1호기 준비하는데 대출규제라니, 왜 나에게만 이런일이?

이제 좀 시작해보려는데 대출규제라니!

왜 나한테만 이런일이 생기는거야?

월부 가입하고 정규강의를 이제 겨우 2개를 들은 월린이로서 1호기를 하고싶다!라는 생각과 함께 열심히 임장도 다니고 강의도 들으면서 열정을 불태우고 있던 저에게 최근 이슈가 되는 대출규제소식은 청천벽력같은 소식이였습니다. 분명 너나위님께서 라이브방송과 강의 등을 통해 정부의 규제가 있을 수 있다라고 언질을 하셨지만 ‘에이 빠르게 규제하겠어?’ 라는 안일한 생각으로 귀 담아 듣지 않았던게 사실입니다. 그래서 이런 소식이 저에게는 부정적으로 다가오게 되면서 1호기를 해도 되는걸까? 괜찮은걸까? 지난 내 공부들이 무의미해지는건 아닐까? 당혹감과 불안감이 몰려오더라구요.

저처럼 불안감을 느끼시는 분들에게 도움이 되고자 너나위님께서 명쾌하게 설명해주신 라이브방송 내용을 간단하게 일부 내용을 정리하며 월급쟁이부자들  링크와 함께 내용을 간단하게 정리해보았습니다.

월급쟁이부자들TV 라이브방송 보러가기 ▶

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| 현재 상황

1. 24년 상반기 집값 상승

2. 공급대책을 내놓았으나 부정적인 언론 형성으로 줄곧 완화하던 부동산 정책을 전방위 규제로 급 선회

| 정부의 의도

집을 사든 빌리든 결국 돈이 필요하다. 그렇기에 그 돈을 바로 건들여서 시장에 즉각적인 영향을 주겠다!

1. 매매 : 스트레스 DSR 2단계 도입

• 대출 이용자가 금리상승 등으로 인해 상환부담 증가하는 것을 사전에 방지할 목적으로 일정 수준의 스트레스 금리를 부과하여 구매력을 감소시키는 효과를 볼 수 있다. 
• 수도권(4,000만원)/비수도권(2,000만원) 대출 한도 축소 및 금리 인상을 통해 대출을 통한 매입이 활발한 지역의 구매력을 감소시키고 9억 이하 매도 후 상급지로 갈아타는 첫 단계에서 문제가 발생할 수 있다.

 2. 전세 : 조건부 전세대출 불허(신한/우리)

• 소유권 이전 시 전세대출 불허
• 잔금 시 매수자(투자자)/매도자/임차인이 공동으로 매매계약 및 전세계약을 동시에 진행 하는 형태로 전세계약 시 소유권 이전이 일어날 경우 전세대출을 불허하겠다는 조건
• 투자로 매입하고자 하는 투자자들이 심리적 타격을 입어 투자시도가 줄어들고 전세물건이 감소하면서 전세난이 발생할 우려가 있음

3. 매매 + 전세 : 은행별 가계대출총량규제

• 단순히 금리만 올리는 것이 아닌 대출 자체를 제한, 정책상 DSR 40%라도 은행별로 DSR을 그 이하로 자율 운영토록 하여 대출을 제한하는 적극적 태도를 취함
• DSR 외에도 생활안정자금 대출 중단, 거치식 주택담보대출 중단, 주담대 대출 기간 축소 등 대출의 총량을 규제하여 대출 자체가 어려워짐
• 2,3 금융권으로 풍선 효과가 발생할 수 있음

| 즉시 실행으로 영향도를 알기 위해 과거를 확인해보자

1. 사례1 _ 2009년 (금융위기 급락 후 1년동안 급등 → 가계대출 급증 → 공급대책 발표 → 효과없음 → 금융규제)

•  DTI 시행 및 구매력을 즉시 축소할 수 있는 강력한 금융 규제 연이어 시행
• 이병박 전 대통령 임기 후반부까지 지속 시행

2. 사례2 _ 2017년 (긴 하락장 후 반등 3년 →가계대출 급증  → 완화된 금융규제 강화  →  6.19부동산 대책 전방위 금융규제)

• DTI규제 확대에 이어 더 강력한 DSR 도입
• 문재인 전 대통령 임기 후반까지 시행

3. 사례3 _ 2024년 (코로나 급락 후 급등 → 가계대출 급증  → 완화된 급등규제 다시 강화)

| 과거를 통한 현 상황 영향도 추측

                                                             (월급쟁이부자들 라이브 자료 발췌)

• 사례1의 경우 규제가 잘 작동하였고, 사례2의 경우 DTI 규제가 작동하지 않아 DSR을 도입했음
• 이명박 정부는 전세 대비 매매가가 비쌌던 시기였기에 규제가 잘 작동함 (전세가율 50% / 조급한 수요)
• 문재인 정부에서 전세 대비 매매가가 쌌던 시기였고, 사람들은 그 전 10년동안 전세난에 시달린 경험으로 인해 전세수요 보다는 매매수요가 확고해지면서 규제가 무용지물 (전세가율 70% / 강력하고 확고한 수요)
• 1금융권을 제한하니 2금융권에 몰리고, 2금융권을 제한하니 3금융권에 몰리는 풍선효과 발발

| 지금 어떻게 해야할까?

• 현재는 서울 전세가율은 54%, 여기서 현재 상황이 사례1과 사례2 어느부분에 속할지 확언할 수 없음
• 최근 급등 단지를 보면 매매와 전세가 과해 한 번 숨고르기는 있을 것 같다. 
• 가치있는 부동산이라면 다른 사람들도 좋아하는 것이라면 통화량이 늘어가고 화폐가치가 떨어지면서 ₩으로 표시되는 가격이 상승하는 일은 자본주의 사회에서는 자연스러운 것이며 부동산 우상향은 긴 시간으로 보면 맞는 말이기에 현 상황은 기회로 호재로 다가올 수 있다.

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불안에 떨어서 시도조차 해보지 않고 가만히 있을 것 인가?

가치있는 것을 싸게 매수할 수 있는 기회 그리고 호재

이번 규제로 인해 투자 후 전세맞추기가 어려워 내 투자금이 늘어나면 어쩌지? 대출도 안되는데 전세세입자가 나갈경우 어디서 돈을 끌어와야되지? 전세세입자들도 대출 금액이 축소되면서 높은 전세가가 부담되어 낮은 전세가에 진입하려할텐대 전세가가 내려가지 않을까? 왜 너나위님은 전세난이 발생할거라고 하는거지?

좁은 월린이의 시야에서는 위와 같은 불안감을 느끼실 수 있습니다. 저 역시 이런 고민으로 1호기를 할지 많은 고민이 들었거든요. 그런데 여기서 왜 너나위님은 오히려 전세난이 발생할거라고 하는걸까?

투자자들의 진입 장벽이 높아지며 실수요자의 비중이 높아지고 투자자들에게서 나오는 전세물건의 수량은 줄어드들면서 전세난이 발생할 수 있다는 사실! 다만 여기서 내가 매수한 전세 낀 물건보다 더 낮은 전세로 빼야 할 상황이 우려되는데 금리가 오르거나 공급량이 많을 경우 전세금은 하락하지만 전세 수요는 동일한데 전세 물건이 없다면 전세금은 오를 수 밖에 없고 내가 기존에 거주하던 지역의 전세금을 감당할 수 없다면 그보다 더 낮은 전세금을 찾아 자연스럽게 이동하며 대출 규제를 통한 전세금 하락은 기대하기 어렵다는 사실!

결국 돌아돌아 좋고 싼 것, 나도 좋아하고 남이 좋아하는 것은 시간이 흐르면 결국 제 가치를 찾아 가격은 다시 오른다! 규제소식에 움츠러들지 말고 현금 쥐고 매의 눈으로 들여다보며 사냥감을 찾아야하는 호재라는 확신을 하게 되었습니다. 미래는 모르죠. 너나위님의 분석이 맞을지 틀릴지는 그 누구도 모릅니다. 너나위님의 라이브방송을 들으면서 저와 다르게 이해하고 다르게 느끼는 분들도 있을 수 있습니다. 주관적인 시선인 만큼 적어도 저처럼 규제소식에 마음이 불안하고 고민이 있으신 분들이라면 꼭 한번 들어봐주시면 좋을 것 같아 이렇게 글을 작성해봅니다