1편에서 내가 투자를 시작하게 된 이유를 거슬러 올라가다보니 잠시 잊은 비전보드도 생각나고, 자모님과 으쌰으쌰 했던 나도첫투자 라이브도 생각나고, 무엇보다 같이 땀흘리며 걷고 격려했던 동료들이 많이 생각났습니다. 나의 1호기지만 모두가 한 줌 한 줌 모아준 흙에 심은 씨앗이 아닐까 하는 생각이 듭니다. 감사합니다.
부족한 점 보완하자
규제와 발목/무릎 말썽으로 시작한 7월. 가족들의 건강이슈도 있어,, 치료와 가족에게 좀 더 집중했습니다. 중요한 시기인데…어쩌지 하는 마음이 딱 1번 나왔지만 ㅎㅎ 쟌쟈니 튜터님께서 라이브 코칭때 가족은 원씽이 아니다, 가족은 우선순위의 대상이 아니다라고 하며 해주셨던 말씀들이 떠올랐고 7월은 보충의 달로 계획하게 되었습니다.
- 7월 단지분석에 대한 확신을 갖기 위해 임보결론 특강을 들었습니다.
- 6.27은 맛보기라기에 다주택 세금규제를 대비하기 위해 세금강의를 들었습니다.
- 멘토님들의 라이브특강을 챙겨가며 변화하는 시장을 살폈습니다.
- 1일 1부동산 기사정리를 하며 뜨거운 시장을 잠시 달랬을 뿐,, 시기의 지연이지 수요의 꺾임이 아님을 느꼈습니다.
배움 : 투자를 하고 보니 임보를 왜 더 공들여 꼼꼼히 써야하는지 이해되었습니다. 정말 임보에서 보라고 하는거 쓰라고 하는 것을 다 했는지 안했는지에 따라 투자의 순간 내 마음의 두려움의 크기가 달라지는 것 같습니다. 더 많이 가보고 더 많이 분석한 곳에서 조금 더 확신을 가짐을 온 몸으로 느끼고 있습니다. (이제야 1억짜리 임보라는 말이.. 이해갑니다)
타켓을 정하다
가지고 있는 앞마당 중 선호하는 생활권의 나름 선호도 있는 구축단지들이 투자범위에 들어왔습니다. 그 안에서 투자금 +a로 가능한 단지들을 추렸고 단지들을 가치 순서를 나열해봤습니다. 물론 더 가치있는 것을 투자할 수 있으면 좋겠지만 노력이 부족했는지 실력이 부족했는지 제 눈에 보이진 않았습니다.
배움 : 지금 돌이켜보면 좀 더 적극적으로 전화하고 매물을 찾는 노력이 필요하지 않았을까 싶습니다. 아슬아슬 턱이 걸쳐지지 않는 것들을 두드리다 보니 지쳐서,, 좀 더 촘촘하게 매매가와 전세가와 실거래가를 살펴보고 각 매물의 상태와 조건을 찾아보고 비교하려는 노력이 부족했던 것 같습니다.
타켓 단지에서 30평대 매물이 손에 잡히지 않아, 눈을 낮춰 20평대 혹은 한단계 덜 선호하는 단지를 찾아야 하는 걸까 하는 마음에 시세를 다시 조사하고 매임을 해봤습니다. 마침 제 투자금에 들어오는 단지들을 찾았지만 현재 시장은 20평이 먼저반응해 30평이 싼것 같다는 느낌을 지울 수가 없었습니다,, 이 방향이 맞는지 점검해보고 싶어 매물코칭을 넣었고 매물코칭에서 만난 센쓰튜티님께서는 자산과 연저축액을 감안해서 기존 30평대 단지들을 더 찾아보라고 말씀주셨습니다. 안잡히는 그 녀석들을 다시 폭넓게 살펴보고 제가 놓치고 있던 C구에도 상황이 변하며 기회가 오고 있으니 그쪽까지 살펴보라고 하셨습니다.
매물코칭 이후 ABC구에서 내 투자금을 접근 가능했던 단지들을 떠올리며 세낀 물건이나 주전세 가능 매물을 중심으로 매물들을 뒤져보았습니다. 모든 매물을 다 알고 하면 좋겠지만,, 시간적 여유는 물론,, 매물털기를 하는 과정에서 이전에 다쳤던 발목과 안좋았던 무릎이 말썽을 부렸고 주사와 진통제를 병행하며 가능한 시간에 최대한 매물을 보려고 노력했습니다. 세낀물건은 특히 예약하기가 어려워 일과 육아와 진료 틈 사이로 시간에 시간을 쪼개 한두개라도 잡히는대로 보려고 했습니다.
배움 : C구까지 좀 더 촘촘하게 보지 못했습니다. 앞마당은 항상 섬세하게 관리해주어야 언제 어떤 기회가 올지 모른다는 멘토님 튜터님의 말씀을 이제야 이해했습니다. 선배님들께서 앞마당 one page 업데이트를 왜 주기적으로 하시는지 이제야 무릎을 탁 칩니다.
한가해보이님을 다시 만나다.
어지러운 시장에서 튜터님과 멘토님께 가까이 여쭐 수 있다면 얼마나 좋을까 하는 갈증이 올 때 즈음, 투자코칭을 받았던 한가해보이님을 다시 만나게 되었습니다. 실전임장클래스에서 투자코칭을 해주셨던 보이멘토님 만나다니,,,!! 아침부터 진통제 빵빵하게 챙겨먹고 보이멘토님 만나러 출동!!!!
코칭해주셨던 보이멘토님이셨기에 임장 후 질의응답시간에 제 마음속에 고민이나 현재의 어려움, 어떻게 언제까지 보이지 않는 매물을 찾아 두드려야할지에 대해 질문드렸고, 방향성에 대한 확인과 데드라인 “2주”라는 답을 듣고 2주만 털고 안되면 평수 말고 단지를 하나 낮춰 잡아보기로 결심합니다.
배움 : 기초반만 들어도 할 수 있다! 멘토님과의 만남은,, 내가 만들어간다!
욕심과 용기사이, 욕망과 절제 사이
| A구 a단지 1호 | 과거엔 전세맞추기 좋았지만 지금은 새로 전세를 맞출 경우, 보수적으로 3-6개월 정도 소유권에 대한 매도인 협조 필요. 수리비를 감안하면 6개월 저축액까지 고려해도 가용자금초과. 매매가를 0천 만원 네고해야하지만 지난주 매수의향자가 있었으나 0백까지만 네고 가능하다며 선을 그어 계약 불발한 건 |
| A구 a단지 2호 | 월세입자 만기까지 기다려야하는 상황. 그 외엔 1호와 동일한 상황. |
| A구 그외 | 가격범주에 들어오는 a단지 다른 매물은 하루사이 매도되었고, 매임이 취소되고, 다른 매물은 0천만원 이상 벌어져있는 상황. b단지는 a단지보다 실거래가가 빠르게 상승으로 찍히고 있어 매매호가도 따라 올라가는 추세. 그 안에서 높게 세낀걸 찾아보는 것을 지속합니다. (놓치는 매물은 내것이 아니니라~) |
| 배움 : A구 단지를 털며 힘들었던 것은 대출을 끌어쓰고 싶은 저의 욕망을 누르는 것이었습니다. 단지 가치 있고, 싼 게 확실하니 자꾸만 무리해서 들어갈까 하는 마음이 들었습니다. 그때마다 “더 벌진 못해도 덜 위험한 것에 투자해서 목표를 이룰 때까지 시장에 살아남는 잃지 않는 투자를 한다”고 입으로 중얼 거리며 욕심을 눌러냈습니다. | |
| B구 c단지 3호 | 선호가 조금 덜하지만 가치있는 단지. 올수리 & 적정하게 세낀 물건. 운용 편의, 투자금내 해결 그렇지만,, 가치가 덜한 너란 녀석은 2주 뒤에 안되면 그때 만나자… |
| B구 d단지 4호 | 이 단지가 지금 이 가격에? 하며 전임을 돌렸지만 이 단지는 호가가 이미 뛰어올랐고 접근 가능한건 반전세이거나 저층물건. 그 가격을 올린 부사님은 내 갭이 적다며 모아타운 재개발을 권유하셔서 빠르게… 마음 접기.. 또로로.. |
| B구 e단지 5호 | 그렇게 거쳐서 갑자기 튀어나온 내 1호기.. |
내 1호기의 정화수 아니고 저.환.수.원.리!
매임하러 가기 전 점심시간에 노트를 펼치고 입지가치와 가격을 다시 점검해봅니다.
못난이 동이지만 단지 입구에서 평지로 접근 가능한 동이었습니다. 깔끔하게 사용하셨지만 오래된 기본 구축은 수리가 불가피했습니다. 다만 세가 끼어있어 당장은 수리비가 들지 않았고 추후 관리상의 안고가야할 것을 마음에 적습니다.
구축 사이드동 기본 4층 매물이지만 조건에 맞게 세가 끼어 있고, 직전 실거래인 7월 가격보다 싸고 6월초 실거래보다 조금 비싸다. 현재 매물 중 최저가 이고 2천이상 네고 된다면 꽤 매력있을 것 같다.
“2천되면 할 수 있는데..”
“에이~ 1시에 보신 분에 2천했다 매도자 빈정만 상하고 실패했어요,,,,
가계약 바로 쏠 수 있다면 1천만원 깍아볼게요, 그건 해볼 수 있을 것 같아요~~^^”
1천네고면,,, 저층제외 6월초 가격보다 0백 싸다.
“네, 해주세요! (교통사고같은 이 순간. 다시 생각해도 뭔 마음이었나 싶습니다)”
진짜? 진짜? 하며 갑자기 벌떡 일어나더니 분주하게 통화하시는 사장님.
기다려보라며 될 것 같다고 하시더니 잠시 후 또롱. 계좌가 나왔습니다.
그 사이 아무 준비도 없이 지른 저는,,, 남편에게 급작스런 투자 목전 소식을 전하고 사전 예고없이 질러버린 저로 인해 당황했을 남편. 그리고 머리로 돌려보는 저환수원리. 남편에게 전화로 단지 가치와 시세에 대해 브리핑하며 스스로도 점검해봅니다. 그동안 열심히 했으니 괜찮은 곳으로 찾았을꺼라며 해보라고 합니다. 머리가 하얗게 된 저는 동대문구 앞마당 서투기 조원들에게 SOS를 칩니다. 갑작스런 상황에서도 점검할 것들을 보내주고 단지 가치에 대해 함께 의견을 나누준 조원분들꼐.. 너무나도 감사드립니다.
배움 : 잠깐 멈춰서 단지를 한바퀴 더 돌아보고, 매을에 대해 곱씹었다면 하는 아쉬움이 있습니다. 현장의 분위기에 휩쓸리지 말고 한템포 환기하는 시간이 초보투자자에겐 필요한것 같습니다. 그리고 계약할 마음으로 매임을 다닌다면 꼭 계약사항은 미리 준비해야합니다. 강의에서 배워도 실전에선 머리가 하얗게 됩니다 … 다음부턴 품에 샘플을 들고 다녀야겠습니다.
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| 저 | 가치가 있는 것을 가치보다 싸게 산다. | 가치) 서울 4급지 / 1등 생활권 / 균질성을 갖춘 구축 선호단지들 중 하나 (구축선호 옆집) 강남역 콤파스찍고 10km 이내 위치 / 강남 및 도심업무지구 1시간 이내 접근 가능 역세권은 아니지만 버스 이용하여 단지앞까지 편리하게 이용가능 가격) 구축선호 실거래 및 호가 벌어짐. 과거에도 그 친구가 먼저 출발하고 이 단지는 조금 늦게 출발하지만 약간의 갭을 두고 쫓아가는 추이. 매물은 단지 내 외곽 사이드에 있는 저층 동이라 비선호동이지만 저층제외 제일 싼 물건. 네고가능하면 조금 더 매력도를 높힐 수 있음 전고대비 -17% 4급지 구축은 전체적으로 저평가 구간에 있는 것 같고 선호단지나 20평먼저 반등세가 빠른 것 같다. |
| 환 | 매도시점에도 사람들이 좋아할만가 | 매도 시점에도 이 단지는 사람들이 좋아할 단지다. B구에서 선호생활권과 균질성을 갖추고 있고 관리가 잘 되고 있는 1천세대이상 대단지. 저/탑제외한 4층콜렉터 00년식, 개별난방전환, 지하주차장연결, 도색, 엘베교체 등 지속적인 관리가 잘 되고 있는 단지. |
| 수 | 보유한 투자금으로 충분한 수익을 낸다 | 전저대비 수익률, 현재 가격에서 전고회복시 수익금 파악. (전고대비 -17%) 지난 10년간 크진 않지만 지속적인 전세가와 매매가 상승이 이루어 지고 있는 단지. 오히려 입주장으로 25년 매매전세가가 눌려있다는 판단. 가치있고 싼 구간이다. |
| 원 | 전세가율 높고 원금 절대 지킨다 | 현재 내 1호의 매매가/전세가 기준 전세가율 60% 25년까지 이 지역 및 주변지역 입주폭탄으로 공급물량 넘실넘실 그치만 지금 분명히 싼 구간이고 잘 지켜내면 분명 수익을 내는 단지 |
| 리 | 감당가능한 리스크에 투자하고 대응 | 잔금리스크 : 세낀 물건이라 없음 역전세리스크
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질러놓고나서 뒤늦게 무섭고 불안하고 불편한 마음은 왜 찾아오는가?
복기하며 찾아보는 원인 1
내 1호는 못난이동 4층 기본 동향
싸게 샀다고 생각했는데,, 지르고 생각해보니 더 싸야하는게 맞는 매물이란 생각.
2천 질렀으나 거절당해서 호가대비 1천만원 네고했는데,, 원래 1천만원 깍아서 파실 생각이셨나 하는 생각.
배움 : 과녁 조준하고 매임할때는 분명한 목표매수가를 가지고 가야한다. 이 단지 얼마가 아니라 이 단지 RR에 이 상태면 얼마, 이 단지 못난이에 이 상태면 얼마 등등 범주를 명확히 가지고 가야 현장 분위기에 휩쓸리지 않고 네고할 수 있다!! 2천 네고 지르고 멋지게 퇴장했으면 더 좋았으려나 하는 아쉬움. 투자자에겐 명확한 목표매수가가 중요하다.
복기하며 찾아보는 원인 2
입주장 동네에서 26년 2월 전세만기 도래.
갱신권 미사용상태, 과도한 전세가는 아니지만 더 사신다고 하면 땡큐, 나가신다고 하면 어쩌나하는 걱정
서울수도권은 가격/상태가 맞으면 무조건 전세는 나간다고 하지만,, 경험해보지 못한 것에 대한 두려움은 너무 크다.
배움 : 아직 생기지도 않은 일로 걱정하지 말자. 그리고 예상되는 시나리오별로 어떻게 대응할지 지금부터 준비해두자. 저환수원리에서 리!!! 항목이다. 아는 건 리스크가 아니다. 알고 하는건 리스크가 아니다. 해결할 수 있다. 그리고 지금 아무 문제가 일어나지 않았다.
복기하며 찾아보는 원인 3
A구에 대한 미련… 더 좋은 단지에 대한 미련…
조금 더 두드리면 나오지 않았을까? 조금 더 찾았다면 잡히지 않았을까? 분명 저기 좀 더 좋은 단지가 있는데,, 하는 마음이 나를 더 불편하게 했다. 사실 적극적으로 좀 더 찾아보는 기다림의 선택과 가치있고 & 싸고 & 내 투자금에 들어온다면 그 안에서 선택하겠다는 두가지 선택 모두 올바른 선택이라고 배웠다. 기다리다 날아갈 수 있고 기다리다 잡힐 수도 있다. 그건 아무도 모르는 거다. 하지만 지금의 불편함과 불안함과 아쉬움을 어쩔 수 없나보다. 할 수 있는 최선을 하면 된다. 설사 그게 조금 부족한 선택이었을지라도… 그렇게 스스로를 다독여본다!
배움 : 지금 시장에선 아무것도 하지 않는 것이 가장 최악의 선택이다. 씨앗을 심었는가 아닌가가 더 중요한 순간이다. 실전임장 클래스 이후 한가해보이멘토님께서 우리를 위해 써주신 칼럼도 읽고, 돈독모 시간에 삶은 일기 튜터님의 튜터링급 솔루션에 마음을 조금 놓았다. 내가 매수한 단지에 대해..(미리좀 찾아볼껄) 월부닷컴에도 검색해봤다. 내가 불안해 하는 이 곳이 누군가에겐 사서 살고 싶은 내집마련 후보단지였음을 보았다.. 미묘한 감정이 들었다.
서둘지 말고 이 건까지 매물코칭을 받았다면 조금 더 마음이 편했을텐데 하는 아쉬움이 듭니다. 초보투자자가 자기 투자에 확신을 갖기가 참 어렵다는 걸 느낍니다. 그러나 어차피 투자는 스스로의 선택이라는걸 또 배웁니다. 매물코칭 통과 해도 1호기는 떨리고 불안한 마음이 드는게 당연하다고 다독여주는 선배님들의 말씀에 힘이 납니다!
어제 혼란스러움에 피하고 싶었던 돈독모였지만 오히려 저를 위한 튜터링 시간인듯 저의 이야기를 온전히 집중해서 들어주신 삶은 일기 튜터님과 조원분들께 감사드립니다. 약간 정신이 나가 있어서,, 좀 더 집중했어야하는데,, 하는 아쉬움이 몰려옵니다. 대신 월부안에서 항상 응원드리겠습니다!
달리조장님, 지금의 이 감정을 글로 꼭 남기라고 하셔서, 오늘 후기를 쓰며 다시 한번 마음을 정리해보았습니다. 확실히 글로 정리해보니 경험을 통해 배우는 것이 참 많음을 깨닫습니다. 뿌엥…ㅠ
이켄 조장님, 6월까지 등기친다고 했더니 등기치나 안치나 지켜보겠다고 하셨죠? 조금 늦었지만 했습니다 ^^
꾸준히해보자 조장님, 매일 원씽으로 투자생활 독려해주시고 다양한 소식과 인사이트 전해주셔서 감사했습니다. 덕분에 흔들리는 시장 속에서도 매일매일 꾸준히 이어갈 수 있었습니다.
함께 걷고 서로를 응원하고, 좋은 자극을 주고 받으며 서로의 투자를 축하했던 동료분들이 계셨기에 서툴고 어설프지만 4투기 수강하고 투자결실 맺었습니다. 이번달 강의와 조모임에 집중하지 못하고 있어 서투기 조원분들께 죄송하고 감사한 말씀 드립니다.
월부를 시작할 수 있게 해주신 너나위님 감사합니다.
인생의 좌표를 설정할 수 있게 해주신 너바나님 감사합니다.
성장통 때려잡고 한단계 성장할 수 있게 해주신 주우이님 감사합니다.
열정이 사그러들때 마다 불타오르게 해주신 자모님 감사합니다. 6월 나도 첫투자 라이브에서 3개월 목표 세우고 전진했습니다. 돌아보니 1호기 투자까지 완수했으니 한달 땡겨서 거의 다 이뤄냈네요 ^^
힘들 때마다 마음을 다독이는 따스한 강의로 손잡아주신 파링님 감사합니다.
임장임보의 매뉴얼을 제시해주신 섬세한 유디님 감사합니다.
잘 하고 있다고 잘 할 수 있다고 응원해주신 쎈쓰 튜터님 감사합니다.
불안한 마음을 다독여주시고 솔류션 제시해주신 삶은 일기 튜터님 감사합니다.
진심을 다해 온 마음으로 들어주시고 이야기해주신 한가해보이님 감사합니다. 투자코칭 후 감사한 마음 투자후기로 보답하겠다고 말씀드렸는데, 이렇게 쓰게 되어 너무 기쁩니다.
드린 것 하나 없는 저에게 온 마음을 다해 나눔을 전해주신 멘토님, 튜터님 그리고 월부 동료분들께 감사드립니다.
아이들을 챙겨주고 돌봐주시는 부모님의 소중한 시간을 두 다리에 담아 지역을 걸었습니다.
가족에게 온전히 집중하지 못했던 저를 대신해 묵묵하게 가족을 챙겨준 남편의 시간을 두 눈에 담아 매물을 보았습니다.
엄마 주말에 또 나가?.. 암마 저녁에 또 공부해? … 엄마와 주말에 놀길 기다렸던 아이들의 서운함을 가슴에 담고 하루하루를 보냈습니다.
곱씹어 생각하니 저에게 양보해준 가족들의 그 모든 시간에….목이 메이고 눈이 뜨거워집니다..
가족을 가슴에 담고 가니 실수하면 안된다는 강박이 커졌지만… 어떤 선택이든 응원해줄꺼란 믿음도 커졌습니다.
마침내 실전반 없이 4투기 (4번의 서투기) 로 우당탕탕 어설프지만 투자를 하게 되었습니다.
임보도 제대로 못쓰고, 매물털기도 못하고, 투자해놓고도 벌벌 떨고 있는 초보 투자자지만
어설퍼도! 기초반만 들어도! 규제가 있어도! 할 수 있다는 마음이 있다면 해낼 수 있다고 말씀드리고 싶었습니다.
월요일에 계약서 잘 쓰고 오겠습니다!!!! 감사합니다!
댓글
와!! 에디님 너무나도 축하드립니다!! 육아에 업무에.. 그리고 건강상태까지.. 돌봐야 할 게 많으실텐데 그럼에도 이뤄내신 에디님 정말 대단하십니다!ㅎㅎ 후기를 읽으며 저도 용기를 얻고 기분 좋은 동기부여를 얻게 되었습니다^^ 항상 계약사항 가지고 다니기. 그리고 목표매수가 명확하게 설정(rr과 떨어지는) BM 포인트 삼아갑니다^^
에디님!!! 에디님만의 정화수원리로 세입자분 오래오래 거주하시길🙏🏻 단톡방에서 단순 인사이지만 파이팅 넘치고 열정적으로 하고 계신 느낌이었는데 이렇게 결실맺으시고 축하드립니다 👍🏻👍🏻 너나위님이 회사 선배님이셨다니!! 신기해요 ㅎㅎㅎ 약속의 월요일, 잘하고오시길요🩵
