[집을's 시장 관찰일지] 2026.03.13 | 등록 임대사업자 규제 이후, 민간 임대는 어디로 갈까?

https://n.news.naver.com/article/018/0006233985

기사 요약

1. 배경

이재명 대통령이 등록 임대사업자 규제 강화를 시사하면서 등록 임대사업 제도에 대한 불안이 확대되면서 세제 혜택 축소 가능성이 제기되자 일부 임대사업자는 등록 임대사업 포기를 검토하는 상황

2. 핵심 내용

등록 임대사업 제도

• 8년 또는 10년 장기 임대 의무
• 연간 임대료 인상률 5% 제한
• 재산세 감면, 양도소득세 중과 배제 혜택

임대료 수준

• 서울 등록 임대주택 전세보증금: 2억5741만원
• 일반 주택 전세보증금: 4억8508만원
  → 등록 임대주택 전세보증금이 일반 주택 대비 절반 수준

정책 논쟁

• 임대사업자는 집값 상승의 주범이 아니라는 주장
• 장기 임대 의무 수행에 대한 세제 혜택이라는 입장
• 조정대상지역 여부에 따라 양도세 혜택이 달라지는 것은 형평성 문제 제기

대출 구조와 전세 리스크

• 비아파트 임대는 건설업자 대출 승계 구조가 많음
• 대출 만기: 3~5년 후 1년 단위 연장
  → 대출 연장이 막히면 전세보증금 미반환 사고 우려

정책 변화 영향

• 문재인 정부 시기 2017년 등록 임대사업 장려
• 2020년 단기 임대 및 아파트 임대 폐지

→ 정책 변화로 제도 불확실성 논란

임대사업자 감소

• 2020년: 38만 2908명 / 2024년: 23만 2272명
  → 약 39% 감소

임대시장 구조

• 민간 임대 공급: 86.7%
• 공공 임대 공급: 8.5%

→ 등록 임대사업자 감소 시 전·월세 공급 감소 및 임대료 상승 가능성 제기

집을's 생각

등록 임대사업자는 시장 가격에 맞춰 임대료를 자유롭게 올릴 수 없고, 상승장이 와도 의무 임대 기간 동안 매도할 수 없는 구조입니다. 결국 자산이 장기간 묶이는 구조 속에서 임대료 인상 제한과 장기 보유 의무를 감수하며 사업을 운영해 왔다고 볼 수 있습니다.

그런 상황에서 최근에는 대출 연장까지 불확실해질 수 있다는 신호가 나오고 있습니다. 이미 장기간 의무 임대와 낮은 임대료로 인해 상당한 기회비용을 감수한 상황에서 금융까지 불안정해진다면 임대사업자 입장에서는 답답함을 느낄 수밖에 없을 것입니다.

현재 우리나라 임대주택 공급 구조를 보면 아직까지는 공공 임대보다 민간 임대의 비중이 훨씬 큰 상황입니다. 이런 환경에서 정책 변화로 인해 시장이 흔들릴 경우 결과는 임대인들 사이에서 크게 갈릴 가능성이 있습니다. 재무적으로 버틸 수 있는 임대인들은 결국 임대사업자 등록을 내려놓고 시장 가격에 맞춰 임대료를 조정할 기회를 얻을 수도 있습니다. 반면 금융 부담이 큰 임대인들은 버티지 못하고 매물이 경매로 넘어가는 등 어려움을 겪을 가능성도 있습니다.

개인적으로는 시장 가격은 가능한 시장에 맡기는 편이 바람직하다고 생각하지만, 정부 입장에서는 가격 변동이 과도해질 경우 시장 안정 정책을 펼 수밖에 없다는 점도 이해는 됩니다. 다만 문제는 정책의 방향이 아니라 일관성이라고 생각합니다. 2017년에는 등록 임대사업을 장려했다가 2020년에는 단기 임대와 아파트 임대를 폐지하면서 제도의 방향이 크게 바뀌었습니다. 

8~10년 의무 임대라는 제도 구조를 고려하면 최소 한 번의 사이클도 충분히 돌지 못한 상태에서 정책이 바뀐 셈입니다. 이처럼 정책 방향이 반복적으로 바뀌게 되면 정부 정책을 믿고 장기 의사결정을 내린 임대사업자 입장에서는 상당한 불확실성을 느낄 수밖에 없습니다.

최근 싱가포르 모델 적용 논의와 다주택자 규제, 임대사업자 규제 흐름을 보면 정부가 민간 임대보다는 공공 임대 비중을 확대하려는 방향성을 갖고 있는 것으로 보입니다. 다만 개인적으로는 공공 임대 확대가 장기적으로 어떤 사회적 영향을 가져올지에 대해서는 고민이 필요하다고 생각합니다.

공공 임대는 낮은 주거비로 안정적인 거주가 가능하다는 장점이 있지만, 동시에 어떤 소득과 자산 기준을 초과하면 거주가 불가능하기에 자산 형성에 대한 동기를 약화시키는 사회 현상을 종종 보아왔습니다. 그래서 공공 임대가 늘어나는 것이 과연 대한민국 전체의 생산성과 개인의 자산 형성에 좋은 영향을 줄 수 있을지 모르겠습니다.