단지분석, 아직도 기계적으로 하고 있나요? (단지분석 양식 포함) [Mr포마드]

안녕하세요

Mr포마드입니다

이제 낮에는 여름이다 싶을 정도로

날이 많이 더워졌네요

주말에 임장하시면서

물 잘챙겨 드시기를 바랍니다

이번 주에 많은 분들이

단지 임장도 하고 단지분석을 하시게 될 거에요

임장보고서를 쓰면서 가장 힘든 파트가

바로 단지분석이었는데요

100개가 넘는 단지를임장하고 분석하라고 할 때

이 모든 단지를 어떻게 다 분석하지?

이 많은 단지를 분석하는 게 의미가 있나?

언제 이걸 다하지...

라고 생각하며 강한 현타를 느끼기도 했습니다

20개가 넘는 앞마당을 만들고 돌아보니

초보 때 이렇게 단지분석을 했다면 좋았겠다

생각이 들어

기계적인 분석이 아닌 실제 투자를 위해

단지분석, 어떻게 해야 하는지

이야기드리도록 하겠습니다

단지분석 장표

이렇게 만들어야 합니다

우선 제가 알려드릴 단지 장표에

어떤 내용이 들어가는지 보여드리겠습니다

단지분석을 제대로 하기 위해서는

우선 단지 장표들을 빠르게

만들어 두는 게 중요해요

필요한 내용들을 빠르게 채워 넣어야만

단지 하나 하나를 들여다 보면서

생각할 수 있는 시간이 생깁니다

제가 단지 장표들을 만들면서

자주 사용했던 툴을

소개해드립니다

https://cafe.naver.com/wecando7/6442976

[리비민] 임장보고서(임보) 단지 분석 사진 정리 끝판왕_사진 1000장 1초에 넣기!

단지분석, 이렇게 해보세요

이제는 단지분석 장표를

왜 이렇게 구성했는지 그 이유를 알려드릴게요

위에서 보여드렸던 장표는

크게 2가지, 가치와 가격에 대한 부분으로 나뉩니다

각 부분에서 무엇을 왜 보아야 하는지

이야기드리겠습니다

우선 가치에 대한 부분입니다

많은 분들들 아시다시피

부동산의 가치 = 땅의 가치 + 건물가치

로 구성되어 있어요

그렇기에 이 두가지 부분을

나눠서 봐줘야 합니다

1. 시세지도(땅의 가치)

시세지도에서 해당 단지의 위치를 보며

생활권이 어떤 입지인지

또 해당 단지가 어디에 위치해 있고

어떤 인프라를 누릴 수 있는지

확인합니다

예를 들어

역세권인지 비역세권인지

초품아인지 학교가 멀리 있는지

근처에 공원이나 상권을 가깝게 누릴 수 있는지

이런 부분을 살펴보면서

사람들이 좋아할만한 땅인가를

생각해보셔야 합니다

2. 네이버/호갱노노 단지 정보(건물 가치)

네이버나 호갱노노에서 단지 정보를 보는 이유는

단지 연식, 주차 상태, 평형구성, 난방 방법 등을 보고

사람들이 좋아할만한 건물인지 보기 위해서입니다

연식이 더 좋을수록, 세대수가 많을 수록

세대 당 주차 댓수가 더 많을 수록

평형 구성이 대형위주일 수록

사람들이 좋아할 가능성이 높고

지역난방이 아닌 중앙난방이라면

선호도가 낮을 가능성이 있습니다

결과적으로

사람들이 사용하기에 편리한 건물인가를

생각해보셔야 합니다

3. 단지 사진 및 체크리스트(건물 가치)

단지임장이 익숙하지 않은 분일수록

체크리스트는 반드시 하셔야 합니다

체크리스트를 해야만 단지를 더 자세히 보고

단지 순서를 매겨볼 수 있어요

그리고 사진은 단지뿐만 아니라

단지 인근의 상권, 도로

비선호시설(송전탑, 쓰레기처리장) 등

생활에 영향을 줄만한 부분을 꼭 살펴 봐야합니다

이렇게 땅과 건물을 나누어 보면

선호하는 입지에 선호하는 단지인지

선호하는 입지에 별로 좋아하지 않는 단지인지

입지는 별로지만 선호하는 단지인지

나의 생각을 적어볼 수 있습니다

두번째는 가격에 대한 부분이에요

가격에서는 총 4가지 부분을 봅니다

차례대로 알려드릴게요

1. 대표 평형 그래프

수도권에서는 20평대, 지방에서는 30평대의

그래프를 주로 보는데요

매매/전세 그래프에서 가격의 흐름을 보며

상승장에서 힘을 받는(가수요가 있는) 단지인지

하락장에서 전세가 받쳐주는 단지인지

거래가 잘 안되는 시기에도 거래량이 있는 단지인지

투자 기회가 있었다면 언제 있었는지

살펴봅니다

단지 선호도를 떠올려 보면서

입지 좋은 단지들은 어떤 특징이 있고

선호도가 떨어지는 단지는 어떤 특징이 있는지 등

입지, 단지별 특징을 정리해볼 수 있습니다

2. 평형 간 그래프

평형간 매매시세를 보며

대형 평형이 시세를 리딩해 주는지

평형 간 가격 격차가 과거와 현재가 어떻게 다른지

현재 비교적 저렴하게 거래되는 평형이 있는지

확인해 봅니다

대형 평형이 먼저 치고 올라가며

소형 평형들을 끌어주는 단지들도 있고

대형평형 가격은 지지부진 한데

30평, 20평대 가격이 대형 평형과 달라붙는 단지들도

확인해 볼 수 있어요

사람들은 더 좋은 집, 더 큰 평수를 좋아하기 때문에

대형 평형의 가격 흐름을 보면서

해당 단지 거주민의 소득 수준을

생각해 볼 수 있습니다

3. 매매/전세 실거래 그래프

매매 실거래 동향을 보면서

현재 가격이 빠지고 있는지

아니면 바닥을 다지듯 일정한 가격에 거래되고 있는지

바닥을 치고 가격이 상승하고 있는지

가격 추이를 보고

지금 나와있는 매물의 가격이 싸게 나온게 맞는지

매수하게 된다면 목표 매수 금액은 얼마인지

생각을 해봅니다

또 최근 거래된 전세가격을 보며

네이버부동산에 있는 전세 가격이

실제 거래될 수 있는 가격인지도 고민해봅니다

쉽게 생각해서

실제 이 단지를 투자한다면

얼마에 사서 얼마에 전세를 놔야할까를

생각해볼 수 있습니다

지금까지 이야기드린 내용을 한 장표에 모아

다시 보여드리도록 하겠습니다

지금까지 단지분석을 하면서 무엇을 보고

실제 투자를 위해 어떤 생각을 하는지

말씀드렸습니다

투자 초기에는

이렇게 까지 해야하는게 맞나? 효율이 있나?

라는 의문이 가득했지만

필요한 행동을 반복해 나가면서

점차 어떤 부분을 덜 봐도 되고 무엇을 더 봐야하는지

자기만의 스타일이 가다듬어지게 되었습니다

귀한 시간을 내서 임장보고서를 작성하는 만큼

페이지 채우기를 위한, 빨리 해치우기 위한 시간이 아닌

진짜 투자를 위한 시간으로

단지분석 또한 채워나가셨으면 좋겠습니다

긴 글 읽어주셔서 감사합니다

변화에는 고통이 있다

축적 후 발산이 있다

그 기간을 참지 못하고 뛰쳐나오고

원칙과 베스트 프렉티스를 버리면

영원히 그 나물 그 밥에 사는 것이다

-신수정, 일의 격-

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