지역과 안 좋은 지역을 비교하면 오히려 쉬워진다.

수평적 비교 평가와 수직적 비교 평가의 차이 또한 명확히 알게 됐다.

실준반을 신청할 때는 내가 가장 잘 알고 가까운 부천으로 첫 임장 지역을 선정하기 까지 오래 고민했는데

임장 지역을 선정하는 기준을 배워서 다음 임장지에 대한 고민은 없어졌다.

1기 신도시를 보고 서울을 보면 다 안 좋아 보인다고 하셨는데 그래서 내 눈에 관악, 가양동 쪽이 별로 였던걸까..

서울은 서울 끼리 비교해야 한다는 걸 알았다.

임장, 임보 실력을 키워서 서울 앞마당도 빨리 만들고 싶다.

1~5급지 별로 대표적인 특징과 차이점도 알게 됐다.

이제 사람들도 강남 접근성만 보지 않고 주택 균질성. 환경을 본다.

적정수요와 입주 물량 예정에 따라 가격이 어떻게 움직이는지 알게 됐고, 그 이후에 가격 변화, 전세가 흐름에 대해 이해할 수 있었다.

싸게 사는 것도 중요하지만, 투자금이 조금 더 들더라도 가치 있는 선택을 하는 것이 과거에 더 좋은 결과를 가져온 케이스들을 배웠다.

투자금이 조금 더 들더라도 입지가 좋은 곳에 투자해야겠다.

2강과 마찬가지로 3강에서도 항상 사람들이 여기를 왜 좋아하지? 생각하기를 강조하셨다.

그 지역 주민이 주택을 선택하는 데 있어서 어떤 걸 우선순위로 여기고, 어떤 걸 더 선호하는지 알기 위해서 1등 지역을 봐야 하는 거다.

사람들이 원하는 걸 갖추고 있으니까 그 지역을 선호한다는 단순한 이유 같지만 아직은 너무 어렵다.

1등 지역과 함께 투자로 접근할 수 있는 가성비 지역

매매가가 조금 빠지고 전세가가 오르면 접근 가능한 지역들을 리스트로 뽑고 트래킹 해야 하는 이유를 배웠다.

수도권에서 태어나고 자라서 지방은 어디가 큰지 뭐하는 곳인지 지식이 부족했는데, 광역시와 의미 있는 중소 도시의 명칭을 배우며 투자에서 수도권과의 기준점 차이점을 알게 됐다.

Part2. 임장지에서 투자할 아파트 고르는 법

-수도권

지역 간 비교는 교통이 우선이고,

지역 내 비교는 학군, 환경까지 봐야 하는 걸 배웠다.

학군지는 학교만 좋아서는 안 되고 학원가까지 좋아야 하는 점을 기억하자.

연식은 같지만, 대단지, 역세권도 아닌데 여기가 왜 비싸지? 이런 식으로 의문을 갖자.

요즘 사람들은 강남 접근성뿐 아니라 주거 환경도 중요하게 생각해서 입지 분석이 필요했다.

그 지역 내 핵심 선호요소를 잘 파악해야겠다.

지역 안에서 가치가 떨어져도 입지 독점성이 있는 지역은 상승장에 같이 올라가는 점을 확인했다.

-지방

부산도 신축 연식보다 입지가 우선이다.

지방은 부산을 제외하면 도로교통과 주차가 편한 지역이 선호도에 영향을 끼친다.

수치를 통해 실질적으로 성인들은 70%까지 자차를 이용한다는 걸 처음 알았다.

지방에도 공부 잘하는 학교는 생각보다 많았지만, 양질의 학원가까지 있는 곳은 상당히 희소해서 입지 독점성이 있겠다.

기존 인프라가 형성된 구축 대단지 옆에 신축이 들어오면 사람들이 좋아한다는 걸 알았다.

입지 좋은 구축보다 덜 좋은 신축이 우선인 게 지방의 특징이다.

전세율만 보면 안 되는 이유! 갭이 적은 것보다 매매 가격이 싼지가 중요하다.

투자는 항상 좋은 상황보다는 안 됐을 때 내가 그 리스크를 감당할 수 있는지를 고려하고 투자해야 하는 점을 배웠다.

임장지에서 투자할 아파트 고르는 법 (시세 트래킹 하는 법)

수도권은 무조건 생활권으로 나눠서 시세 트래킹하기

20평대가 선호하는 입지와 30평대가 선호하는 입지는 차이가 난다.

호재는 시장이 좋을 때만 영향을 끼친다.

힘들게 만든 앞마당을 한 번 쓰고 끝내지 않기 위해 계속 트래킹 해야겠다.

(트래킹은 그 지역의 전수 조사할 단지를 찾기 위함이다.)

투자할 단지를 찾는 게 아니라 그 시장의 분위기를 파악하기 위함이다.

시장: 호가만 오를 수 있어서 실거래가 추이도 같이 봐야 한다.

가격이 생각보다 빠르게 움직이니까 앞마당은 아깝지 않게 계속 트래킹해야 한다.

Part3. 매수 이후 전세 셋팅의 전 과정

투자물건 우선순위와 임대 실전 노하우

-공실의 장단점에 대해 처음 알게 됐다.

-안되면 말고라는 마인드로 투자자는 일단 가격 협상을 질러야 한다.

-집 보여주기 귀찮고 짜증 나는 세입자의 상황을 이해해야 한다.

(고마워, 미안해 이런 거는 말로만 하면 안 된다.)

-주인 전세의 상황에서 전세 올리면서 매매가까지 올리려고 하면 당하지 말고, 중요한 건 싸게 사는 거다! 전세가보다 매매가를 줄이는 게 더 중요하다는 것을 명심하자.

-올수리, 최근올수리, 샷시 등에 따라 가격 기준을 어떻게 잡아야 하는지도 알게 됐다.

아파트를 투자의 출발인 임장 지역 선정부터 전세 계약의 과정까지 전체적인 사이클을 한 바퀴 배울 수 있었던 강의라 매우 좋았다.

월부를 처음 시작할 땐 빨리 1호기를 투자하고 싶다고만 생각했는데, 공부하면 할수록 리스크에 대한 정보가 생기면 생길수록 두려움도 커지는 거 같다.

강의를 듣다 보니 매수를 결정하는 것보다 그 이후가 더 어려운 거 같다.

다양한 케이스를 보여주시며 그 어려움을 조금은 해결해 주셔서 감사하다.

좋은 강의 해주신 코크드림님 감사합니다.^^