Mr포마드 | 월급쟁이부자들

For My Dream

대표글

초보경험담

단지분석, 아직도 기계적으로 하고 있나요? (단지분석 양식 포함) [Mr포마드]

안녕하세요Mr포마드입니다 이제 낮에는 여름이다 싶을 정도로날이 많이 더워졌네요 주말에 임장하시면서물 잘챙겨 드시기를 바랍니다 이번 주에 많은 분들이단지 임장도 하고 단지분석을 하시게 될 거에요 임장보고서를 쓰면서 가장 힘든 파트가바로 단지분석이었는데요 100개가 넘는 단지를임장하고 분석하라고 할 때이 모든 단지를 어떻게 다 분석하지?이 많은 단지를 분석하는 게 의미가 있나?언제 이걸 다하지...라고 생각하며 강한 현타를 느끼기도 했습니다 20개가 넘는 앞마당을 만들고 돌아보니초보 때 이렇게 단지분석을 했다면 좋았겠다생각이 들어 기계적인 분석이 아닌 실제 투자를 위해단지분석, 어떻게 해야 하는지이야기드리도록 하겠습니다 단지분석 장표이렇게 만들어야 합니다 우선 제가 알려드릴 단지 장표에어떤 내용이 들어가는지 보여드리겠습니다 단지분석을 제대로 하기 위해서는우선 단지 장표들을 빠르게만들어 두는 게 중요해요 필요한 내용들을 빠르게 채워 넣어야만단지 하나 하나를 들여다 보면서생각할 수 있는 시간이 생깁니다 제가 단지 장표들을 만들면서자주 사용했던 툴을소개해드립니다 https://cafe.naver.com/wecando7/6442976[리비민] 임장보고서(임보) 단지 분석 사진 정리 끝판왕_사진 1000장 1초에 넣기! 단지분석, 이렇게 해보세요 이제는 단지분석 장표를왜 이렇게 구성했는지 그 이유를 알려드릴게요 위에서 보여드렸던 장표는크게 2가지, 가치와 가격에 대한 부분으로 나뉩니다 각 부분에서 무엇을 왜 보아야 하는지이야기드리겠습니다 우선 가치에 대한 부분입니다 많은 분들들 아시다시피부동산의 가치 = 땅의 가치 + 건물가치로 구성되어 있어요 그렇기에 이 두가지 부분을나눠서 봐줘야 합니다 1. 시세지도(땅의 가치) 시세지도에서 해당 단지의 위치를 보며생활권이 어떤 입지인지또 해당 단지가 어디에 위치해 있고어떤 인프라를 누릴 수 있는지확인합니다 예를 들어역세권인지 비역세권인지초품아인지 학교가 멀리 있는지근처에 공원이나 상권을 가깝게 누릴 수 있는지 이런 부분을 살펴보면서사람들이 좋아할만한 땅인가를생각해보셔야 합니다 2. 네이버/호갱노노 단지 정보(건물 가치) 네이버나 호갱노노에서 단지 정보를 보는 이유는단지 연식, 주차 상태, 평형구성, 난방 방법 등을 보고사람들이 좋아할만한 건물인지 보기 위해서입니다 연식이 더 좋을수록, 세대수가 많을 수록세대 당 주차 댓수가 더 많을 수록평형 구성이 대형위주일 수록사람들이 좋아할 가능성이 높고 지역난방이 아닌 중앙난방이라면선호도가 낮을 가능성이 있습니다 결과적으로사람들이 사용하기에 편리한 건물인가를생각해보셔야 합니다 3. 단지 사진 및 체크리스트(건물 가치) 단지임장이 익숙하지 않은 분일수록체크리스트는 반드시 하셔야 합니다 체크리스트를 해야만 단지를 더 자세히 보고단지 순서를 매겨볼 수 있어요 그리고 사진은 단지뿐만 아니라단지 인근의 상권, 도로비선호시설(송전탑, 쓰레기처리장) 등생활에 영향을 줄만한 부분을 꼭 살펴 봐야합니다 이렇게 땅과 건물을 나누어 보면선호하는 입지에 선호하는 단지인지선호하는 입지에 별로 좋아하지 않는 단지인지입지는 별로지만 선호하는 단지인지나의 생각을 적어볼 수 있습니다 두번째는 가격에 대한 부분이에요 가격에서는 총 4가지 부분을 봅니다차례대로 알려드릴게요 1. 대표 평형 그래프 수도권에서는 20평대, 지방에서는 30평대의그래프를 주로 보는데요 매매/전세 그래프에서 가격의 흐름을 보며상승장에서 힘을 받는(가수요가 있는) 단지인지하락장에서 전세가 받쳐주는 단지인지거래가 잘 안되는 시기에도 거래량이 있는 단지인지투자 기회가 있었다면 언제 있었는지살펴봅니다 단지 선호도를 떠올려 보면서입지 좋은 단지들은 어떤 특징이 있고선호도가 떨어지는 단지는 어떤 특징이 있는지 등입지, 단지별 특징을 정리해볼 수 있습니다 2. 평형 간 그래프 평형간 매매시세를 보며대형 평형이 시세를 리딩해 주는지평형 간 가격 격차가 과거와 현재가 어떻게 다른지현재 비교적 저렴하게 거래되는 평형이 있는지확인해 봅니다 대형 평형이 먼저 치고 올라가며소형 평형들을 끌어주는 단지들도 있고 대형평형 가격은 지지부진 한데30평, 20평대 가격이 대형 평형과 달라붙는 단지들도확인해 볼 수 있어요 사람들은 더 좋은 집, 더 큰 평수를 좋아하기 때문에대형 평형의 가격 흐름을 보면서해당 단지 거주민의 소득 수준을생각해 볼 수 있습니다 3. 매매/전세 실거래 그래프 매매 실거래 동향을 보면서현재 가격이 빠지고 있는지아니면 바닥을 다지듯 일정한 가격에 거래되고 있는지바닥을 치고 가격이 상승하고 있는지가격 추이를 보고 지금 나와있는 매물의 가격이 싸게 나온게 맞는지매수하게 된다면 목표 매수 금액은 얼마인지생각을 해봅니다 또 최근 거래된 전세가격을 보며네이버부동산에 있는 전세 가격이실제 거래될 수 있는 가격인지도 고민해봅니다 쉽게 생각해서실제 이 단지를 투자한다면얼마에 사서 얼마에 전세를 놔야할까를생각해볼 수 있습니다 지금까지 이야기드린 내용을 한 장표에 모아다시 보여드리도록 하겠습니다 지금까지 단지분석을 하면서 무엇을 보고실제 투자를 위해 어떤 생각을 하는지말씀드렸습니다 투자 초기에는이렇게 까지 해야하는게 맞나? 효율이 있나?라는 의문이 가득했지만 필요한 행동을 반복해 나가면서점차 어떤 부분을 덜 봐도 되고 무엇을 더 봐야하는지자기만의 스타일이 가다듬어지게 되었습니다 귀한 시간을 내서 임장보고서를 작성하는 만큼페이지 채우기를 위한, 빨리 해치우기 위한 시간이 아닌진짜 투자를 위한 시간으로단지분석 또한 채워나가셨으면 좋겠습니다 긴 글 읽어주셔서 감사합니다 변화에는 고통이 있다축적 후 발산이 있다 그 기간을 참지 못하고 뛰쳐나오고원칙과 베스트 프렉티스를 버리면영원히 그 나물 그 밥에 사는 것이다-신수정, 일의 격-출처 입력

...더보기 ∙ 1년 전

828

초보경험담

연령별 인구분석 3분 안에 뽀개기[Mr포마드]

연령별 인구분석 3분 안에 뽀개기! 안녕하세요 꿈을 쫓는 투자자'For My Dream' Mr포마드입니다 오늘은 인구분석에서 모든 시간을 쏟아붓는여러분(사실은 저)을 위해연령 별 인구 분석을 3분안에 끝내기 위한자료를 공유드리려 합니다 우선 제가 올려드리는 아래 엑셀 자료를 받아주시고차근하게 하나씩 따라해 보시죠! Step1. 기본 자료 다운받기 https://jumin.mois.go.kr/ 행정안전부 '주민등록 인구통계'에서 기본 데이터를 받아줄 거에요'연령별 인구현황'에 들어가주세요! 1. 내가 원하는 시-군/구를 선택하고2. '월'을 기준으로 가장 최근을 선택!3. '계' 만 선택4. 연령 단위는 '5세'(중요★)5.만 연령 구분은 100세 이상까지 설정해주세요!이렇게 연령별 인구현황이 보이신다면'엑셀'파일을 다운받아 열어주세요내려받은 엑셀파일에서'총 인구수'를 블록지정 하고'숫자로 변환'을 클릭해주세요!(숫자로 변환해야 총 인구수 기준으로정렬할 수가 있어요!)'4열'을 클릭하고'데이터' 탭에서 '필터'를 클릭해주세요 '총 인구수'를 기준으로 '내림차순' 정렬해 주세요 엑셀 파일 전부를 복사해서위에 드린 자료에 붙여넣기를 해줄 거에요! Step2. 자료 붙여넣기&해석 제공해드린 자료 첫번째 시트 '연령별인구현황'에위와 같이 자료를 붙여넣어 주세요! 3번째 시트인 '연령별인구(10,15~65세)' 에서절대값 기준의 동단위 연령별 인구 수비율 기준의 동단위 연령별 인구의 그래프를 보실 수 있으며0~14세 / 15~64세 / 65세 이상으로 구분된 표또한 확인하실 수 있습니다!! 여기에 해석에 이해를 돕고자영유아 상위 7개 동을 기준으로 색깔 그룹핑해두어어떤 동이 어떤 특색을 가졌는지파악하시기 쉽게 해두었어요!(그래프 기준 우측으로 화면을 넘기시면 있습니다^^) + 세대당 인구 추가 하기 https://jumin.mois.go.kr/# 첫 화면에서 위 그림과 같이 원하시는 시-군/구의인구, 세대수, 세대당 인구수를 엑셀파일로 다운받아 주세요! 위에서 알려드렸던 방법대로 파일 내용을 복사만 하셔서공유해드린 파일 2번째 시트인 '세대당 인구' 시트에 붙여넣으시면 세번째 시트에 바로 동별 세대당 인구 수를 확인하실 수 있습니다 ^^ 이 방법이면 3분 안에 각 동별로어떤 인구 특성을 지녔는 지 파악하실 수 있을 거에요! 참고로 저는 그래프에서 그치지 않고 이렇게 분석한 결과를 지도위에 올려보며나름의 생각을 적어보고 있습니다!(벤치마킹할 수 있게 해주신 와타님 감사합니다 ^^) 임보 작성에 자그마한 도움이 되길 바라며긴 글 읽어주셔서 감사합니다 ^^

...더보기 ∙ 1년 전

764

초보경험담

5,000만원으로 랜드마크에 투자했습니다 [Mr포마드]

안녕하세요Mr포마드입니다 오늘은 지난번 예고해드렸던5,000만 원으로 랜드마크에투자한 경험을 이야기드리려 합니다 이번 투자는 투자 범위에 벗어난 물건을협상을 통해 투자가 가능하도록 만들었던 물건입니다 제 이야기를 보시고이런 지역에서도 투자를 할 수 있고이런 방법으로도 투자를 할 수 있다는 것을알려드리고자 합니다 공급 많은 지역은 투자하기 좋은 시장이다 지금 많은 분들이이런 지역을 눈여겨 보고 계실 것 같습니다 가격이 예전보다 하락했고투자금이 적당히 들면서공급이 적은 곳 이런 지역은 실거주자와 투자자의 유입으로중하위 생활권까지 가격이 상승하였습니다 그러나 제가 달려간 곳은많은 공급이 예정되어 있는 지역으로투자자의 유입이 많지 않아가격이 저평가된 지역이었습니다 심지어 랜드마크 단지도유사 인구 규모 지역에 비해서 가격이 쌌으며 가격이 유독 많이 하락했던일부 생활권의 34평만 조금 반등하였을뿐낀 평형, 소형평형은 보합세를 유지하고 있었고 오히려 급격하게 하락했던 전세가가 상승하여투자하기 좋은 시장으로 변해있었습니다 많은 공급이 예정되어 있지만현재 전세가가 절대적으로 저렴했기에충분히 리스크를 감당할 수 있다고 판단하여지역 전수조사를 실시했고 권유디튜터님의 조언을 받아낀 평형과 25평형을 투자 타겟으로 하여매물임장을 진행 했습니다 매물털기- 할 수 있는 모든 물건을 본다 주 타겟을 낀 평형, 24평형으로 했지만34평에 투자할 수 있지 않을까 하는 생각을놓을 수 없었습니다 투자시점 직후로 대단지 입주가 있었기에신규 전세를 셋팅하는 건 쉽지 않아 보여전세가 맞춰져 있는 물건을 모두 보자 다짐하고아침 9시부터 저녁 8시까지 매물을 털고 다녔습니다 전세가 높게 들어가 있는 물건전세가 낮게 들어가 있는 물건만기가 오래 남아있는 물건만기가 짧게 남아있는 물건이번에 전세가 셋팅된 물건 등투자 후보 단지의 34평, 낀평형, 24평을가리지 않고 모두 보았습니다 그 중 점유자의 사정을 자세히 파악해투자하기 어렵다고 판단되는 물건을 제외하여투자 가능성이 있어 보이는 매물을 추렸습니다 당장 투자할 수 있는 물건 중 1,2등을 뽑아매물코칭을 신청하고임장한 모든 물건을 동시에 협상 진행했습니다 제주바다멘토님과 이야기를 나누며단지의 가치, 가격, 리스크에 대해 다시 검토 받고할 수 있다면 5,000만원으로 34평에 투자하는 것도좋을 것 같다는 답변을 받았습니다 멘토님께서 말씀해주신 이 지역 투자의 조건을 생각하며협상하던 물건 중 투자금이 맞지 않은 것,전세 기간이 맞지 않은 것, 리스크가 큰 것들을하나씩 제외해 나갔고 최종적으로는이 지역 랜드마크 34평에 투자할 수 있었습니다 부동산은 사람의 삶이다(협상) 이번 투자 물건을 처음 조건으로는절대 투자할 수 없는 물건이었습니다 조금씩 호가는 오르고 있었기에매매가 절충이 어려웠으며투자금은 8,000만원이 필요했고전세 만기가 공급이 쏟아지는 시점이었습니다 매물임장을 했을 때도세입자가 집을 험하게 쓰고 있어"아 이 집은 투자하기 어렵겠다"생각이 드는 집이었습니다 그러나 그동안 배운 대로매물임장 후 내가 생각하는 조건을 이야기하였습니다 1. 매매가 2,000만원 네고2. 전세금을 2,000만원 인상3. 전세 만기 1년 연장 처음 제시하는 조건은 거절될 가능성이 높았기에투자할 수 있지 않을까 생각했던 금액보다더 낮은 매매가, 더 높은 전세금을 요청드렸습니다 처음부터 협상이 원활하지는 않았습니다 매도자는 3년 전 이 집을 매수하고2년 간 기다리 X억의 수익을 봤지만갑작스러운 하락장으로 그 수익을 모두 잃고거의 매수가와 비슷한 가격으로 물건을 내놓았습니다 매도자도 투자자이기에 어느정도 수익을 보고자 했고몇번의 조율 끝에 1,000만원 네고된 가격으로매매가를 조정할 수 있었습니다 전세입자와의 협상도마냥 원활하진 않았습니다 전세입자도 사정이 있어 연장에 동의했지만전세금을 본인 부담으로 하여인상하고 싶어하진 않았습니다 그래서 이자 비용을 지급하기로 협의하고전세금 2,000만원 인상과 전세 만기를 연장을 하였고 몇번의 특약 수정을 거친 후가계약금을 보내고 투자를 하게 됐습니다 협상 과정이 하루가 아닌 수일 동안 진행됐기에"내가 과연 이 물건에 투자할 수 있을까?"하는 의구심이 많이 일어났었습니다 그러나 배운 대로상대방이 원하는 것을 주면서내가 원하는 것을 제시하고그 중간점에서 Win - Win할 수 있는 지점을찾고자 노력했습니다 또 협상 과정에서사장님을 설득하는 시간매도자와 협상하는 시간전세입자와 협상하는 시간이저를 성장시켜 주었습니다 모든 협상이 이번 처럼성공적으로 끝난 것은 아닙니다 이와 비슷한 케이스를 50번을 만났고그 중 49번의 협상이 성사되지 않았습니다 그러나 제가 할 수 있었던 것은가르쳐주신 대로, 배운 대로꾸준히 물건을 보고 협상을 제시했고될 때까지 포기하지 않는 것 뿐이었습니다 이번의 투자 경험은 저에게 자산뿐만 아니라엄청난 성공 경험이 되었습니다 앞으로 어떤 물건을 보더라도"이 물건은 투자 못해'라고 흘려보내는 것이 아닌 "이렇게 하면 투자할 수 있지 않을까""이렇게 하면 서로 원하는 것을 얻을 수 있지 않을까"하며 투자 가능성에 제한을 두지 않게 되었습니다 이 글을 읽으시는 분들께서도부동산은 협상이 가능하다는 것을 잊지 마시고적극적인 협상으로 원하는 결과를 얻으시길진심으로 원합니다 긴 글 읽어주셔서 감사합니다 PS. 투자 과정 모든 것을 도와주신권유디 튜터님 진심으로 감사드립니다 좋은 글을 나눠주신 이웃분에게 덧글은 큰 힘이 됩니다.서로 감사함을 표하는 월부인 화이팅!!

...더보기 ∙ 1년 전

315