실전준비반 4주차 강의 후기 [실전준비반 55기 39조 다다익선]

개인적으로 너나위님의 정식강의는 처음 듣는 기회였고, 몸소 체험을 통해 체득한 아파트 투자자로서 갖추어야 할

자세, 지식, 마음가짐에 대해 생생히 들을 수 있었다.

이에 강의 내용을 내가 이해한 방식으로 정리 해보고 나 자신을 되돌아 보고자 한다.

# 잃지 않는 투자

* 좀 덜 벌더라도 덜 위험한 것을 선택하여 시장에서 살아남아 투자를 계속 이어 가는 것

- 투자 결정시 항상 되뇌어 보아야 할 내용

* 홈런 칠 생각하지 말고 안타를 계속 칠 생각 하자.

* 미래를 예측을 하려 하지 말고 (할수도 없다) 현재 드러난 정보(가격) 만을 보고 지금이 싼지 비싼지만 본다.

# 투자이후 시나리오

이 부분은 특히 이번 강의를 통해 새롭게 깨달은 부분이다.

기존에는 상승이나 하락의 현상만 보고 그것에 대한 감정적, 즉흥적 대응만 할 수 있었다면 이 강의를 통해

각 현상 발생시 체계적이면서 기계적인 판단과 대응할 수 있는 tool이 생긴 느낌이다.

4가지 경우의 수를 설명하여 주셨는데, 요약하자면 다음의 내용으로 concept 잡을 수 있을 것 같다.

* 매매가 상승 : (상승초반을 제외하면) 올라갈 수록 risk 관리 (대출상환, 매도) 염두

* 매매가 하락 : 기회가 오는 것이므로 투자에 나서거나(전세가 상승시),

현금으로 대응하며 버텨야 할때 (전세가 하락시)

즉, 투자 세계의 영원한 진리인 “공포를 즐기고 탐욕을 두려워 하라”는 원리가 여기서도

이렇게 적용될 수 있구나 하고 깨달을 수 있었다.

# 저평가 (가치대비 싸다는 것)

* 절대적 저평가

- 개념 : 모든 것이 다 싼 시기, 아무거나 사도 돈은 번다(잃지 않는다)

아무때나 오지 않는다(지속적 모니터링 필요)

- 판단법 : 서울 PIR 11 이하, 서울 전세가율 75% 이상

* 상대적 저평가

- 개념 : 같은 값이면 더 좋은 곳, 같은 가치면 더 싼곳을 찾아 투자 하는 것.

- 판단법 : 단지의 입지평가(직장, 교통, 학군, 환경)에 가격을 붙여 상대 비교

비교가 key point이므로 아는 지역이 많을 수록 유리

# 기타

* 갭가격에 너무 연연해 하지 마라.

충분히 가치 대비 싸다고 판단되고 비교 평가에서 더 나은 물건이라고 생각되고 내가 감당할 수 있는

물건이라면 갭가격이 다소 아쉬울 지라도 투자를 진행한다.

어차피 시간이 지나면 전세가는 올라올 것이고 올라온 전세금으로 투자금은 모두 회수가 될 것이고

그러면 내 돈은 하나도 안들어 가고 물건만 남게 될 것이다. (최상의 갭조건 기다리다 기회를 놓칠 수 있다)

* 부동산의 가치를 본다는 것은 건물을 보는 것이 아니라 그 부동산이 위치해 있는 땅(입지)을 보는 것이다.

* 내가 control할 수 없는 것들에 대해 걱정하고 염려하며 앉아있기보다 내가 할 수 있는 것들

(가격추적, 임장, 임보, 앞마당늘리기)을 꾸준히 하고 있다 보면 기회라는 공이 나에게 날아올 것이다.

# 적용할 점

1. Risk 감당이 안되는 물건에 대한 무리한 투자나 시세라는 명목으로 과도한 보증금 인상 지양

2. 공포를 즐기고 탐욕을 두려워 할 줄 아는 마인드 훈련

(매매가 하락은 기회가 오는 것임을 기억하고, 많이 오르면 욕심을 자제하고 한 번 접고 갈 줄 아는 자세)

3. 더 나은 물건을 선택할 수 있기 위한 앞마당 만들기 지속

(1달 1임보-눈이 오나 비가 오나 한 페이지든 일백 페이지든 내 레벨에 맞게)