드디어 목표하던 투자를 하셨나요?
회원님의 제2의 직업, 월급쟁이 투자자로서 경험한 실제 투자 이야기를 들려주세요!
안녕하세요. 후바이입니다.
최근 투자를 위해 열심히 현장을
누비고 계신 분들이 정말 많은 것 같습니다.
저도 투자를 위해 이번 한 달 중 절반을
서울에서 숙식하며 돌아다녔는데요.
지난 상승장에는 참여자로도, 관찰자로도
임하지 못했기 때문에 자세히 알 수는 없지만
여러 팀이 동시에 물건을 본다거나
부동산에 앉아 있는 동안
같은 질문을 하는 서너명의
투자자들을 보면서
마냥 부러워 했었던 대세 상승장에서는
지금보다 훨씬 더 치열했겠구나
싶은 생각을 하게 되었던 것 같습니다.
오늘은 지난 한 달 간 투자를 위해
현장을 다니며 느낀 점들을
글로 정리해 보고자 합니다.
될 것 같은 물건만 보고 계신가요?
제가 이번 한 달간 다닌 곳들은
실거래가 대비 호가가 늘 높았습니다.
상급지에는 실거래가 대비
호가가 꺾여있거나,
비슷하게 눌려있는데
실거래가에 따라 매도자들이
가격을 늘 올려서 조정하고 있었습니다.
대출 규제로 거래가 급갑했고
그로 인해 매매 상승이 주춤해 졌으며
전세 대출 규제로 전세 공급도 줄어들었는데
왜 여긴 아직도 올 여름
규제 직전 같은 분위기 일까?
이제와 복기를 해보니
진짜 투자를 위해 돌아 다니는
사람들이 정말 많았던 것입니다.
매도자는 갈아탈 곳의 잔금이
고작 한 달 밖에 남지 않았는데도
매가 조절에 쉽게 응하지 않았습니다.
어지간한 이런 공개된 급매에는
비슷한 투자금과
비슷한 중도금으로
비슷한 목표 매수가를 던져 놓고
협상하고 있는 사람들이
최소 세 네명은 붙어있었습니다.
이대로 단지를 넘기기에는 아쉬웠고
공개되어 있는 급매를 잡거나,
거기서 좀 더 네고를 해보는 방향으로는
쉽지 않을 것 같다는 생각을 하였습니다.
'야망가로 올라와 있지만
아무도 보지 않았으면서
나온지 시간이 꽤 된 물건에서도 만들어보자'
최고가 매물부터 사장님들과
확인을 하고 매물을 보기 시작했습니다.
대부분의 사장님들께서는
'보나마나 팔 생각 없거나
안 급한 물건들인데 봐서 뭐하냐'는
반응이 대부분이셨지만
라포가 쌓여있는 사장님들을 통해
어떻게 해서든 물건을 보려고 하였습니다.
지난 투자에서 비슷한 경험이 있었다고
말씀드리면서 말이죠.
비롯 이 과정들에서
아직 목표 매수가격까지
네고를 이끌어 내지 못해
최고가로 올라와 있는,
상태 좋은 물건들이
생각보다 너무 허탈하게도
목표 매수가 또는,
단지 내 최저가에 근접하게
네고가 되는 경험을 할 수 있었습니다.
급매는 최저가가 아니라는 이야기가 있죠.
혹시, 될 것 같은 물건들만 추려서
만들어 보기 위한 노력을
해 오고 있지 않았는지
한 번 되돌아 보시면 어떨까요?
전세, 월세로 나온 물건은요?
일정 비용을 받고
조기에 나갈 생각은 없으신지,
현재 시세로 전세를 재계약 하고
내년 전세 상승 우려를 해소 할
생각은 없으신지,
전세가 낮게 끼어있든
월세가 끼어 있든, 만기가 짧든, 길든
매매 물건 모두를 확인하고
협상을 위한 노력을 하였지만
목표 매수가로 만들어지지 못했거나
또는 매수 가격은 만들어져 가는데
매도인과 중개인의 비협조로
매수 이후의 리스크가 크다고 생각되어
가계약으로는 연결되지 못했습니다.
시간이 제법 많이 들었지만
이렇게 하고 나니 어지간한 사장님보다
매매 물건들의 사정과 진짜 가격도
더 잘 알고 있겠다는 생각이 들었습니다.
그래도 매가가 조정되거나,
급매가 나오면 연락을 주실
내편이 되어주실 부사님들도 만들었기에
다음 목표 단지를 털기로 마음 먹었는데
여전히 단지 내 보지 못한 물건들이
남아 있었던 것입니다.
바로 전세, 월세로 나온 물건들이죠.
"사장님,
전세, 월세로 나온 물건들 중
수리 상태 좋은 물건들 좀 알려주세요"
어차피 못 먹는 감. 찔러나 보자는
생각은 아니었지만
전, 월세로 나온 물건들의
매도 의향까지 확인하고 싶었습니다.
어떻게 되었을까요?
네, 아쉽게도 이 시도를 통해서도
투자로 연결 짓지는 못했습니다.
다만, 위에서 다뤘던
야망가의 물건들과 마찬가지로
전세, 월세로 나온 물건들에도
목표 매수가, 또는 최저가 수준으로
협상이 되는 물건들이 제법 있었는데요.
하나하나 살펴보니
대출 규제 직전
더 높은 가격으로 매도하려다
시장이 꺾여 월세로 돌렸거나,
내년 시장이 어떻게 될지 모르니
전세로 돌려두고 낀 매물로 만들어
매도를 하려는 계획이었거나,
그냥 물건을 일단 거둔 채 덮어둔
물건들도 속해 있다는 점입니다.
즉, 털어야 할 물건이
더 있을 수도 있다는 것이죠.
매매 등록된 물건을 모두 털었고
장부 물건이 더 없는지
부동산도 모두 털었는데도
아쉬움이 남는다면
전, 월세로 나온 물건들도
매도 의향을 타진해 보세요.
전, 월세로 나온 매물들이
매매 생각이 없는 매물이 아니라
이미 매매 시장에 나왔다가 들어 간
매물들이 있을 수도 있습니다.
사장님은 왜 A가 아닌 B에게
물건을 만들어 주셨을까
같은 단지들의 물건들을 동시에 본
A와 B가 있습니다.
두 사람 모두 투자자였고,
두 사람의 예산과
목표 매수가는 같았습니다.
두 투자자 모두 사장님에겐
정말로 살 사람이라는 의지가
전달 된 그런 상태였습니다.
A는 물건을 보고 오는 길,
사장님과 바짝 붙어
협상 여지가 더 없는지
목표 매수가를 전달해 주실 수 없는지
적극적으로 질문합니다.
B는 그 사이를 비집고 들어가기가
부담 스러웠는지, 조용히 뒤에서 걷습니다.
A와 B는 부동산에 들어가 앉았고
사장님은 두 사람에게 말합니다.
"자, 그래서 얼마ㅋㅋㅋ"
두 사람 모두 여러번 방문했던지라
사장님이 연락주신 가격으로는
매수하지 않을 것을 알고 계셨고
A는 사장님을 모시고 밖으로 나가
한 동안 이야기 나눕니다.
사장님은 그 자리에서 어디론가
전화를 거시고, 몇 분 후 A는
사장님과 인사 후 돌아갑니다.
B는 사무실로 돌아온 사장님과
대화를 시작 해 나갑니다.
"안돼 안돼,
저 친구랑 총각이랑 사겠다는 금액도,
미리 내어 줄 중도금도 똑 같아.
집주인도 N.5억 믿으로는 안된대"
B는 쉽게 일어서지 못하고
최고가에서부터 물건을
다시 여쭤보기 시작합니다.
그러다 옆에 앉자 계시던
실장님이 한 마디 합니다.
"사장님,
1동 805호 연락 한번 해볼까?"
수리 상태가 괜찮았는데
대출 규제로 인해 9월초
매매 거래가 불발 되고
에어비 앤비를 돌리고 있는
사장님도 세 달 동안 보지 못한
그런 물건이었습니다.
B는 돌아가지 않고 사장님과
부동산에서 대화를 나눈 5분 덕에
광고는 커녕, 사장님도 몇 달 간
보지 못하고 있던 물건을 보았고
5천 정도를 네고 할 수 있었습니다.
비록 목표 매수 가격에 미치지 못해
실제 매수로 이어지진 않았지만
B는 매물 임장에서 부동산 사장님과의
대화 시간을 충분히 남겨 두는 것이
얼마나 중요한지, 부동산은
정말 사람이 하는 것임을
다시 한번 배울 수 있었습니다.
다음 부동산 방문을 위해,
또는 스케줄링 되어있지 않더라도
다른 부동산을 한곳이라도 더 가보기 위해
도장 찍듯 부동산을 다니고 있지 않았는지
한번 되돌아 보시면 어떨까요?
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
