법무사님과 상담 후 전세사기 대비와 대처방법 공유해요!

여러분 안녕하세요:)

월부 가입하고 부동산 투자 공부를 시작한 찐 부린이가 이렇게 첫 글을 쓰게 되었는데 투자에 대한 질의응답이나 꿀팁이 아닌 글이라서 속상한 마음 가득이네요(...)

저는 내년 결혼을 앞두고 남자친구 집 전세계약만료일자에 맞춰 전세대출을 진행을 염두하고 신혼집을 미리 계약을 완료한 상태입니다

| 현재 상황

1. 전세만료일자가 도래 전 만료일자 다음날 입주하는 것으로 새로운 전세계약 완료

2. 빌라임에도 전세보증보험 미가입

3. 집 전세인이 구해지지 않는 상황

4. 만료일자에 보증금을 반환받지 못할 경우 대출실행 불가로 인해 잔금을 치룰 수 없어 이사를 할 수 없고 이사를 강행할 경우 전세사기에 대한 대항력을 갖출 수 없어 불안감이 높은 상황

위와 같은 현재 상황에서 일어날 수 있는 일을 미리 대비하는 성격인지라 전세사기는 아직 당하지 않았지만 미리 대처할 수 있는 방법이 있는지 법무사님과 상담을 진행했고 저와 같이 특수한 케이스인 분들이 있을 수도 있을 것 같아 조금이라도 도움이 되셨으면 하는 마음에 글을 작성해봅니다

(아니 도대체 빌라전세인데 보증보험은 왜 가입을 안한건지 부글부글 속이 끓어요 증말ㅠㅠㅠ)

| 잠깐, 임차권등기명령신청 이란?

임차권등기명령이란 임차인이 전세금을 돌려받지 못하고 이사를 가야 할 경우 주소지를 옮기더라도 법적으로 우선변제권과 대항력을 갖출 수 있는 임대차 제도

전세보증보험이 가입되지 않은 상황에서 저와 같이 만료일자에 이사를 진행해야하는 케이스에서는 이 임대차 제도를 활용하기는 어렵다는 생각을 했어요.

※ 임차권등기명령신청은 계약만료일 이후 신청이 가능하며 신청 후 최소 5일에서 최대 15일 소요

※ 임차권등기명령 확정을 받은 후 전입신고를 진행해야 함, 확정받기 전 주소지를 이전할 경우 대항력을 갖출 수 없음

만료일자 이후에 천천히 이사를 진행할 경우에는 이 제도를 적극 활용할 수 있지만 만료일자 다음날 전입신고까지 동시에 진행을 해야하는 입장에서 나는 도대체 어떻게 해야할까?

이사는 이사대로 하고 대항력을 갖출 수 있는 방법은 없을까?

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| 계약만료일자에 돈을 반환받지 못할 경우를 대비방법

이 방법은 저와 같은 특수 케이스에서 반환받지 못할 경우를 대비할 수 있는 방법이고 일반적인 케이스는 참고하시어 전세계약 또는 대항력을 갖출 수 있도록 준비하시면 좋을 것 같아요

1. 녹취파일을 준비하자

- 만료일자에 잔금을 받지 못할 경우 이사 갈 집의 계약금에 대한 손실이 발생할 수 있다는 점을 집주인에게 내용증명 또는 통화로 고지

- 이 손실은 집주인이 반환불이행 사유로 배상해야하기 때문에 집주인에게 만료일자에 반환해야하는

압박용도로 사용될 수 있고 손실을 고지하지 않을 경우 차후 손실에 대한 소송 시 불이익이 갈 수

있기 때문에 고지에 대한 녹취를 진행해야한다고 해요

2. 직계가족 또는 배우자를 동거인으로 미리 전입신고 하자

- 보증금을 반환받지 못했을 경우 임차권등기명령을 확정 받은 후에는 상관없지만 임차권등기명령 확정 전(신청단계)에 전세계약자가 다른 집으로 전입신고를 해야하는 상황에서는 직계가족 또는 배우자를 동거인으로 미리 전입신고를 해두어야 한다고 해요

(보증금을 정상적으로 반환받으면 좋고, 아니면 대비할 수 있는 방법)

3. 만료일자 다음날 대법원인터넷등기소 임차권등기명령 신청 접수

- 임차권등기명령은 직접 방문하고 신청할 수 있지만 만료일자 이후가 주말이기 때문에 인터넷을 통해 신청을 먼저 진행할 수 있어요

※ 인터넷으로 미리 신청하는 이유는 다른 곳에 전입신고를 하기 전 신청한 날짜에 주소지가 만료된 주소로 되어있어야 하기 때문에 주말에도 인터넷을 통해 미리 신청

4. 이사당일 동거인은 놔두고 본인만 전입신고 진행 및 짐 일부 잔류시키고 이사

- 보통 입차권등기명령의 경우 확정받기 전 주소지를 이전하면 대항력이 사라지지만 직계가족를 동거인을 놔둠으로서 대항력을 유지할 수 있고 여기에 더해 일부 짐들을 잔류시키고 이사를 진행 + 비밀번호 변경 후 미전달 하는 형태로 점거를 진행해야 합니다

5. 이후 진행상황

- 임차권등기명령 확정 후 동거인 전입신고 해제해도 무관

- 임차권등기명령 확정 후에도 보증금 미반환 시 소송을 통해 경매 진행하여 돈 회수

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이런 형태로 진행하는걸로 법무사님과 상담을 완료했고 저는 위와 같이 대비를 할 예정이에요

(이 방법이 무조건 답이 될 순 없으므로 각 케이스에 따라 법무사님과 상담하길 권장드려요)

대출실행여부와 이미 계약금이 걸린 상황에서 혹시나 나에게 이런일이 발생하면 어떡하지?

라는 불안감으로 시작했고 전세사기를 당한 상황은 아니지만 대비를 할 수 있으면 좋기 때문에

여러방면으로 알아보고 알아본 후기를 조금이나마 도움이 될 수 있도록 긴 글을 처음으로 작성해봤어요!

가장 좋은 건 전세보증보험을 가입하는 것도 좋지만 전세보증보험을 가입해도 전세사기를 100% 예방할 수 없다는 사실과 더불어 좋은 집 주인을 만나 전세계약을 잘 마무리하는게 좋지만 사람일이라는게 참 어렵네요

앞으로 월부를 통해 많이 배우고 첫 투자를 통해 발걸음을 떼겠지만 내가 집주인이 된다면 이런 상황을 세입자에게 겪게하고싶지 않다, 좋은 집주인이 되어야겠다라는 다짐을 하는 계기도 되었어요

앞으로 잘 부탁드립니다!