5,000만원으로 랜드마크에 투자했습니다 [Mr포마드]

안녕하세요

Mr포마드입니다

오늘은 지난번 예고해드렸던

5,000만 원으로 랜드마크에

투자한 경험을 이야기드리려 합니다

이번 투자는 투자 범위에 벗어난 물건을

협상을 통해 투자가 가능하도록 만들었던 물건입니다

제 이야기를 보시고

이런 지역에서도 투자를 할 수 있고

이런 방법으로도 투자를 할 수 있다는 것을

알려드리고자 합니다

공급 많은 지역은 투자하기 좋은 시장이다

지금 많은 분들이

이런 지역을 눈여겨 보고 계실 것 같습니다

가격이 예전보다 하락했고

투자금이 적당히 들면서

공급이 적은 곳

이런 지역은 실거주자와 투자자의 유입으로

중하위 생활권까지 가격이 상승하였습니다

그러나 제가 달려간 곳은

많은 공급이 예정되어 있는 지역으로

투자자의 유입이 많지 않아

가격이 저평가된 지역이었습니다

심지어 랜드마크 단지도

유사 인구 규모 지역에 비해서 가격이 쌌으며

가격이 유독 많이 하락했던

일부 생활권의 34평만 조금 반등하였을뿐

낀 평형, 소형평형은 보합세를 유지하고 있었고

오히려 급격하게 하락했던 전세가가 상승하여

투자하기 좋은 시장으로 변해있었습니다

많은 공급이 예정되어 있지만

현재 전세가가 절대적으로 저렴했기에

충분히 리스크를 감당할 수 있다고 판단하여

지역 전수조사를 실시했고

권유디튜터님의 조언을 받아

낀 평형과 25평형을 투자 타겟으로 하여

매물임장을 진행 했습니다

매물털기- 할 수 있는 모든 물건을 본다

주 타겟을 낀 평형, 24평형으로 했지만

34평에 투자할 수 있지 않을까 하는 생각을

놓을 수 없었습니다

투자시점 직후로 대단지 입주가 있었기에

신규 전세를 셋팅하는 건 쉽지 않아 보여

전세가 맞춰져 있는 물건을 모두 보자 다짐하고

아침 9시부터 저녁 8시까지 매물을 털고 다녔습니다

전세가 높게 들어가 있는 물건

전세가 낮게 들어가 있는 물건

만기가 오래 남아있는 물건

만기가 짧게 남아있는 물건

이번에 전세가 셋팅된 물건 등

투자 후보 단지의 34평, 낀평형, 24평을

가리지 않고 모두 보았습니다

그 중 점유자의 사정을 자세히 파악해

투자하기 어렵다고 판단되는 물건을 제외하여

투자 가능성이 있어 보이는 매물을 추렸습니다

당장 투자할 수 있는 물건 중 1,2등을 뽑아

매물코칭을 신청하고

임장한 모든 물건을 동시에 협상 진행했습니다

제주바다멘토님과 이야기를 나누며

단지의 가치, 가격, 리스크에 대해 다시 검토 받고

할 수 있다면 5,000만원으로 34평에 투자하는 것도

좋을 것 같다는 답변을 받았습니다

멘토님께서 말씀해주신 이 지역 투자의 조건을 생각하며

협상하던 물건 중 투자금이 맞지 않은 것,

전세 기간이 맞지 않은 것, 리스크가 큰 것들을

하나씩 제외해 나갔고

최종적으로는

이 지역 랜드마크 34평에 투자할 수 있었습니다

부동산은 사람의 삶이다(협상)

이번 투자 물건을 처음 조건으로는

절대 투자할 수 없는 물건이었습니다

조금씩 호가는 오르고 있었기에

매매가 절충이 어려웠으며

투자금은 8,000만원이 필요했고

전세 만기가 공급이 쏟아지는 시점이었습니다

매물임장을 했을 때도

세입자가 집을 험하게 쓰고 있어

"아 이 집은 투자하기 어렵겠다"

생각이 드는 집이었습니다

그러나 그동안 배운 대로

매물임장 후 내가 생각하는 조건을 이야기하였습니다

1. 매매가 2,000만원 네고

2. 전세금을 2,000만원 인상

3. 전세 만기 1년 연장

처음 제시하는 조건은 거절될 가능성이 높았기에

투자할 수 있지 않을까 생각했던 금액보다

더 낮은 매매가, 더 높은 전세금을 요청드렸습니다

처음부터 협상이 원활하지는 않았습니다

매도자는 3년 전 이 집을 매수하고

2년 간 기다리 X억의 수익을 봤지만

갑작스러운 하락장으로 그 수익을 모두 잃고

거의 매수가와 비슷한 가격으로 물건을 내놓았습니다

매도자도 투자자이기에 어느정도 수익을 보고자 했고

몇번의 조율 끝에 1,000만원 네고된 가격으로

매매가를 조정할 수 있었습니다

전세입자와의 협상도

마냥 원활하진 않았습니다

전세입자도 사정이 있어 연장에 동의했지만

전세금을 본인 부담으로 하여

인상하고 싶어하진 않았습니다

그래서 이자 비용을 지급하기로 협의하고

전세금 2,000만원 인상과 전세 만기를 연장을 하였고

몇번의 특약 수정을 거친 후

가계약금을 보내고 투자를 하게 됐습니다

협상 과정이 하루가 아닌 수일 동안 진행됐기에

"내가 과연 이 물건에 투자할 수 있을까?"

하는 의구심이 많이 일어났었습니다

그러나 배운 대로

상대방이 원하는 것을 주면서

내가 원하는 것을 제시하고

그 중간점에서 Win - Win할 수 있는 지점을

찾고자 노력했습니다

또 협상 과정에서

사장님을 설득하는 시간

매도자와 협상하는 시간

전세입자와 협상하는 시간이

저를 성장시켜 주었습니다

모든 협상이 이번 처럼

성공적으로 끝난 것은 아닙니다

이와 비슷한 케이스를 50번을 만났고

그 중 49번의 협상이 성사되지 않았습니다

그러나 제가 할 수 있었던 것은

가르쳐주신 대로, 배운 대로

꾸준히 물건을 보고 협상을 제시했고

될 때까지 포기하지 않는 것 뿐이었습니다

이번의 투자 경험은 저에게 자산뿐만 아니라

엄청난 성공 경험이 되었습니다

앞으로 어떤 물건을 보더라도

"이 물건은 투자 못해'

라고 흘려보내는 것이 아닌

"이렇게 하면 투자할 수 있지 않을까"

"이렇게 하면 서로 원하는 것을 얻을 수 있지 않을까"

하며 투자 가능성에 제한을 두지 않게 되었습니다

이 글을 읽으시는 분들께서도

부동산은 협상이 가능하다는 것을 잊지 마시고

적극적인 협상으로 원하는 결과를 얻으시길

진심으로 원합니다

긴 글 읽어주셔서 감사합니다

PS. 투자 과정 모든 것을 도와주신

권유디 튜터님 진심으로 감사드립니다

좋은 글을 나눠주신 이웃분에게 덧글은 큰 힘이 됩니다.

서로 감사함을 표하는 월부인 화이팅!!