[강파랑] 망가진 집 임대하려면 잔금해야 할까요?

안녕하세요

파란열정을 가진 투자자 강파랑입니다.

최근에 0호기의 전세만료로 인해 겪었던 경험에서

느끼고 배웠던 것들을 공유하고 싶어서 글을 쓰게 되었습니다.

망가진 전세집 상황 때문에 고통 받으실 분들께

조금이나마 도움이 되면 좋겠습니다!

문제상황

0호기 전세세입자의 계약만료로

부동산에 물건을 내놓고

며칠 뒤 부동산에서 연락을 받았습니다.

"파랑씨, 이상태로는 세입자 못구할 것 같아요.

와서 상태 좀 보셔야 겠어요.

우선 사진 몇 장 보내드릴게요."

연락과 함께 보내주신 배란다, 안방 상태는

할 말을 잃게 했습니다.

샷시 상부쪽에서부터 시작된 곰팡이가

천장 가득히 채워져 있었고,

안방 벽 모서리에도 진한색의 곰팡이가

모서리 한쪽을 메우고 있었습니다.

(비위 약하신분 사진주의)

처음 임차할 당시에도

올수리가 아닌

오래전 수리해서 관리잘 된 집이긴 했지만

이런 상태로 집이 상해 있을 줄은 몰랐습니다.

상해있는 집을 보면서 제 마음도 같이 상해버렸지만

해결해야 하는 것들을 생각해 봤습니다.

해결해야 하는 문제들

1) 누수 여부 확인, 곰팡이 원인파악&해결

2) 기피하지 않을만큼 집 컨디션 회복하기

3) 임박한 계약만료일 해결

4) 잔금 가능한 세입자 찾아 수리하기(추후 매도 고려)

이것들을 해결해야만 잔금을 치지 않을 수 있기에

금융비용을 최소화하기 위한 액션을 하나씩 취했습니다.

복기 Point

Good : 상황에 휩쓸리지 않고, 해야 할 일을 생각해서 해결하려고 함.

Bad : 복기해보니 체계적인 듯 하지만, 그때그때 생각나는 것들을 챙김

마감기한을 정하고 계획적으로 했어야 했는데 무계획적으로 해결하다보니 일정이 지연됨.

문제해결

1) 누수 여부 확인, 곰팡이 원인파악&해결

보통 누수 여부 확인은

윗집에 가서 확인을 하실텐데요.

제가 가진 물건은 탑층이어서

옥상 누수여부를 확인하기 위해

관리사무소에 연락을 드렸습니다.

관리사무소 직원, 누수업체 사장님과 동행해서 확인한 결과는

앞베란다(거실)에만 일부 옥상 누수가 있지만

대부분은 부식된 샷시 실리콘 틈새로

물기,습기가 들어와 생긴 곰팡이/결로라고 했습니다.

안방 모서리에 잔뜩 피어있던 곰팡이도

'옥상누수가 원인이 아니다'라고 답을 받았습니다.

옥상 누수로 인한 부분은 날이 풀리는 4월에

방수 작업을 해주겠다고 답변을 받았고,

노후된 실리콘은 숨고업체를 이용하거나

인테리어업체에 요청하기로 하였습니다.

(인테리어 경험담을 쓰게되면 상세히 적겠습니다.)

2) 기피하지 않을만큼 집 컨디션 회복하기

일부 옥상누수가 있었지만

대부분의 곰팡이는 임차인의 관리소홀로 인해

만들어진 것이었습니다.

원상복구를 요청할지, 어찌해야 할지 고민하던 중에

트레이너가진리님께서

"거주지 근처인데 직접가서 곰팡이를 제거하는게 어떻겠냐"며

곰팡이 제거방법 방법 설명해주시고, 나눔글까지 찾아주셨습니다.

(트레이너가진리님 감사합니다!)

세입자가 엉망으로 만든집을

제가 깨끗하게 해야한다는 생각에

처음엔 내키지 않았지만

전세 만기일이 돌아오기 전에

새로운 세입자를 구하지 못한다면

잔금에 따른 이자비용은 오롯이 저의 몫이었기에

리스크를 줄이기 위해서

세입자에게 양해를 구한 뒤

직접 곰팡이를 제거하기로 했습니다.

다*소, 쿠*에서 락스와 관련장비?를 준비해서

서너시간 동안 배란다 벽/천장과 안방 벽지 부분을 발랐더니

배란다 부분은 다행히도 깨끗하게 지워지면서

곰팡이가 있었는지 모를 상태로 돌아왔습니다.

청소하니 보이는 떨어져 나간 페인트와 구멍난 벽지 사이로 보이는 시커먼 곰팡이ㅠㅠ

하지만 안방의 곰팡이는

덧방한 도배지로 인해

벽지에 구멍이 날때까지 닦았음에도

락스가 안쪽 벽의 곰팡이를

완전히 제거해주지 못했고

아쉽지만 안방 모서리의 곰팡이는

완전 제거까지는 못했습니다.

세입자에게 얘기를 들어보니

안방 모서리에는 곰팡이가 생겨서

해당 부분에 부분도배를 몇 번 했었다고 하더라구요.

(덧방으로 보이지 않게는 했지만

결국 곰팡이가 사라지지 않아

곰팡이 알러지로 힘들어한 부부 내외분은

안방을 버리고 거실에서 생활하셨다고..)

곰팡이를 다 없애진 못했지만

새로운 임차인을 구할 수 있는 정도로

집 컨디션 회복시키기가 목표였기에

나머지는 인테리어시에 손보기로 하였습니다.

알게된 점 :

1. 천장,벽면 곰팡이는 락스로 생각보다 쉽게 제거 가능하다! 그리고 깨끗해진다!

2. 곰팡이, 습기를 오래 방치하면 페인트가 일어날 수 있다.

3. 벽체에 곰팡이 발생시 도배지 덧방이 아니라 초기에 없애야 한다.

4. 우리같은 투자자가 아니라면 제대로된 해결방법을 정말 모를 수도 있다.

3) 임박한 계약만료일 해결

전세 만기일이 약2개월 정도 남은시점이라

잔금리스크가 커지고 있는 상황이었기에

계약만료일을 뒤로 미룰 수 있을지

세입자 상황을 확인해봤습니다.

공무원이신 세입자는

아직 발령지가 확정되지 않아서

이사갈 곳을 확정짓지 못하고 있었고,

급하게 이사갈 곳을 찾지 않도록

세입자께 만기일보다 조금 더 뒤에 나가셔도 괜찮다고

말씀을 드리며 만기일보다 1개월 더 거주하기로하며

잔금 리스크도 줄일 수 있었습니다.

(세입자 분들이 착하셔서 그냥 승낙해주신 걸지도 모르겠습니다.)

복기 Point

-전세 만기 2개월전은 빠듯하다. 빨리 의사결정하자.

-세입자 상황을 잘 파악해서 협상의 카드로 사용하자.

4) 잔금 가능한 세입자 찾아 수리하기(추후 매도 고려)

여러 문제들을 해결하고 나서

이제 가장 중요한 문제가 남아있었습니다.

바로 "내 상황에 맞는 새로운 임차인 구하기"

제가 원하는 세입자의 상황은 이랬습니다.

1. 엉망인 기본집에서 그냥 살아줄 수 있는 임차인

2. 일부 또는 올수리 해주는 조건으로

잔금 또는 중도금을 줄 수 있는 임차인

위 두개의 조건을 맞는 임차인을 구하기 위해서

아래와 같이 부동산에 물건 브리핑을 요청했습니다.

1. 기본상태 2억

2. 일부수리조건 2억2천 (해당기간 잔금 또는 중도금 가능 시)

3. 올수리조건 2억4천 (해당기간 잔금 또는 중도금 가능 시)

(금액은 예시입니다)

곰팡이도 제거해서 깨끗한 상태로 만들었고,

기본 or 수리 중에 원하는 옵션 선택도 할 수 있게 했고,

만기일자도 뒤로 좀 늦췄고,

이런 상황을 좋게 만들어 나가면서도

제가 끝까지 주저하며

하지 않았던 한가지가 있었었는데요.

바로 전세가격 낮추기 였습니다.

기존 전세보증금이 높게 세팅되어 있어서

이미 역전세 3천만을 확정하고 부동산에 내놨는데

더 낮춰서 돈을 돌려줘야 한다는 심리적 부담감이

이런저런 핑계를 만들어 냈습니다.

(부사님 말만 듣고) 큰 평형은 원래 문의가 잘 없다 좀 더 기다리면 된다..

(근처 단지 몇개 전세가격만 보고) 이정도면 적당한 가격이다..

없다가도 있는게 전세손님이니까 일주일만 더 기다려보자..

이런저런 핑계로 전세가격을 욕심 내면서 낮추지 않다가

마침 일정이 맞았던 투자코칭에 잔쟈니 튜터님께 조언을 받고

(그 뒤로도 2주정도 고민하며 시간을 날렸지만)

전세가격을 내렸더니

뜸하던 손님이 바로 붙기 시작했고,

결국 잔금 후 수리기간 줄 수 있는 세입자를 찾을 수 있었습니다.

(운도 따라줬다고 생각합니다!!)

복기 Point

-역전세는 나만의 상황일 뿐이다 현실을 직시하자.

-전세세입자는 가격이 중요하다.

-전세가격에 욕심내지 말자.

한 단계 더 들어가 생각하기

망가진 집 상태를 손보고, 새로운 세입자까지 구하면서

투자에서 가장 쉬운건 매수구나 라는 걸

다시 한 번 느낄 수 있었습니다.

세입자가 험하게 쓴 집 때문에

단순하게

전세보증금을 주고 내보낸 뒤에

수리하면서 세입자를 구해야겠다고

생각했던 처음 생각에서

한 단계 더 들어가서

비용을 최소화 할 수 있는 방법은 없을까?를 고민하고

주변분들에게 도움을 받고 문제를 해결해 나간 덕분에

잔금대출 이자 + 중도상환수수료에 해당하는

수백만원의 비용을 아낄 수 있었습니다.

저와 같은 상황에서 겪은 문제뿐만 아니라

모든 영역에서 생겨나는 문제에

더 좋은 방법이 없을까?를

고민하고 해결 해나가면서

성장하는 투자자가 되시기를 응원하겠습니다.

읽어주셔서 감사합니다!

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