수천만원 아끼는 부동산 지식은?
[BEST] 열반스쿨 기초반 - 부동산 투자로 수익률 200% 내는 법
너바나, 자음과모음, 주우이
안녕하세요.
투자, 가족, 나눔 세가지의 길을 걷고있는 삼도(三) 입니다.
오늘은 서울/수도권 생활권 그룹핑을 통해서 급지별 투자 우선순위를 정하는 기준에 대해서 정리해봤습니다.
임장을 다니다 보면 이런 생각 한 번쯤 해보셨을 것 같습니다.
“영등포구 3급지라는데..
여의도는 35평-35억, 54평 65억??" 왜 이렇게 비싸지?
“광진구 2급지인데 40평이 9억대면 엄청 싼 거 아닌가?
저 역시 같은 고민을 하다가 깨달은 것이 하나 있습니다.
급지보다 더 중요한 것은 ‘생활권’이다.
■ 왜 생활권 그룹핑이 필요한가
우리는 흔히 지역을 급지로 나눠서 판단합니다.
하지만 실제 시장은 그렇게 단순하지 않습니다.
자료를 정리하면서 느낀 핵심은 이 한 문장입니다.
같은 급지 내에서도 생활권마다 위상이 다르다
예를 들어 보면
- 1급지 신축 헬리오시티 = 3급지 신축 아크로리버하임
2급지 구축 = 3급지 신축
이런 일이 실제 시장에서 발생합니다.
“급지 = 가격”이 아니라
“생활권+입지 요소 = 가격”
■ 같은 구 안에서도 완전히 다른 시장
예를 들어 용산을 보면
- [1급지 수준] 한남 : 한강 + 고급주거 + 뉴타운
- [1.5지 수준] 이촌 : 한강 + 택지 + 4호선
- [3급지 수준] 원효 : 업무지구 + 6호선
- [3.5급지 수준] 후암 : 남산 + 고도제한
같은 용산이지만
완전히 다른 수요와 가격 구조를 가지고 있습니다.
관악구도 마찬가지입니다.
- [4급지 중간] 봉천 : 2호선 + 강남 접근성
- [4급지 중하단] 신림 : 2호선 + 신림선
- [5급지 수준] 난향 : 언덕, 위치의 한계
같은 관악구라도
“어디에 사느냐”에 따라 전혀 다른 시장이 됩니다.
■ 생활권 그룹핑
그래서, 제가 가진 서울/수도권 앞마당 생활권의 특징을 정리해봤습니다.
이 특징을 토대로 그룹핑을 해봤습니다.
각 지역별 위상을 정리해봤습니다.
(2행의 이촌동은 광장동 보다는 조금 더 윗레벨)
그룹핑을 해보니 이정도 레벨로 정리가 되었던 거 같습니다. 이렇게 정리를 해보니 생활권의 ‘위상’이 좀 더 명확하게 보이기 시작합니다.
그리고, 우리가 흔히 말하는 쌍둥이 단지를
가로 행을 기준으로 좀 더 수월하게 찾을 수 있었습니다.
■ 투자에서 달라지는 점
생활권 그룹핑을 하고 나서
투자 접근 방식이 완전히 바뀌었습니다.
비교가 쉬워진다
→ 같은 생활권 vs 다른 생활권 비교 가능저평가가 보인다
→ “왜 여기만 싸지?”가 아니라
→ “이 생활권 대비 싸네”로 바뀜- 확신이 생긴다
→ 단지가 아니라 ‘위상’을 보고 투자
생활권 그룹핑을 통해 개별 단지의 가치가 선명해지고
남들이 놓치는 투자 기회를 선점할 수 있다
예전에는 “이 단지 괜찮은가?”를 고민했다면
지금은 “이 단지는 이 생활권에서 어떤 위치인가?”를 먼저 봅니다
이 질문 하나로 투자의 질이 완전히 달라졌습니다.
■ 마무리
임장을 많이 다니는 것도 중요하지만
그 경험을 “구조화”하지 않으면 쌓이지 않는다고 생각합니다.
생활권 그룹핑은
그 구조를 만들어주는 가장 강력한 도구였습니다.
앞으로 임장할 때
단지가 아니라 “생활권”을 먼저 나눠보시면
완전히 다른 시장이 보이실 겁니다.
우리 앞마당
생활권 그룹핑 함께 해요~♡
(김인턴 튜터님의 이번학기 밀착 케어로 실행한 부분을 나눔글로 작성해 봤습니다. 기존 인턴튜터님 4급지 생활권 그룹핑 글 참고: https://cafe.naver.com/wecando7/10960075)
