오기였을까, 끈기였을까 (서울 투자 경험담) [후바이]

안녕하세요. 후바이입니다.

3월인데도 눈이 내리는 날씨네요. 환절기 컨디션 관리 잘 하셔야겠습니다.

오늘은 이번 투자를 하면서 매수 과정에서 느꼈던 점들을 글로 정리해 보려고 합니다. 비슷한 과정 속에 어려움을 겪고 계시거나 앞으로 겪게 되실 단 한분에게라도 조금이나마 도움이 되었으면 합니다.

확신을 채워 간 과정

매물트래킹

24년 4월, 서울 투자와 광역시 2채를 놓고 방향성을 고민하던 끝에 게리롱 튜터님과, 마스터 멘토님을 만나 서울 투자를 하기로 방향을 잡았습니다. 그리고 이전에 해오던 전수조사를 매물 트래킹으로 이어갔습니다.

당시 한 두 분기 뒤에 확정 될 예정이었던 투자금에 +1억의 예산을 설정해 두고 시작하게 되었고 필요에 따라 우선순위를 높혀 지방 전수조사에 힘을 빼기도 했는데요.

전수조사는 그전부터 해 왔지만 앞마당 관리를 위한 전수조사 성격이 강했던 탓인지 현장을 가고 안 가고의 여부를 떠나 뭔가 뚝딱 거리는 느낌이 컸었습니다. 그도 그럴 것이 노트북과 데스크탑이 없으면 저는 투자 물건을 찾지 못하고 당장 투자금이 확정되어도 투자할 수 있는 사람이 아니었더라구요.

ㅎㅎㅎ….

실제 투자를 앞두고 계신분들이라면 한 번 돌아보셨으면 좋겠습니다 :D 너무 각 잡고 시세와 물건을 찾으려는 태도가 뿌리 내려 있지 않은지 말이죠. 

그리고 매물트래킹이 누적되어 가다보니 이런 점들이 뾰족해 지기 시작했습니다.

#단지꾸러미

매물 트래킹이 누적되어 가다보니 후보 단지 꾸러미들이 하나 둘 씩 너무 자연스럽게 생기기 시작했고 투자금이 1억이나 줄었음에도 꾸러미들을 어렵지 않게 다시 채워 갈 수 있었습니다.

#최선의 투자를 늘 알고 있는 상태

매물트래킹이 누적되어 가다보니 전수조사 위주일 때와 달리 전임은 당연하고 정신차려보면 매물 임장을 가 있는 제가 되었습니다. 현장으로 가기까지의 마음이 익숙해진 것 같은데요.

그렇게 되면서 단지별 우선순위 외에도 앞마당 중 우선 순위 매물들이 같은 단지에서도 나오기도하였고 실거래가를 따로 보지 않더라도 매물이 들어가고 나오는 것을 웬만한 부사님 만큼이나 알게되고, 어느 지역과 어느 단지가 거래가 더 활발하고, 주춤한지 더 면밀히 파악 할 수 있었습니다.

물론 타겟으로 잡고 있는 앞마당 들에 국한된 일이지, 모든 앞마당에 다 매물트래킹을 할수는 없을 거에요 :)

# 시세스캐닝이 되기 시작

나름 전수조사 전도사였던, 제가 스스로 서울 전수조사를 하지 않기 시작했습니다. 솔직히 전수조사를 해서 나래비를 세워두지 않으면 가격 왜곡이 잘 보이지 않거나 시세가 머리에 긁히지 않았었는데 매일 전수조사를 하고 매물트래킹까지 이어가다보니 시세 스캔이 자연스럽게 되기 시작했습니다. 그렇게 시세 확인을 위한 시간도 많이 줄어들게 되었고 스트레스가 아닌 영역이 되었습니다. 반복에 장사는 없는 것 같더라구요.투자를 앞두고 계시고

전수조사를 어느정도 해 오고 계시다면

매물트래킹까지 꼭

이어가 보셨으면 좋겠습니다.

매물트래킹 이야기를 하려고 글을 쓰기 시작한 것은 아닌데.. 특별한 것은 아니고요.

전수 조사 후 저평가된 단지들이 추려지거나 비슷한 단지들이 추려지면 그 단지 내 매물틀 까지도 트래킹 하는 것입니다. 정해진 방법이 있는 것은 아니고 본인이 트래킹하기 편한 방법으로 그리고 다시 들여다 보기에 수월한 방법으로 하시면 됩니다.

이해를 돕기 위해 제가 해 나갔던 방법들을 간단히 첨부해 드리자면

매물트래킹 ver.1 ver.2 ver.3

처음에는 매일 전수조사 후 단지들의 호가를 캡쳐해 긁어두기 시작했고, 그 중 더 매력적인 매물들은 실제 매물 상세까지도 캡쳐해 두고 제 생각과 전임을 통해 알게된 내용들을 함께 적기 시작했습니다.

며칠 동안 계속 호가와 상세 매물을 캡쳐하며 생각도 같이 남겨두다보니 매물 리스트 텍스트만 보더라도 어떤 매물인지 인지 할 수 있게 됩니다.

최종 매물트래킹 ver

마지막에는 이렇게 매물트래킹을 계속 해 나갔던 것 같습니다. 그리고 이거 한 장 들고 현장으로 나갔던 것 같아요.

매물트래킹에 대해 처음으로 소개해 주셨던 월부천사, 월부천재 월천 반장님 감사합니다 :D

보고싶네요!

단지 내 모든 매물에

모두 협상을 제안해 보고

다음 단지로 넘어가겠어.

그렇게 저는 우선순위 후보 단지들의 모든 매물을 매매, 전세, 월세 구분 없이 정말 모두 다 털기 시작했습니다.

입주 가능 매물에는 네고 의견을, 낮게 세낀 매물에는 보증금 증액 의향을, 전, 월세 물건에는 매매전향 의향을 모두 다 타진해 보았습니다. 이유는 찝찝함을 남기고 넘어가고 싶지 않았기 때문인데 될 법한 가격대의 물건을 더 깎아보고 싶다는 마음과 야망가로 올라온 로얄층의 물건 또는 수리가 잘 된 물건을 최저호가 수준으로 깎아서 매수하고 싶은 마음이었습니다.

광고에 아직 올라가지 않은 물건만이 장부 물건이 아니며 매매 물건만 살 수 있는 것도 아니고 최저가만이 급매는 아니니까요. 제 행동에 폭을 넓혀준 진담님 감사합니다 :D

이렇게 털어가다보니 자연스레 단지 내 매물 상황을 깊지는 않더라도 사장님들 만큼이나, 어쩌면 더 알고 있는 상태가 되었고 자연스레 합이 잘 맞는 사장님과 다른 부동산에서 광고중인 물건을 함께 만들어 보기도 수월해지기 시작했습니다.

돌아보니 주둥이만 들어가면 몸통을 통과시키려는 댕댕이처럼 저도 그런 틈을 찾아보려 했던 것 같습니다.

3개 단지의 모든 매물을 모두 보았고 정말 탈탈 털었습니다만 가슴뛰는 물건은 좀 처럼 만날 수 없었고 가슴 뛰도록 만들기 위한 협상도 마음처럼 되지는 않았습니다.

투자자들이 워낙 많이 다니다보니 매도자에겐 매도 우위 시장인냥 받아들여지고 있었기 때문입니다.

그럴 때 매매로 전향되어 깎여나온 전,월세 물건들과 협상 과정에서 가격이 깎인, 하지만 저의 매수 조건에 맞지 않는 물건들을 실거주자 또는 목표 매수가격이 높은 투자자가 매수해 갈 때는 내 제안으로 생긴 앵커링 때문에 남 좋은 일을 하게되는 것 같아 마음이 참 힘들었습니다. 엄밀히 말해 내 물건이 아닌 것인데도 말이죠.

조금 더 자세한 매물 털이 좌충우돌은 아래 글을 참고해 보시면 좋겠습니다.

https://cafe.naver.com/wecando7/11325579

장부 물건은 부사님만의

전유 물이 아닐 수도 있습니다.

그러던 중 어렵게 계약 직전까지 갔던 특올수리 단독 매물이 가계약 전 날 가격을 올려버렸습니다. 올린 가격도 싼 가격이었기에 매수를 하겠다 하였으나 그냥 투자자에게는 팔지 않겠다고 합니다.

집을 보여주는데 많이 지쳐있던 중 실거주자가 매수한 특올수리된 첫 입주 매물의 실거래를 보시고는 조건부 전세대출 규제가 심했던 시기 플랜B로 제안드린 주인전세 거주 후 새 임차 계약 협조에 대한 심리적 불편함이 크셨습니다.

공을 많이 들인 물건이었기 때문에 사장님께서도 많이 허탈하셨는지 이대로 저를 내려 보낼 수 없다며 사무실에서 노트를 펼쳐 여러곳에 전화를 돌리기 시작하시는데 아니 설마, 두달을 꽉 채우고서 장부 물건을 이제.…주신다고?  알고 보니 장부 물건이 있던 건 아니었고 매매로 나왔다 거둔지 시간이 좀 된 물건들에 전화를 돌리기 시작하신 겁니다. 장부 물건을 만들기 시작하신 것이죠.

고진감래란 이런 걸까요? 사장님의 폭풍 전화에 시세에 친하지 않은 매도인이 과거에 내놨던 가격 그대로, 단지 내 최저 가격으로, 가장 선호동이면서 특올수리 2년차, 새 가전으로 도배하고 지속 거주를 희망하는 입주 1년 4개월차의 신혼부부가 거주하는 제가 그토록 찾고, 제안하고 만들어보고 싶었던 물건이 세상에 나오는 모습을 보았습니다.

집을 보기 전이었지만 광고에 등록되면 이 물건은 실거주자에게는 0순위, 투자자에게는 협상 1순위임을 바로 알 수 있는..

저로서는 투자금이 확정된 지 5개월 만에 처음으로 가슴 뛰는 물건을 만나게 된 것입니다.

임차인이 당일 여행을 간 터라 사장님께, 언제든 좋으니 저부터 집을 보여달라고 간곡히 부탁드리고 집으로 내려왔습니다.

저는 앞으로 매매로 나왔다 들어간 지 시간이 좀 흐른 물건은 없는지 라포가 쌓인 사장님께 꼭 확인하고 매매를 타진 해 볼 겁니다.

사장님의 영역이 크긴 하지만 장부 물건은 사장님만의 전유물이 아니라 내 제안으로도 만들어 볼 수도 있다는 점을 이번 투자를 진행하며 배웠기 때문입니다.

​

오기였을까, 끈기였을까

가슴 뛰게 하는 매물을 가장 먼저 보기는 봤는데 한 가지 문제가 있었습니다. 갱신권이 살아 있으면서 시세대비 1억 낮은 보증금에 임차인이 거주중이었기에 저는 시세대로 보증금을 증액하는 것이 필요했습니다.

증액에 대한 이자 분담, 8개월 뒤 (25년 여름)에 갱신권을 사용 하는 것보다 2년 뒤 (26년 겨울)에 갱신권을 사용하려는 임차인들이 많다는 뉴스도 적지 않았고, 단지 내 거주를 계속 희망하는 임차인에게 나쁜 제안이 아니라 생각했지만 사장님께서는 그에 대한 이해가 다소 부족하신 상황이었고 부동산 사무실에 가서 두 시간이 넘도록 저의 제안을 설명드렸습니다.

매물 임장을 하면서 파악한 빼곡히 갖춰진 신혼 가전들을 보면서 실입주 매수자가 나타 날 경우 8개월 뒤, 포장 이사비, 새 가전의 이전 비용, 이전 과정에서 발생되는 새 가전들의 흡집을 감안하면 이자를 전부 지원 받으면 이득, 절반 만 받아도 손해는 아니라는 계산이었지만 요지부동이셨습니다.

그간 매도인들에게 희망 매수가격을 거리낌 없이 여쭤봐 주시던 사장님이다보니 거절 되더라도 제안이라도 해보고 넘어 가고 싶은데 단독 물건이라 다른 사장님을 통해 공동 중개로 거래를 터보기 위한 노력도 받아들여지지 않다보니 마음이 너무 힘들었습니다.

도저히 마음에서 포기가 안 되다보니 임차인에게 직접 제 의사를 전달해드리기로 마음 먹어버렸습니다.

지방에 거주하므로 이 집에 입주 할 일이 없다는 점, 증액 계약시 임차인이 취할 수 있는 편익, 편익에 대한 저의 계산 방식, 임차인의 불안함을 달래기 위한 재직증명서와 5년 간의 소득증명원, 이 매물이 투자자가 아닌 실거주자에게 광고가 시작 된다면 너무나 매력적인 0순위 매물임을 환기시켜드리기 위한 단지 내 외의 매물 비교 리스트 등을 서면으로 전달드리면서 제안에 관심이 있으시거든 꼭, 이 사장님을 통해 연락주시라고 말씀드렸습니다.

이제와 생각해 보면 다 온 것 같은다 싶은 마음이 간절함 이라는 가면 뒤에 조금함으로 작용했던 것 같기도 합니다.

주말이 지나 사장님께 온 연락.

주말이 지나 정말 눈이 많이 내리던 날 사장님에게 연락이 왔습니다. 전화를 받으러 스터디 카페를 나가면서 속으로 '됐다, 됐어! 이걸 거절할리가 없어' '이자를 그냥 전부 부담해 드린다고 할까?' 라며 순간적 희망회로를 굴리며 나갔지만 사장님의 연락은 정반대.

"바이씨, 지금 내가 하는 말 잘 들어요. 당신 이 단지에, 아니 이 역 근처에 등기 절대로 못 쳐. 알아들어요? 내가 중개인들에게 모두 다 알릴거야. 연락처, 신상까지 모두 다 이 정도로 내가 넘어가는 것만 알아요. 앞으로 얼굴만 보여요 아주"

전화 통화로는 제가 수습할 수 없는 임대인, 임차인, 중개인 간의 오해가 쌓여 사장님께서 엄청나게 화를 내기 시작하셨습니다.

분명 임대인은 가격 네고 없이 이 가격이면 된다고만 브리핑을 하셨는데, 임차인은 계속 이곳에 거주하기를 원했고 신혼 가전으로 집을 가득 채워놓았는데, 예상은 아예 못한 것은 아니지만 제가 놓친 것은 무엇인지 파악 할 새도 없이 사장님의 역정을 들어야만 했습니다.

투자자는 대응을 해야한다고 배웠다며

'번호를 바꾸면 괜찮을까' '안경과 모자를 쓰면 괜찮을까' '살을 쪽 빼서 외모를 완전 바꿔야 하나' '아니다른 물건을 매수해도 사장님들이 내 전세를 받아주실까' '이 사장님 다른 지역에도 아는 사장님이 계시면 어떻게 되는거지?' '이렇게 포기를 당하는게 맞나' '아니 굳이 이 단지 아니어도 돈은 벌 수 있지 않나' '두 달을 꼬박 나는 여기서 뭘 한 걸까' 오만 생각을 굴렸고 남은 튜터링과 학교 일정에 집중하며 숨을 고르기로 마음을 먹었습니다.

서울 사장님들께 먼저 연락이 오게 되면 심장이 쿵 하는 트라우마까지.. 생기니 꼭 스위치를 꺼버린 것처럼 투자에 대한 마음이 식어버리더라구요.

사흘 뒤, 모르는 번호로 전화 한통이 왔고 정말 제 신상을 생활권에 뿌리셨음을 알게 되었습니다. 그런데 재밌는 것이 덕분에 제가 조건만 맞으면 투자 할 사람이라는 것이 사장님들께 광고가 된 형색이 되어있었고 매물 소개에 대한 연락이 훨씬 더 자주 오게 되었습니다.

덕분에 저는 그 다음 날, 그러니까 투자 스위치를 꺼버린 날로부터 나흘 째 되는 날.

먼저 연락을 주신 다른 사장님을 통해 이 단지에서 처음으로 매물을 보고 매물 문의를 올렸던, 당시에는 가격 조율이 되지 않고 급하지도 않았던 2등 물건이 급해져 있음을 알게 되었고 최초 목표 매수 가격보다 조금 더 낮은 가격으로 돌고 돌아 계약을 하게 되었습니다.

앞으로도 이렇게 하겠다는 마음은 아니지만 제안을 전달해 주지 않는 부사님을 기다리지 못하고 서면으로 제안을 전달했던 행동이 잘 한 일인지는 솔직히 아직 모르겠습니다. 하지만, 후회는 없습니다.

뒷 걸음치듯 투자를 한 것도 같고 그래서 트라우마가 사라진 것도 같지만 이렇게까지 상세히 과정을 적은 이유는 어떤 경험이든 다 피와 살이 될 것이라는 것, 의미 없는 것은 아무 것도 없다는 것을 이번 투자를 통해 저는 배웠기 때문입니다.

그러니, 투자를 위해 만나게 되는 상황들을 '어떻게 하면' 좀 더 귀하게 만들 수 있는지 고민해 보시고 포기하지 않으셨으면 좋겠습니다.

충분히 의미를 부여해 주셨으면 좋겠습니다 :D

감사드립니다.

권유디 튜터님,

'투자'만 했던 제자는 아니었을까 포기라고 생각치는 않았지만 지그 재그 없이 지그만 하다 접어두려는 마음일 들 때 매번 줄탁동시 하듯 툭 쳐주시고 현장으로 나가도록 도와주셔서 너무나 감사했습니다. 덕분에 투자로 이어진 것 만큼이나 더 값진 배움을 할 수 있었습니다. 행복하겠습니다. 튜터님.

투친놈이 되어 가방 열린줄도 모르고 뛰어다니는 저를 한결 같이 바이띠 가자~! 바이띠 다녀와요~! 해주었던 24년 가을학기 에이스3반 애정하는 엉삼이들, 해야 할 것들을 내려 놓고 서울 올라 갈 때, 집에 못 내려오고 사우나에 새벽 늦게 들어 갈 때 정말 정말 큰 힘이 되었습니다. 너무 너무 고맙습니다.

매물 코칭으로 확신에 확신을 더해주신 한가해보이 멘토님

멈칫 멈칫 하던 시점, 6강을 통해 메타인지 할 수 있도록 시장 분위기에 맞게 행동할 수 있도록 해주신 자음과모음 멘토님

깁스차고 들어 갔던 두번째 학교에서 포기하지 않을 수 있도록, 그리고 방향성을 잡는데 큰 영향을 주신 게리롱 튜터님

고민하던 방향성 뿐 아니라 3년차가 되어서야 처음 찾아왔던 슬럼프를 이겨 낼 수 있도록 마음까지도 품어주신 마스터 멘토님

심장이 뛰는 물건을 가져올 것을 주문해 주시고 좋은 기회를 받을 수 있도록 지켜봐 주신 센스있게쓰자 튜터님

첫 투자라는 엔터 키를 누를 수 있도록 온 마음 다해 이끌어주셨던 셔츠 튜터님

김인턴 튜터님, 버린돌 튜터님, 제너스 튜터님, 슈퍼래빗 튜터님, 메쉬메리골드 튜터님, 라틴황제 튜터님 감사합니다.

그리고 투자 고민, 찡찡거림을 늘 들어주시고, 오늘도 내일도 시간 내서 응원과 격려를 해 주시는 강의를 통해 만난 모든분들께 진심으로 감사합니다 :D

부족하지만 배운 것들을 좀 더 나눌 수 있도록 하겠습니다.



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