실전준비반 4강 강의 후기 [실전준비반 56기 87조 고양이버스T]

1화. 투자를 할 수 있는 사람과 현재 나와의 차이

1-높은 투자 이해도

가. 잃지 않는다는 것을 알고 설명 가능(기본)

나. 최고 수준 투자를 한다는 것이 무엇인지 설명 가능(심화)

다. 나는 어떤 투자를 하는지 않고 설명 가능(내 수준)

2-확고한 투자 기준/행동

가. 어떤 것들에 투자할지 아는가(투자 전)

나. 투자 과정에서 무엇을 어떻게 할지 아는가(투자 중)

다. 투자 이후 어떻게 대처할지 아는가(투자 후)

3-종잣돈

가. 내가 하는 투자에 적합한 현금을 가지고 있는가

나. 소득 40%이상 저축이 가능한가

4-안정적 환경

가. 향후 5년 이상 근로소득 발생 가능

나. 평일 하루 2시간, 주말 10시간 투입 가능

2화. 잃지 않는 투자를 통해 알 수 있는 것

1-잃지 않는 투자: 더 벌지 못하더라도 덜 위험한 것에 투자해서 살아남기 위한 선택 반복하는 것

2-잃지 않는 투자를 위해 필요한 것: 할 수 있는 것과 할 수 없는 것 구분

3-할 수 있는 것의 시작은 지역별 아파트 가격을 알아보기 시작하면서부터 시작(조사→숙지→저평가 여부 판단)

4-스스로 올바른 의사결정을 하기 위해 내가 하는 행동이 잃지 않는 투자에 부합하는지 확인 필요

5-할 수 있는 것

가. 현재 시점 저평가 판단: 현재 가격으로 결정, 실제 가격 상황 조사-숙지

나. 투자 이후 시나리오 대비

6-할 수 없는 것

가. 미래 시세 예측: 가격 영향 변수로 결정, 금리/유동성/공급/미분양

나. 막연한 상승-하락 기대

7-투자 이후 시나리오(겸손하게 숙지하라!!)

가. 매매상승, 전세 상승(수도권 2014~2019)→투자금 회수→대출 청산 재투자

나. 매매 상승, 전세 하락(지방 2019~2022)→ 역전세→매도, 현금 대응

다. 매매 하락, 전세 상승(수도권 2010이후, 2023 이후?)→투자금 회수→재투자, 대출 청산

라. 매매 하락, 전세 하락(지방 2021이후)→역전세→현금 대응, 매도

3화. 최고 수준 투자의 개념, 어떤 것에 투자할지 결정

1-절대적 저평가 시기

가. 특징: 좋은 걸 사든 덜한 걸 사든 모조리 오른다.

나. 할 일: 투자 이해도 높이고 매수임대 과정 숙지→절대적 저평가 시기에 실행만!

2-상대적 저평가

가. 특징: 같은 돈으로 살 수 있는 것들 중 좋고 나쁨이 있다

나. 할 일: 비료 평가 통해 가치와 가격 불균형 여부 확인→ 더 좋은데 싼 것 사기

3-전세가율 정의

가. 전세가율이 높다: 지금 사람들이 갖고 싶지 않다

나. 지방의 전세가율은 항상 낮다: 지방의 집을 가지고 싶지 않다

다. 지방의 신축은 구축에 비해 전세가율이 낮다: 구축보다 신축이 가지고 싶다

4-PIR(소득대비 주택가격)[중위가격/중위소득]: 소득이 증가해야 집값이 상승 가능

5-절대적 저평가 판단 방법

가. 1단계: PIR로 가격이 싸다 비싸다 가늠

나. 2단계: 전세가율로 확신 가지고 실행

다. 3단계 : 이 기준에 맞는 시기가 되면 무엇을 사더라도 싸게 사는 것

라. 24년 지금은 일부 싼 가격이 되었지만 전세가율이 못 미침, 전세가 싸면서 전세가가 낮은 현재

6-서울 2nd layer(마,용,성,광,분)와 지방 대장 아파트간 비교 후 저평가 도시 체크 사항

가. 도시 전체 전세가율(과거 대비 상승 정도)

나. 전용84 매매가 TOP30 아파트 가격과 전세가율 분석 결과 저렴

다. 전세가율 80%이상 다수라면 도시 전체 분석

4화. 상대적 저평가 실제 사례

1-상대적 저평가 판단 포인트

가. A가 B보다 좋은데 가격이 더 싸네?

나. A가 B보다 좋은데 가격이 같네?

다. 가격이 같은데 A가 B보다 훨씬 좋네?

라. 같은 값이면 당연히 A가 B보다 좋네?

마. 상대적 저평가 좋고 나쁨의 기준: 입지!!(직장, 교통, 학군, 환경)

바. 기회: 가격과 가치의 불균형

2-비교평가 조건: 변인통제 필수(입지조건 외 통제)

3-비교평가의 순서

가. 1단계: 기초 정보 비교(평형,구조,매매,전세,전세가율)

나. 2단계: 입지(가치) 비교(직장,교통,환경,학군)

다. 3단계: 입지 대비 가격 비교(입지대비 가격 싼 것)

4-아는 아파트와 아는 지역을 늘리기 위해 시간을 투자하라

가. 아는 지역의 차이=투자 결과의 차이

나. 아는 지역 개수=투자 실력

다. 단기간에 완성할 생각말고 열심히 꾸준히 늘려나가기

5화. 나는 어떤 투자를 하는지 알고 설명

1- 투자의 종류: 1주택자(1주택 올인, 일시적 1가구 2주택), 다주택자(가치성장[입지], 소액[매-전])

2-나는 어떤 투자를 하는가: 가치성장!!(잃지 않는 투자: 더 벌지 못하더라도 덜 위험한 것에 투자해서 살아남기 위한 선택 반복하는 것)

3- 할 수 있는 것부터 하나씩 하루에 2시간 투자하면 반드시 기회는 온다