재건축 vs 리모델링, 정답은 '여기' 있습니다.

안녕하세요.

센스있게쓰자 튜터님 반의

후바이입니다.

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임장을 하면서 리모델링 이슈가 있는

단지를 보면 어떻게들 생각 하시나요?

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개인적으로 저는 재개발, 재건축처럼

기부 채납이나 공공기여 의무가 없어

주변의 정주 여건 개선 여지가 적다는 점

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기존 세대수 대비 증가되는

일반 분양 물량이 현저해

신경써야 하는 공급이 아닌 것 같다는 점

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리모델링 사업에 대한 기대감이 반영된

높은 호가와 높은 투자금 등..

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전세 레버리지 투자를 해야하는 나에게

지역을 이해하는데 리소스를 빼앗아 가는

기피 대상으로 받아들여 왔었습니다.

그래서 단지 임장 때도, 단지 분석 때도

중요도를 매우 낮게 생각해 왔었고

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시세 트래킹이나 전수 조사 시에도

등한 시 하는 경우가 많았습니다.

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오늘은 최근 1기 신도시를 다녀오면서

리모델링에 대해서 알게된 점들과

바로 잡게 된 생각들을 정리해 보려 합니다.

리모델링이란?

모두 허물고 다시 짓는

재건축, 재개발과 달리

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리모델링은 아파트의 주 뼈대를 남겨두고

세대의 면적을 덧 대어 늘리는 방식의

정비 사업으로 이해를 하시면 될 것 같습니다.

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이를 통해

1. 기존에 없었던 단지 조경의 개선

2. 커뮤니티 센터의 신설

3. 지하주차장을 설치(수직증축)

4. 세대당 면적 증가(평균 6평)

5. 수직, 또는 별동 증축으로 분담금 완화

등의 기대 효과를 가집니다.

그리고 재개발, 재건축 하면 떠오르는 이미지.

심의 통과 불발, 기부채납 등 공공기여 이견

로얄동이나 조망권 차지를 위한 조합 내 갈등 등..

더딘 속도가 대표적인 이미지일텐데요.

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리모델링은 이 단점을 꽤나 상쇄하는데

장, 단점을 살펴보면 다음과 같습니다.

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# 리모델링의 장점)

1. 준공 15년차 이상만 되어도 추진 가능

재건축 = 30살 이상 되어야 추진 가능

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2. 분담금을 입주시에 낼 수 있어

자금 운영이 상대적으로 용이

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3. 기부 채납, 임대 세대 건설 등

공공기여 의무 없음

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4. 어느 진행 단계에서든 매매가 가능

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5. 재건축 대비 상대적으로 저렴한 분담금

철거 및 골조 시공이 없으므로

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6. 초과 이익 환수 의무가 없습니다.

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7. 사업 소요 기간이 재건축 보다 짧습니다.

재건축 대비 간편한 절차상, 공법상의 특징

# 리모델링의 단점)

1. 3bay, 4bay 등 선호 구조 적용의 어려움

안전 상 내력벽 철거를 할 수 없어

앞뒤로 길죽한 집이 되므로

전체 면적은 넓어지지만 구조가 애매..

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2. 신축 아파트 대비 낮은 층고

층고를 높히지 못한 상태에서

층간 소음 흡음재, 화재 예방 스프링 쿨러 등

건설 당시 없었던 의무 시공 사항들의 출현

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3. 현저한 일반 분양 물량 (낮은 사업성)

수직 증축으로 일반 분양 물량을 늘릴 수 있으나

안전 진단을 2차례 받아야 하고,

공법도 수평 증축 대비 더 오래 걸려

재건축 대비 장점인 속도를 잃게 되며

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기존 단지들의 빵이 커지기 때문에

별동 증축은 건폐율 여력이 많이 부족하죠.

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그래서 대부분의 리모델링 추진은

수평증축 + 별동증축 을 선택하게 되고

일반 분양 물량이 현저하게 적어

사업성에 아쉬움이 있습니다.

4. 재건축 규제 완화 분위기 속

아쉬워 지는 속도라는 장점

최근 정부가 발표한 1기 신도시 선도지구

리모델링 대비 장점이 많은 재건축이지만

아킬레스 건 이었던 속도에 대한 메리트가

확보될 것으로 보여지다보니

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재건축 대비 규제가 적고 사업 속도가 빨라

선택한 리모델링 추진이 아쉬워 진 것이죠.

※ 리모델링을 추진중인 단지들의

선도지구 선정 제외 방침도 뼈 아픕니다.

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5. 분담금 인상 스트레스에 취약하다

현저하게 적은 일반 분양 물량으로 인해

사업성이 낮다보니 물가 인상, 주 52시간 등

당초 추정 분담금보다 늘어난 공사비 부담이

재건축 대비 고스란히 조합원에게 전가 됩니다.

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선도지구 지정 등 재건축은 용적률 상향 등으로

분담금 완화가 기대되는데 말이죠.

새집에 대한 니즈 만으로

리모델링이 추진 되었을까?

1기 신도시를 처음으로 임장해보니

너무나 균질했고, 모든 인프라가 갖춰져 있었고

경사가 아닌 평지라 참 좋았습니다.

연식 하나만 빼고 말이죠.

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왜 리모델링을 적극적으로 추진해 왔는지도

조금은 이해가 되기도 합니다.

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하지만 분담금 대비 일정 수준의 차익이나

상승 기대분이 적으면 사업 추진을 위한

거주민 동의가 어려울텐데요.

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리모델링 사업 추진 당시 또는 초기의

단지별 추정 분담금을 한번 살펴보았습니다.

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서울 리모델링 최대어라 불리우는

동작구 사당동의 우극신

(우성,극동,신동아)

신동아는 동의율 미달로 현재 제외

사업 설명회 당시 추정 분담금

이수극동 23평 > 28평 1.24억

이수우성2단지, 3단지 23평 > 28평 1.3억 / 

신동아4단지 23평 > 28평 1.34억

전용58 소유주들 평균 분담금 약 1.3억

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현재 호가)

극동 23평 10억

우성 3단지 23평 10억

우성 2단지 23평 11.2억

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인근 신축 및 선호 기축)

래미안 로이파크 18년식, 24평 14.5억

리모델링 두번째 대어라 불리우는

강동구 암사동의 선사현대

건설사들의 사업설명회 당시 추정 분담금

21평 > 26평 2.1억

26평 > 30평 2.5억

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현재 호가)

선사현대 24평 9.3억

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인근 신축 및 선호 기축)

래미안 솔베뉴 19년식 24평 13.8억

고덕그라시움 19년식 24평 14억

평촌에서 리모델링이 가장 앞서있는

목련 2단지

목련 2단지의 사업 초기 추정 분담금

14평 조합원 > 2억

24평 조합원 > 2.86억

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현재 호가)

목련 2단지 23평 6.4억

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인근 신축 및 선호 기축)

평촌더샵센트럴시티 16년식, 24평 9.8억 

평촌더샵아이파크 19년식, 24평 8.5억

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현재의 단지 시세와

당초 추정 분담금을 더해보면

대체적으로 1-2억 정도의 시세 마진.

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또는 시세 마진은 미미하더라도

더 좋은 입지에 있는 만큼 입주 후

추가 상승이 기대가 있었던 것 같습니다.

리모델링 단지들, 

앞으로 이렇게 바라보겠습니다.

리모델링 사업이 장기화 됨에 따라

짧게는 3년만에, 전용 59 기준

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1억 중반~2억 중반 정도였던 분담금이

3억 후반~4억 후반까지 올라버렸습니다.

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분담금 폭탄 이라는 워딩이

괜히 나오는게 아닌 것 같습니다.

분담금이라는 비용적인 문제와

사업 추진 기간이 흘러

재건축 연한이 도래되는 등 

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리모델링을 추진하던 단지에서

사업을 취소시키자거나

재건축으로 선회하고자 하는 움직임과

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리모델링 사업을 접자는 목소리가 커져도

조합 설립 후 추진 비용 등으로 사용한

건설사로부터 받은 금액의 반환 등

매몰 비용에 대한 문제도 남게 되는데요.

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돈 때문에 시작했던 사업인데

돈 때문에 난감해지는 상황에서

추진과 해산 사이 기로에 놓인 겁니다.

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HOW, 그러면 어떻게 투자와

연결시켜 봐야 할까?

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'삶이 무료하면 정비사업 조합에 가입 해보라'

'정비 사업은 원수에게 권하라' 라는 말처럼

'역시, 정비 사업은 복잡해'

'돈 버는 사람은 따로 있어'

'나랑은 관계 없는 영역이겠군' 이라며

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원래의 생각이 맞았다는 것으로

정리하려는 찰나 아래와 같은

기사들을 보게 되었습니다.

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#실망매물

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리모델링을 보고 투자로 진입했든

그 전부터 보유하며 임대를 놓았든

아니면 실거주를 하고 있었든

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리모델링이 추진된다면

실익보다 손해가 크다는 판단으로

시장에 나오게 되는

실망 매물들이 있다는 것인데

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분담금이 늘어나 부담이 커졌는데

주변 선호 신축, 기축들의 시세도

사업 초기보다 낮으니

시세 상승이나 차익에 대한

실익이 낮다고 생각 될 수 있기 때문인데요.

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그간 임장지와 앞마당에서

리모델링 이슈가 있는 단지들을

음영처리 해왔던 시간이 떠올랐습니다.

리모델링을 추진 중이군...

용적율이 높아 재건축은 안 되나봐..?

아쉬워도 추진 하는거라면

입지 등으로 인한 생활 편리성이

상품 가치에 많이 상쇄되겠군..

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내 투자 방향과는 맞지 않겠어.

역시 기축에 집중하자..!

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가 아니라 시세보다 싸게 살 수 있는

기회가 될 수도 있었는데 말이죠.

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정비 사업 이슈로 주변 단지들 대비

눌려있거나 하락 거래되었더라도

실거주 가치가 있고 생활하기 편해

선호되는 단지라면 가격은 다시

가치를 찾아 갈 것이기 때문입니다.

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단, 리모델링의 사업 진행 단계에 따라

매수 즉시 확정 분담금도 납부

해야 하는 경우도 있기 때문에

단지 별 진행 단계도 꼭 살펴 보겠습니다.

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분담금을 즉시 납부 하지 않아도 되는

단계이면서 거주 편리성과

상품 가치가 남아있는 선호되는 단지라면,

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우선 순위의 문제이지

투자로 바라보지 못 할 사항이

아니라는 점을 이번에 배웠습니다.

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'정비 사업은 급지가 낮아질수록

정주 여건을 개선 시켜 줄

호재로 작용하기 보다

악재로 작용되는 경우가 많다'는

내용을 말씀해 주셨던

빈쓰 튜터님의 월부학교 4강에 대한

이해의 폭도 더 넓힐 수 있었습니다.

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신도시와 리모델링 및 정비사업에 대한

화두를 던져주시고 생각을 넓힐 수 있게 해주신

센스있게쓰자 튜터님 감사합니다 :D

막연하게 리모델링은

투자금이 많이 들어간다는 생각

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재건축 단지 만큼이나

상품 가치도 좋지 못할 것이라는 생각

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낮은 상품 가치는 생활 편리성 등

좋은 입지를 상쇄 시킬 것이라는 생각

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안 될 이유를 찾는 것 만큼이나

될 수 있는 이유를 찾는 것

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포기할 구실이 아닌

해야만 하는 이유를 찾는 태도가

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기회를 찾고 잡는

투자자의 태도가 아닐까요?