[에이스 2반 나초단] 2강 후기 - 밥잘튜터님의 수도권 판단법

안녕하세요, 나의 초심을 단단히 지키는 나초단입니다.

밥잘튜터님을 다시 강의에서 뵐 수 있어서

너무 행복한 마음으로 강의를 볼 수 있었습니다.

# 현명한 수도권 투자 판단법

현재 수도권 시장은 상승장에서

어느 위치에 있는지 과거데이터를 통해 확인할 수 있었고

그 이후에는 어떤 일이 발생할지 단지 사례를 가지고 이야기 해주셨습니다.

여기에서 주의할 점으로 3가지 설명해주셨습니다.

• 내 것만 안오른다고 기다리지 못하는 것
• 가치판단과 기준 없이 투자하는 것
• 감당하는지 생각하지 않고 투자하는 것

사실 해당 내용을 듣고 많이 찔렸습니다.

제가 2호기 투자를 하고 나서 왜 내 것은 오르지 않지?

‘잘못 샀다. 빨리 2년 되자마자 더 좋은 것으로 갈아타야겠다.’

라는 생각을 가지고 있었는데요. 

그렇게 질문을 하다가 혼이나고 정신을 차렸습니다.

그 당시에 제 물건의 가치 판단을 제대로 하지 못한 것 같았습니다.

• 제대로 저의 물건의 가치를 판단하고 기준으로 가지고 투자하겠습니다

# 현명한 수도권 투자를 위한 가치 판단법

서울, 수도권, 지방에 대한 개념을 다시 한번 잡아주셨습니다.

그리고 구축 투자에 대해서 어디까지 범위가 가능한지, 제외 대상은 어떤 것인지

정말 명확하게 찝어주셔서 좋았습니다.

급지 vs 입지, 교통, 수요, 선호도

여러 단지를 가지고 정말 자세한 이야기를 해주셨는데요.

튜터님은 어떻게 생각하시는지 제대로 배울 수 있었습니다.

사실 저희가 기초반에서 다 배운 내용들이었는데 

막상 적용해보려니깐 잘 안되던 것들이었습니다.

제대로 파악하기 위해서는 ‘단지 가치와 선호도’판단 해야 하며,

입지 가치 > 단지 선호도 > 개별조건으로 파고 들어야 한다는 것을 다시 배웠습니다.

가치 판단에서 지금 뭐가 더 좋은지를 판단하지 않고 뭐가 더 오를지 판단하니깐 어렵다.

이렇게 이야기 해주셨는데, 가장 찔렸습니다.

내가 가치 판단을 할 때 뭐가 더 오를 지에 대해서 한 건 아닐까?

반성하는 시간을 가졌습니다.

• 가치 판단을 할 때는 오르는 게 중심이 아니라 더 좋은지 선호도 체크

선도지구, 재건축, 리모델링 

첫 번째로는 가치가 있는지 판단 - 오래 가져가도 되도 되는건지? 이주비 대출이 나오는지 판단

→ 내가 감당가능하고 싸게 샀다면 장기보유하고 대응한한다고 하고 매수할 수 있다. 
내가 할 수 있는 것중에 이게 가장 좋은지 판단하는 게 중요하다.

이 부분이 이번 강의에서 어렵다고 생각이 들었습니다. 그렇기에 유익했습니다.

우리는 재건축 리모는 살 수 없다고 생각했는데.

내가 해당 감당가능하고 싸게 샀다면 충분히 살 수 있다는 것을 알았습니다.

• 재건축 리모도 꼼꼼히 보기 

# 현명한 수도권 투자 운영법

변치 않는 투자의 대원칙

• 싸게 사서 비싸게 판단. 수익이 날 때까지 보유한다. 

언제 매도해야 하는지

• 수익 Y, 수익 N, 리스크, 손실  하나씩 따져보기
• 각각 시뮬레이션을 통해 내 물건을 팔아야 할지 판단

좋은 단지로 갈아타기 타야 한다.

• 하락장이 왔을 때  환금성이 더 뛰어남
• 더 좋은 자산 가치를 지님

같은 급지라도 더 좋은 자산으로 갈아타는 것은 의미가 있다.

갈아타기와 부자되는 길은 ‘ 어떤 시기’가 정해진 것이 아니라 내가 감당가능할 수 있고 준비되었을 때 입니다.

투자 방향성

제대로 된 가치 가격 판단으로 다양한 옵션에서 선택할 수 있는 의사 결정이 중요

자산의 방향성을 고민하며 선택하는 능력이 중요

대출

대출에 대해서 LTV, DSR 등 정말 현재 나와있는 부분에 대해서

자세하게 설명해주셨는데.. 어려웠습니다.

하지만 예시를 통해 내가 어떤 투자, 실거주를 하는게 더 좋은 방향이지

집어주셨기에, 현재 시장에서 내가 어떤 투자 방법이 있는지 

어떻게 행동해야 하는지 알 수 있었습니다.

• 나의 자금계산, 대출 가능 금액, 대상주택
• 꼼꼼하게 계산하고 내가 갈 단지의 시세를 제대로 파악하기

시장과 상황이 바뀌어도 부자되는데 필요한 것은 '실력과 부자의 태도'

시간, 몰입, 성장, 기버 정말 부자가 되기 위해서 필요한 말씀을 해주셨기에

내가 어떤 것이 부족한 사람인지?

이 부분을 잘하고 있는지 판단할 수 있는 시간이었습니다.

이렇게 좋은 강의를 만들어주신 밥잘튜터님에게 감사드립니다.