실전준비반 4강 강의 후기[실전준비반 54기 45조 상계동주민]

1.나에게 현실적인 투자 방법 :

1) 1주택자 1주택 올인 : 내집 하나 매수, 주기적으로 PIR, 전세가율 체크(PIR 12 이하, 전세가율 60% 이상)하고 예산 부합 단지를 확인하기

2) 1주택자 일시적 1가구 2주택 : 내집마련 후 추가 매수하고 2개 합쳐 점프업(징검다리 투자 -> 강남 입성 목표)

주기적으로 pir과 전세가율 체크, 예산에 부합하는 단지 확인(pir 11이하, 서울 전세가율 70% 이상이면 추가 매수)

3) 다주택자 가치성장(입지)투자 => 수익률이 조금 낮더라도 좋은 물건을 투자

서울 임장 보고서 월 1회, 투자금액별 투가가능 단지 리스트하고 실전투자하기

2.저평가 : 절대적 저평가, 상대적 저평가

1) 절대적 저평가 : 뭘 사도 오름, 시장 전체가 저평가, 시기만 잘 맞추면 수익 발생, PIR 11이하 과 전세가율 (서울 65% 이상)살펴야

PIR은 소득대비 주택가격 지수 = 중위 주택가격/ 중위 소득

PIR 출처 : 서울(수도권에서 강남 1시간 이내 지역은 서울로 봄)은 KB 월간 통계, 서울외의 지역은 서울과 비교

2) 상대적 저평가 : 같은 값에도 더 많이 오르는 물건이 있음 (물건에 따라 시간 지나면 수익 달라짐)

입지 요소 + PIR,전세가율 살펴야

비교 평가 순서 : 1)기초정보 (평형,구조, 매매가, 전세가, 전세가율) 비교 2) 가치(입지=직장,교통,환경,학군) 비교 3)입지대비 가격 비교 (입지대비 싼가)

3.잃지 않는 투자 : 더 벌진 못하더라도 덜 위험한 것에 투자해서 목표를 이룰 때까지 투자 시장에서 살아남기 위한 선택을 하는 투자

할 수 있는 것과 할 수없는 것을 먼저 구분해야함

할수 없는 것 : 미래 예측, 막연한 상승 혹은 하락 기대

할수 있는것 : 현재 시점에서 저평가 판단하기, 투자 이후의 시나리오 대비

4.투자이후 시나리오

1) 매매상승 전세 상승 -> 투자금 회수 -> 상승 초반이면 재투자, 상승 후반기면 대출 청산

2) 매매상승 전세 하락 -> 역전세 -> 방어가능&저평가면 현금 대응, 방어 불가면 매도(익절), 방어 가능& 고평가도 매도(익절)

3) 매매하락 전세 상승 -> 투자금 회수 -> 싸게 샀으면 보유 & 재투자 또는 타지역 추가 투자, 비싸게 샀으면 타 지역 추가 투자 또는 매도

4) 매매하락 전세 하락 -> 역전세 -> 방어가능&저평가면 현금 대응, 방어 불가하면 매도(손절), 방어 가능 & 고평가면 매도(손절)