열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법 | 월급쟁이부자들

• 열기 강의 신청 이유

  - 부동산으로 돈을 벌어보고 싶었다. 특히, 내년에 결혼을 앞둔 상태에서 내집마련이 우선인가, 부동산 투자를 통한 자산 증식이 먼저인가를 고민했고, 이러한 고민에 앞서 부동산 투자에 대한 기초를 쌓아보고자 열기를 신청하였습니다.

  - 강의에서 배우고 싶었던 것은, 부동산 투자를 위해서 고려해야할 요소들은 무엇인지, 어느 지역이 가치가 있는지 등 나만의 가치 평가 기준을 확립하고 싶었습니다.

• 가장 크게 도움이 된 점

  - 처음 강의 신청 이유와는 조금은 다른 방향일 수도 있지만, 평소 내가 허비하던 시간을 조금씩 효율적으로 사용하는 법을 배울 수 있었다. 단순히 평소에 쓰던 시간 중 일부를 투자 공부하는데 사용했다의 관점이 아니라, 내가 버리고 있는 시간이 너무 많다는 것을 알 수 있었다. 나는 출근하는 버스 안에서는 거의 자거나, 유튜브를 봤다. 어짜피 회사가서 계속 일하는데, 조금은 쉬어도 좋지 않을까? 라는 생각을 가졌기 때문이다. 하지만 아직 오래된 습관은 아니지만 강의를 수강한 이후, 출퇴근시간 및 이동시간에는 너무 졸려서 졸아버리는 특수한 상황을 제외하고는 항상 책을 읽고 있다. 이러한 습관을 바탕으로 목표했던 월 3권 이상 읽기를 이번달은 성공했다. 이것을 진정한 나의 습관으로 만들기 위해 계속 노력하여 어제보다 나은 내가 될 것이다.

   

  - 부동산에 대한 선입견, 투자에 대한 선입견, 성공한 사람을 바라보던 나의 선입견 등을 조금은 고칠 수 있었다. 이전에는 부동산 등 투자에 대해서 조금은 보수적으로 봤었다. 특히, 레버리지 투자에 대해서는 이게 잘못되면 전세사기 아닌가? 나는 이런 투자는 하지 못할거야 라고 생각을 했었다. 하지만 적어도 지금은 그렇지 않다고 자신있게 말할 수 있다. 수많은 사례들이 이를 증명하고 있기 때문이다. 물론 그렇다고 맹목적으로 부동산을 바라보겠다는 뜻은 아니다. 나만의 투자 기준을 확립하여 그것을 바탕으로 올바른 투자를 진행해나갈 것이다.

  또한, 성공한 사람을 보면 지금까지는 '그래 넌 성공할 사람이었으니까 성공한거지, 난 저렇게 못해.' 라고 선을 그어버리고는 그 사람을 따라하고 배워보고자 하지는 않았었다. 하지만 지금도 조금은 열등감을 느끼기는 하지만(이조차도 줄여나갈 것지만), 적어도 거기서 생각이 멈추지는 않는다는게 바뀐 것 같다. 그들에게서 배울 점을 찾아 내게 적용해보고자 하고 있다. 그들의 생각을 조금은 이해해보고자 노력하고 있기도 하다.

• 6개월 계획

  - 목실감, 시금부 계속해서 작성하기(현재 17일 연속 진행 중 - 평생의 습관이 될 수 있게 노력할 것)

  - 앞마당 3개 만들기.

  - 독서 월 3권 이상 지속적으로 진행하기(읽는 책의 수를 점점 더 늘려가는 것도 하나의 목표이다.)

  - 내년에 결혼하는 여자친구에게 투자자로써 확신을 줄 수 있도록 지속적으로 노력할 것

     → 결국 위의 3가지 목표를 지속적으로 잘 수행하는 것을 보여줌으로써 확신을 줄 수 있으면 좋겠다. 이에 더해 투           자에 매몰되어 관계를 악화시키는 행동은 하지 않도록 내 삶의 균형을 맞춰가는 것 또한 중요할 것이다.

not A but B 라는 말을 딱 들었을 때 머리를 세게 한대 맞은 느낌이었습니다.

나는 부자가 아니고 손가락 질 하는 사람들 역시 부자가 아닌데 왜 그들의 말, 내 생각을 고집해 A를 행동했는지..

후회가 되었습니다.

그 과거가 이제는 앞으로 나아가야 할 나에게 ‘월부 열반스쿨’ 이라는 엔진으로 인해 좋은 연료가 되었습니다.

앞으로 나아가는데 중요하다고 생각하는 것이 목표,마인드라고 생각해 이 부분을 인상깊게 들었었습니다.

27년동안 연료만 생산했다면 이제는 그 연료를 사용하기 위해 생각만 하는것이 아닌 행동으로 옮겨 길게 달려보겠습니다.

느낀 점 : 

2주차 강의를 듣기 전에는 갭투자 및 대출을 무리하게 이용하는 투기꾼이 될 뻔 했던 것 같다.

적정 전세가율을 가진 매물에 대한 갭투자 및 장기 보유를 통한 원금 보전이 가능한 투자에 대해 배웠다.

적용점 :

너바나님께서 설명해주신 “저평가, 환금성, 수익률, 원금보전, 리스크 관리” 각 항목을 만족시킬 수 있는 매물을 찾고, 또 내가 잘 아는 앞마당을 1개라도 만들어보는 것이 다음 계획이다. 또 아파트 수익률 보고서 과제를 해보면서 생각보다 모든 조건을 만족시키는 매물을 찾기가 어려웠고, 더 많이 찾아보고 공부해야겠다.

4강은 자음과 모음님의 실제 투자자로서의 마인드, 전세 레버리지 투자의 사이클에 대해 강의해주셨다.

열기 1~3강을 듣는 동안 우리는 같은 돈으로 어떤 아파트에 투자했느냐에 따라 얼마나 다른 결과물을 내었는지 여러 차례 확인하였다. 그동안 좋은 물건, 가치있는 저평가 물건을 어떻게 찾고 수익률 보고서를 어떻게 쓰는지에 대해 배웠다면 이번 시간에는 가치있는 물건을 ‘언제’사야 하는가에 대해 배웠다.

우리는 그동안 매수시기를 항상 놓치거나 급하게 따라 사다가 고점에서 매수를 하게 된 경우를 왕왕 볼 수 있었다.

주식과 마찬가지로 가치있는 물건이 현재 얼마나 저평가 되어있는가를 판단하지 못하고 주변의 소식들에 끌려다니며 투자 아닌 투자를 해왔기 때문이다.

그렇다면 부동산의 가격은 언제 어떤 주기로 움직이는가?

투자 물건은 당연히 상장폐지 물건이 아닌 가치를 지닌 물건, 가치가 올라갈 물건을 토대로 한다.

가치가 있는 물건을 좋은 타이밍에 사려면 부동산의 사계절에 대해 이해할 필요가 있다.

당연히 부동산 시장에서는 상승장만 있지 않고 하락장만 있지 않다. 그 시기가 언제인지 아는것이 중요하다.

전세가가 오르는 시기에는 매매가도 힘을 받아 같이 올라가는 ‘봄’시기가 있다.

매매가가 분위기를 타고 급등할때 전세가는 매매가를 따라가기 쉽지 않은 ‘여름’시기가 지나면

매매가가 안정됨가 동시에 전세가도 같이 빠지는 ‘가을’시기가 있고,

다시 전세가가 오르지만 매매가는 아직 영향을 받지 않는 ‘겨울’시기가 있다.

초보는 전세가가 올라가고 매매가가 아직 영향을 받지 않거나 같이 상승하는 시기인 ‘겨울’, ‘봄’시기가 가장 투자하기 좋은 시기이다. 좋은 투자란 좋은것을 싼 가격에 사는 것이라는 원칙을 잊으면 안된다.

아무리 가치가 있는 물건이라고 해도 고점에 사는 것은 저평가된 가격에 사는 투자와 맞지 않는다.

내가 가치를 볼 수 있는 안목을 가졌느냐 아니냐에 따라 더 좋은 물건을 투자할 수 있냐 아니냐가 결정된다.

다음은 실제 실전 투자 프로세스에 대해 알려주신다.

먼저 ‘임장’을 통해 매물을 확인하고 가장 좋은 물건을 좋은 시기에 ‘매수’한다. 이후 적절한 가격에 ‘전세’를 맞추고 세입자와 원만한 관계를 유지하며 ‘운영’한다. 이후 좋은 시기에 잘 ‘매도’ 하면 한 사이클이 완성된다.

1. 임장

   - 현장에서 그 지역과 아파트가 가지는 가치를 판단

   -어떤 지역을 임장할지 정한다: 지역선정

   -임장 가기 전 확인해야 할 사항을 준비: 사전임장(손품)

   -지역의 분위기를 확인한다: 분위기임장

   -매물을 임장한다: 매물임장

2. 매수

   -정확한 매수 여부를 판단하는 것이 중요

   -가치가 있는가? 가치가 더 좋은가?

   -저환수원리 투자 원칙을 지키는 투자인가?

   -당장 오를만한 것이 아니라 현재 가치가 있고 싼것인가?

3. 전세

   - 내 전세 가격이 경쟁력 있는가?: 나갈만한 가격인지, 해당 단지에서 몇등 물건인지

   -내 전세의 상태가 경쟁력 있는가?: 신축인가? 올 수리인가?

   -내 전세가 1등으로 나갈 순서인가?: 전화 임장(1주일마다 체크)

4. 운영(보유 및 관리)

   -중개비 현금 영수증

   -수리비 견적서&영수증(샷시, 확장, 보일러)

   -취등록세 및 인지대

   -등기권리증

5. 매도

   -이 물건은 가치가 있는가?→가치가 있다면 수익이 날 때까지 보유(시스템)

   -리스크 대비가 되는가?→ 리스크 대비가 된다면 보유한다.

   -팔고 다른 집을 샀을 때 더 큰 수익이 날 수 있는가?→ 더 큰 수익을 낼 실력이 있는가?

   -무릎에 사서 어깨에 판다→꼭지에 팔려고 하지 않는다.

여기까지 실제 투자 사이클에서 체크해야 할 점들에 대해 정리해 보았다.

그렇다면 위와 같은 투자를 통해 나의 목표를 달성하려면 어떻게 해야 하는가?

첫째로 목실감을 매일 하는 버릇을 들인다.

둘째로 독강임투인 을 쌓자

셋째로 1년 안에 실제 투자를 실행하고

몇년 안에 자산 10억을 달성할지 계획한다.

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이렇게 열반스쿨 기초반을 모두 수강하였다. 처음 수강을 신청할 때에는 더이상 이렇게 게을리 살 수 없다라는 마음으로 조모임 열기반을 신청하였으나 4주가 지난 지금 불필요한 행위들로 시간을 보내는 것이 아까워졌다. 마지막 자음과 모음님의 강의로 조금은 더 확신을 가지고 투자공부를 할 수 있을것 같은 느낌을 받았고 나의 미래 또한 더 구체적으로 그려지게 된 한달이었다.

4주차 강의후기

자모님 강의는 정말 팩트폭행을 많이했습니다….

부동산 가치 판단하는법 매수부터 매도까지 

전세는 어떻게 세팅하는지 전화임장은 어떻게하는지 

너무 잘 알려주셨고 기본적인거부터 처음부터 다알려주셔서 너무 이해하기 쉬웠습니다.

제가 이런거쯤은 다아는데??라고 생각했지만

 정말 제가 생각했던거는 아무것도 아니구나.. 그냥 얄팍한 지식으로만 투자를할려고 했구나 라고 한번더 반성하게 됐고

너무  세세하게 잘알려주셔서 감사했습니다.

그리고 제가 처음에 월부를 들을까 말까 

많이 망설였는데정말 1주차 2주차 3주차 4주차

너무알찬강의였습니다. 정말정말 후회없이 4주차 강의까지 잘들었고 

강의끝나고도 독강임투인 하면서 습관을 바꿔야겠다는 생각이들었습니다.